Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chờ điểm đảo chiều

Trải qua giai đoạn khủng hoảng 2022 - 2023, đến thời điểm hiện tại, nợ trái phiếu vẫn là bài toán khó với nhiều doanh nghiệp bất động sản. Ước tính, các khoản nợ đến hạn nửa sau năm 2024 và 2025 tổng cộng gần 150 nghìn tỷ đồng.

Nhìn nhận về tình hình và triển vọng của thị trường trái phiếu bất động sản, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho rằng, quá trình phục hồi sẽ diễn ra chậm rãi, và sẽ cần thêm những yếu tố hỗ trợ từ luật, bất động sản ấm dần lên và cả nỗ lực nội tại của mỗi doanh nghiệp.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn là gánh nặng

Dựa trên kết quả doanh thu và lợi nhuận sáu tháng đầu năm 2024 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, ông đánh giá thế nào về sự phục hồi của thị trường bất động sản?

Ông Lê Hồng Khang: Theo quan sát của FiinRatings, thị trường bất động sản vẫn trong quá trình phục hồi chậm. Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố tính đến hết ngày 30/6/2024 vẫn chưa thực sự được cải thiện rõ rệt.

Các chỉ số đánh giá về hiệu quả hoạt động, khả năng sinh lời và chất lượng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn chỉ ở mức trung bình, gặp nhiều khó khăn trong hai năm gần đây.

Ngoại trừ các doanh nghiệp bất động sản làm tốt việc kiểm soát chất lượng các khoản đầu tư, quản trị dòng tiền thận trọng, và một số doanh nghiệp sở hữu quỹ đất được phê duyệt pháp lý đầy đủ được kỳ vọng ghi nhận kết quả tích cực trong 2024-2025, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn chưa thể quay trở lại quỹ đạo kinh doanh cũ.

Các vướng mắc lớn nhất của nhóm doanh nghiệp này là các vấn đề pháp lý, khó khăn huy động vốn và niềm tin của người mua nhà.

Quá trình phục hồi trên còn đang chịu ảnh hưởng bởi các khoản nợ trái phiếu đến hạn. Trong khi nguồn thu giảm, thị trường trầm lắng, các doanh nghiệp bất động sản lại chịu thêm áp lực tất toán trái phiếu đến hạn. Ông đánh giá thế nào về áp lực trả nợ trái phiếu bất động sản trong thời gian tới?

Theo đánh giá của FiinRatings, trong ngắn hạn, khả năng để các doanh nghiệp đang gặp khó khăn có thể chuyển hóa hoàn toàn các tài sản tồn kho và dở dang thành nguồn thu là thấp.

Vì vậy, áp lực trả nợ vẫn rất lớn. Ước tính, các khoản nợ đến hạn nửa sau năm 2024 và 2025 tổng cộng gần 150 nghìn tỷ đồng. Con số này bao gồm các khoản được gia hạn trả nợ cuối năm 2022-2023.

Đây là hệ quả của giai đoạn huy động vốn dễ dàng trước đó. Trước đây, việc huy động vốn trái phiếu đối với các doanh nghiệp bất động sản diễn ra tương đối dễ dàng do chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi tiết kiệm và lãi suất trái phiếu.

Tuy nhiên hiệu quả sử dụng vốn lại chưa thực sự được cân đo đong đếm, nhà đầu tư cũng chưa thực sự chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của tổ chức phát hành.

Khi môi trường kinh doanh gặp biến động không thuận lợi, điều kiện kinh doanh trở nên khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản không thể tái cấp vốn dẫn đến tình trạng chậm trả nợ vay hoặc mất khả năng thanh toán.

Ông nhắc đến khả năng tái cấp vốn của doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn. Điều này đồng nghĩa với khả năng huy động vốn qua kênh trái phiếu của nhóm doanh nghiệp này cũng sẽ chậm trong thời gian tới?

Theo chúng tôi, trong ngắn hạn việc huy động vốn qua kênh trái phiếu đối với các doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ chậm.

Không nhiều doanh nghiệp có thể phát hành thành công riêng lẻ hoặc phát hành ra công chúng do tâm lý e ngại của nhà đầu tư.

