Tiền tìm 'nơi trú ẩn' ở bất động sản

Dòng tiền đầu tư đã quay trở lại 

Từ góc nhìn của một đơn vị phân phối, ông Nguyễn Đình Đức, Phó tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Mai Việt cho rằng, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đang phục hồi tích cực và đặc biệt "dòng tiền đầu tư đã quay trở lại." 

Ông Đức lấy dẫn chứng một số khu vực, dự án có số lượng giao dịch trước và sau Tết rất tốt. Giá chung cư ở Hà Nội thời gian vừa qua đã tăng mạnh và giá đất ở một số địa phương đã tăng 3-5% so với thời gian trầm lắng trước đó.

Nếu như giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp bất động sản và cả thị trường gần như tê liệt, các dự án "đắp chiếu", nhà đầu tư thiếu niềm tin, hoang mang, khiến thanh khoản đóng băng, thì hiện nay, giao dịch đang tăng trở lại.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, niềm tin của các nhà đầu tư đang dần được phục hồi.

Số liệu từ Hội Môi giới ghi nhận đã có hơn 100 dự án có dấu hiệu chào bán, giới thiệu, kích hoạt thị trường trong quý I/2024 do sự quan tâm của nhà đầu tư, khách hàng đã quay trở lại. 

Năm 2024 sẽ là giai đoạn để khởi động chu kỳ mới của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản. Chu kỳ mới này sẽ diễn ra "thực" hơn, sát nhu cầu hơn để thị trường phát triển bền vững, ông Đính nhận định.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cũng cho rằng niềm tin cũng đã quay trở lại và bất động sản vẫn là một kênh trú ẩn an toàn, làm tăng lợi nhuận hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác.

Bắt đầu từ giữa năm 2022 và đến 2023, thị trường rơi vào khó khăn nhưng lượng giao dịch trong sáu tháng cuối năm 2023 đã tăng khoảng 113% so với sáu tháng đầu năm.

Có nghĩa, thị trường đã có sự trở lại và cơ bản đã vượt qua những thời khắc khó khăn nhất. "Thị trường đang lấy lại đà để có những bước phát triển mới", ông Hải nhấn mạnh.

Theo ông Hải, sự chỉ đạo, điều tiết kịp thời từ phía Chính phủ chính là yếu tố giúp vực dậy thị trường. 

Bên cạnh đó là sự phát triển của hạ tầng, nguồn vốn đầu tư nước ngoài... góp phần tạo ra những bước phát triển mới cho thị trường.

Chia sẻ rõ nét hơn về vấn đề này, theo ông Đính, sau những cố gắng rất mạnh mẽ của Chính phủ, đặc biệt là việc ban hành ba bộ luật đã được Quốc hội thông qua và có thể sớm triển khai giữa từ năm 2024, điểm nghẽn pháp lý đang dần được tháo gỡ.

Trong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ trực diện những điểm nghẽn của thể chế bằng các Nghị định 10, Nghị định 08, Nghị định 65…

Đặc biệt là việc Thủ tướng cũng chỉ đạo quyết liệt vào việc tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn. Các ngân hàng liên tục điều hành để giảm lãi suất, cũng như có các chính sách cho các doanh nghiệp, dự án được tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Nhờ đó, lãi suất dần đi vào mức "dễ chịu" hơn so với các giai đoạn vài năm trước.

Đặc biệt, Chính phủ cũng thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội - một trong những dòng sản phẩm phù hợp với đại bộ phận dân chúng. Nếu những sản phẩm này ra thị trường, tính hấp thụ sẽ tất cao, góp phần giải cơn khát nguồn cung nhà ở.

Từ những vấn đề đó, ông Đính thấy rằng, cả thị trường gồm doanh nghiệp, khách hàng, nhà đầu tư đang dần lấy lại niềm tin. Niềm tin đang quay trở lại và họ sẵn sàng vào cuộc, tham gia, vào thị trường.

Cẩn trọng với bong bóng bất động sản

Cơ hội đầu tư bất động sản đã quay trở lại, song theo ông Đính, các nhà đầu tư cần thận trọng khi xem xét mức giá. 

Thời gian vừa qua, ở một số khu vực, phân khúc thị trường đã chứng kiến mức giá tăng cao. Các nhà đầu tư cần tính toán, cân nhắc xem mức tăng giá này có phù hợp và đúng với giá trị thực hay không.

"Nếu trong trường hợp không phải giá trị thực mà đang bị bong bóng, mức giá ảo sẽ giảm xuống rất nhanh. Nhà đầu tư cần tính toán để tránh trường hợp mua phải giá ảo", ông Đính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, đối với các vấn đề về pháp lý, dự án hình thành trong tương lai, các nhà đầu tư cũng phải xem xét kỹ về pháp lý, uy tín chủ đầu tư, hạ tầng giao thông, quy hoạch để đầu tư an toàn, tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

Khẳng định rằng, sự hạ nhiệt của lãi suất cho vay ở mức 8 - 10%/năm đang thúc đẩy mạnh mẽ các nhà đầu tư, khách hàng mua nhà quay lại thị trường, song ông Đức cũng cho rằng, các nhà đầu tư phải rất thận trọng, tránh mua bất động sản đã tăng giá quá cao.

Theo ông Đức, để mua được các bất động sản giá tốt, nhà đầu tư có thể lựa chọn mua lại thứ cấp của những khách hàng đang cần tiền muốn bán, hoặc chọn địa phương có giá đang tốt. 

Ví dụ như bất động sản huyện Hoài Đức, quận Hà Đông đang có mức giá khá tốt so với mức giá ở các quận huyện khác tại Hà Nội.

Xét về phân khúc sản phẩm, ông Đức gợi ý các nhà đầu tư có thể lựa chọn sản phẩm đất nền trung tâm các tỉnh phát triển, với pháp lý sổ đỏ. Đây sẽ là các sản phẩm có tiềm năng tăng giá mạnh mẽ trong tương lai. 

Nguyên nhân là do các luật mới được thông qua quy định không được phân lô, tách thửa tại các đô thị loại một, hai, ba. Do đó nguồn cung ở vị trí trung tâm thành phố sẽ hạn chế hơn. Đi cùng với đó là tiềm năng tăng giá mạnh.

Còn theo ông Bùi Quý Trung, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Flamingo, các sản phẩm đầu tư tiềm năng nhất thị trường sẽ đi theo các phân khúc bất động sản phục hồi.

Trong năm 2024, thị trường sẽ đi lên từng bước và phân khúc nhà ở sẽ là phân khúc phục hồi đầu tiên. Tiếp theo, các nhà đầu tư cũng có thể lựa chọn dựa theo khẩu vị đầu tư là bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp hay bất động sản nghỉ dưỡng.

Nhà đầu tư nên lựa chọn các loại sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, không sử dụng đòn bẩy quá nhiều để đảm bảo không rơi vào trong tình trạng bị "giam vốn", không thoát được hàng.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, mặc dù là phân khúc còn nhiều khó khăn, song ông Trung cho rằng, những tín hiệu tích cực cũng đang quay trở lại. 

Với sự chuyển dịch gần đây của các nhà đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc điểm nhấn của thị trường năm nay do phân khúc này vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền. 

Tuy nhiên, theo ông Trung, do tâm lý thận trọng, giới đầu tư sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ càng hơn. Nhà đầu tư chỉ xuống tiền mua những sản phẩm có pháp lý tốt, hạ tầng hoàn thiện, tại các địa phương có nhiều lợi thế về cảnh quan thiên nhiên, du lịch phát triển.