Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Rủi ro biến đổi khí hậu rình rập

Biến đổi khí hậu không còn là một cảnh báo xa vời, mà đã trở thành hiện thực hữu hình tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống đô thị.

Theo báo cáo Savills Impacts 2025, nhiều thành phố lớn như Tokyo, Jakarta, Bangkok, TP.HCM đang chứng kiến tình trạng biến đổi khí hậu chuyển từ rủi ro tiềm tàng thành mối đe dọa thực tế. Jakarta, thủ đô Indonesia, đang chìm xuống nhanh chóng, buộc chính phủ phải đưa ra quyết định xây dựng một thủ đô mới.

Trong khi đó, TP.HCM, trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam cũng đang đối mặt với các thách thức nghiêm trọng như ngập lụt, xâm nhập mặn vào hệ thống cấp nước và sụt lún đất.

Việc khai thác nước ngầm quá mức khiến sụt lún ngày càng trầm trọng, trong khi xâm nhập mặn làm gia tăng hạn hán và gây thiệt hại cho nông nghiệp.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định, trên bình diện toàn cầu, TP.HCM là một trong những đô thị chịu ảnh hưởng nặng nề từ biến đổi khí hậu.

Nơi đây là phần mở rộng của đồng bằng sông Cửu Long, thành phố thường xuyên hứng chịu lũ lụt cực đoan cả từ thủy triều lẫn mưa gió mùa. Ngoài ra, xâm nhập mặn đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến hệ thống cấp nước và sản xuất nông nghiệp của khu vực được coi là vựa lúa lớn nhất của cả nước.

Savills Impacts 2025 cũng cho biết, năm 2024 chứng kiến nhiều kỷ lục đáng báo động. Nhiệt độ trung bình toàn cầu đã tăng vượt ngưỡng 1,5°C so với thời kỳ tiền công nghiệp.

Hiện nay, mực nước biển đang dâng lên khoảng 0,33cm mỗi năm. Các thành phố còn đối mặt với nguy cơ lũ quét do lượng mưa gia tăng và băng tan. Ngoài thiệt hại vật chất rõ ràng, các bất động sản trong khu vực dễ ngập lụt còn phải gánh thêm chi phí bảo hiểm tăng cao.

Trong bối cảnh này, các thành phố và ngành bất động sản buộc phải đặt khả năng thích ứng và chống chịu với rủi ro khí hậu vào trung tâm của mọi chiến lược phát triển – từ quy hoạch đô thị, xây dựng công trình, đến hoạt động đầu tư và vận hành. Ở châu Á nói chung và TP.HCM nói riêng, nơi nhiều siêu đô thị ven biển phát triển với tốc độ nhanh chóng, thách thức này càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Rủi ro tài sản và chi phí vận hành tăng cao

Không chỉ gây thiệt hại vật chất trực tiếp, ông Troy cho rằng, biến đổi khí hậu còn làm gia tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và làm giảm giá trị đầu tư của các tài sản bất động sản. Những yếu tố này có thể khiến nhiều tòa nhà rơi vào tình trạng “tài sản mắc kẹt” – tức là không còn hấp dẫn để mua bán, đầu tư hoặc cho thuê.

Các công ty bảo hiểm, vốn phụ thuộc vào đánh giá rủi ro để tồn tại, là một trong những nhóm đầu tiên có phản ứng rõ rệt trước thực trạng này. Trong năm 2024, tổng thiệt hại toàn cầu do thiên tai đã lên đến 368 tỷ USD, theo số liệu từ hãng bảo hiểm Aon. Tại Mỹ, tỷ lệ chi phí bảo hiểm trên thu nhập từ bất động sản đã tăng gấp đôi trong vòng 5 năm qua.

Xu hướng này không chỉ giới hạn tại Mỹ mà đang lan rộng toàn cầu, bao gồm cả châu Á. Khi chi phí bảo hiểm tăng vọt hoặc trở nên không khả thi về mặt tài chính, các tài sản sẽ trở nên kém thanh khoản, khó bán hoặc khai thác hiệu quả.

Các nhà đầu tư, đặc biệt là các quỹ lớn, đang ngày càng chú trọng đánh giá rủi ro khí hậu như một phần không thể thiếu trong quá trình ra quyết định.

Trong các phân khúc, bất động sản nhà ở chịu ảnh hưởng nặng nề hơn cả, do người dân thường cư trú lâu dài và khó di dời trong trường hợp xảy ra thiên tai.

Ngược lại, bất động sản công nghiệp có vòng đời ngắn hơn và hiếm khi nằm trong khu vực rủi ro cao. Dù vậy, yếu tố vị trí vẫn mang tính quyết định, đặc biệt đối với các dự án cần kết nối với cảng biển, sân bay hoặc mạng lưới giao thông chiến lược.

Bà Marylis Ramos, Giám đốc bộ phận Savills Earth Advisory nhấn mạnh, khả năng phục hồi của các tòa nhà sau thiên tai và hiện tượng thời tiết cực đoan sẽ đóng vai trò then chốt đối với tính bền vững của tài sản bất động sản. Việc chủ động thích ứng với rủi ro ngay từ bây giờ sẽ giúp tiết kiệm chi phí sửa chữa, phí bảo hiểm, tránh tổn thất về người thuê và bảo toàn hình ảnh thương hiệu.

Tại TP.HCM, việc ngập lụt thường xuyên hay mất kết nối giao thông sẽ khiến cả cộng đồng dân cư chịu ảnh hưởng nặng nề.

Do đó, ông Troy Gtiffiths cho rằng, thích ứng khí hậu không chỉ là một yêu cầu bắt buộc, mà còn mở ra cơ hội để tái định hình thị trường bất động sản. Những chủ đầu tư và nhà phát triển tiên phong trong việc xây dựng các công trình có khả năng “chống chịu khí hậu” sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bền vững, từ đó nâng cao giá trị tài sản và uy tín thương hiệu.

Đồng thời, các thành phố thể hiện được năng lực thích ứng tốt sẽ ngày càng thu hút thêm vốn đầu tư, doanh nghiệp và cư dân chất lượng cao.

TP.HCM, với vị trí đặc biệt và vai trò trung tâm kinh tế, không thể đứng ngoài làn sóng này. Việc quy hoạch lại thành phố, cải tạo hệ thống hạ tầng và khuyến khích phát triển công trình bền vững sẽ không chỉ giúp bảo vệ tài sản trước biến đổi khí hậu, mà còn củng cố sức hấp dẫn lâu dài của đô thị này trong mắt nhà đầu tư trong và ngoài nước.