Trong trung hạn, chúng tôi kỳ vọng thị trường trái phiếu sẽ tìm được điểm cân bằng mới và sẽ tăng trưởng tích cực trở lại như giai đoạn 2017-2021.

Một số cần đến sự hỗ trợ của ngân hàng thương mại và tổ chức tài chính thông qua hoạt động bảo lãnh thanh toán để tăng khả năng phát hành thành công.

Điều này sẽ đến sau khi thị trường nhận diện rõ các vấn đề và giải pháp phù hợp đối với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn, cùng với việc các hạ tầng quan trọng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã được thiết lập như nâng cao tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Trong đó, nếu áp dụng xếp hạng tín nhiệm bắt buộc đối với một số điều kiện cụ thể và sàn giao dịch tập trung trái phiếu riêng lẻ thì nhà đầu tư sẽ quay trở lại tìm kiếm cơ hội đầu tư trên cơ sở thông tin được minh bạch, rõ ràng và đầy đủ.

'Điểm rơi' 2025 - 2026

Theo ông, tình hình tái cơ cấu và trả nợ của bất động sản sẽ diễn biến như thế nào trong thời gian tới?

Theo đánh giá sơ bộ của FiinRatings dựa trên báo cáo tài chính của các tổ chức phát hành của hơn 400 doanh nghiệp đang có trái phiếu lưu hành trên thị trường hiện nay, số lượng doanh nghiệp nằm trong nhóm có năng lực tín dụng ở mức trung bình và yếu vẫn chiếm đa số.

Ngoài ra, số lượng doanh nghiệp phát sinh các sự kiện tín dụng như chậm trả trái phiếu, chậm trả gốc và lãi, hoặc buộc phải gia hạn kỳ hạn trả nợ trên thị trường chiếm khoảng 20%-30% trong tổng số các doanh nghiệp trong nhóm có năng lực trả nợ ở mức trung bình và yếu.

Đây là nhóm các doanh nghiệp mà chúng tôi đánh giá sẽ gặp khó khăn trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ, tái cấu trúc nợ vay do sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao đến rất cao trong thời gian dài, ít có nguồn thu thay thế hoặc bổ sung.

Ở chiều ngược lại, vẫn có một số doanh nghiệp bất động sản được đánh giá có năng lực trả nợ ở mức khá và tốt hiện nay, đã tận dụng sự phân hóa về năng lực tín dụng, đang chủ động cấu trúc lại nguồn vốn.

Nhóm doanh nghiệp này tìm kiếm các nguồn vốn vay với lãi suất và kỳ hạn phù hợp với chiến lược kinh doanh dài hạn, đây là nhóm các doanh nghiệp sẽ tăng tốc nhanh chóng trong giai đoạn tới thông qua các hoạt động mua bán sát nhập, mở rộng quỹ đất và địa bàn kinh doanh.

Chúng ta đã nói nhiều về khó khăn, hãy thử tìm điểm sáng. Đâu sẽ là yếu tố trợ lực giúp cải thiện bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam?

Ngoài việc chờ đợi sự quay trở lại của thị trường trái phiếu, chúng tôi kỳ vọng các bộ luật mới có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ pháp lý cho các dự án đang triển khai cũng như cải thiện tiến độ cấp phép cho các dự án mới.

Ví dụ, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, từ đó tăng độ minh bạch và rút ngắn thời gian hoàn thiện các trình tự và thủ tục. Nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện, đáp ứng nhu cầu bất động sản luôn rất lớn trên thị trường cũng như nâng cao tình hình tài chính của chính các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, thay đổi của Luật Đất đai 2024 hứa hẹn sẽ đem lại thay đổi tích cực cho bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Đáng kể nhất là việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, giúp mở rộng quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Điều này sẽ giúp giải quyết bài toán khát vốn hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản thông qua hoạt động mua bán sát nhập, chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác đầu tư, khơi thông dòng chảy của thị trường.

Bên cạnh đó, chủ trương giữ lãi suất cho vay ở mức thấp của Ngân hàng Nhà nước để đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng nói chung và hỗ trợ người mua nhà nói riêng cũng sẽ là yếu tố kích cầu quan trọng của thị trường.

Lãi suất vay mua nhà hiện nay tại nhiều ngân hàng chỉ khoảng 5-6%, là mức lãi suất thấp nhất trong nhiều năm qua. Lãi suất còn được điều chỉnh giảm thêm đối với người mua nhà thu nhập thấp của dự án nhà ở xã hội theo chương trình gói tín dụng 120.000 tỷ.

Vậy còn tình hình thị trường thì sao? Theo ông, đến bao giờ thì dòng vốn mới quay trở lại bất động sản?

Trên thực tế, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam và thị trường nhà ở Việt Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng rất lớn trong các thập kỷ tới do tốc độ tăng trưởng dân số ổn định, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và thu nhập gia tăng.

Đây sẽ là động lực duy trì nhu cầu bền vững đối với các bất động sản nhà ở được phát triển bài bản bởi các đơn vị chuyên nghiệp.

Chúng tôi cho rằng việc thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn sàng lọc các doanh nghiệp yếu kém là cần thiết để thị trường hướng tới giai đoạn phát triển mới, đòi hỏi các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải chuẩn bị bài bản, kỹ lưỡng năng lực quản trị hoạt động kinh doanh, và nguồn lực để phát triển dự án.

Giai đoạn 2024-2025 sẽ là bước tạo đà rất quan trọng để những doanh nghiệp đầu ngành tiếp tục chiếm ưu thế và gia tăng thị phần trong bối cảnh có lợi về nguồn vốn và năng lực kinh doanh.

Trong thời gian này, môi trường kinh doanh sẽ dần được cải thiện nhờ tác động của các bộ luật mới giúp tháo gỡ pháp lý và chính sách hỗ trợ tín dụng trên nền lãi suất thấp. Khả năng huy động vốn cũng sẽ được nâng cao nhờ các kênh vốn dài hạn, đặc biệt là kênh trái phiếu doanh nghiệp, được khai thông khi niềm tin của thị trường lập lại.

Chúng tôi cho rằng thời gian để thị trường có thể tìm được điểm cân bằng là trong khoảng hai năm tới, sau đó chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ có những phục hồi rõ nét kể từ nửa sau năm 2026.

Ông có khuyến nghị gì cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam để cải thiện khả năng huy động vốn và tăng cường niềm tin của nhà đầu tư?

Thị trường bất động sản nói chung và thị trường trái phiếu nói riêng ngày càng hoàn thiện, do đó đòi hỏi khắt khe hơn đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản về năng lực quản trị và nguồn lực kinh doanh.

Hơn lúc nào hết, sự minh bạch về mặt thông tin, dữ liệu và tính kịp thời đầy đủ trong việc chủ động tương tác với nhà đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản cần phải làm tốt hơn nữa trong giai đoạn sắp tới để cải thiện khả năng huy động vốn và tăng cường niềm tin của nhà đầu tư.

Dựa trên quan sát của chúng tôi thông qua hoạt động đánh giá xếp hạng tín nhiệm, thời gian vừa qua mặc dù rất khó khăn đối với ngành bát động sản, tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản lại làm tốt hoạt động quản trị kinh doanh, chủ động và minh bạch trong việc cung cấp thông tin.

Các đánh giá độc lập như xếp hạng tín nhiệm vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn từ phía nhà đầu tư khi phát hành trái phiếu, thậm chí một số doanh nghiệp còn giảm được chi phí vay vốn so với giai đoạn trước.

Do đó, để nâng cao khả năng huy động vốn của doanh nghiệp đặc biệt là thông qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp cần phải thực sự đồng hành cùng với nhà đầu tư với sợi dây liên kết là sự minh bạch và rõ ràng, đầy đủ trong việc cung cấp thông tin để kéo nhà đầu tư quay trở lại với thị trường.

Cùng với quyết tâm của các cơ quan quản lý trong việc tạo lập thị trường vốn ngày càng lành mạnh và bền vững, đây sẽ là chìa khóa giúp giữ vững niềm tin của nhà đầu tư có lợi cho doanh nghiệp trong dài hạn.

Xin cảm ơn ông!