Triển vọng tích cực của thị trường căn hộ xa trung tâm Hà Nội

Sau những tác động tiêu cực do dịch Covid-19, thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần được hâm nóng lại nhờ những tiềm năng đến từ các dự án tại khu vực nằm xa trung tâm thành phố. 

Theo báo cáo từ Savills, trong quý IV/2021, thị trường Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 7.900 căn hộ đến từ 11 dự án mới và 2 dự án chuyển sang giai đoạn tiếp theo. 

Đáng chú ý, trong khi quỹ đất mới ở vùng nội đô đang trở nên hạn chế thì nguồn cung mới tại các quận/huyện xa trung tâm như Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai có triển vọng chiếm tới 81% thị phần trên thị trường.

Trong tương lai, khu vực phía Tây Hà Nội được dự báo tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung sơ cấp với 26.300 căn từ 29 dự án và chiếm 29%. Số lượng căn hộ hạng A và hạng B phủ gần đầy nguồn cung với con số lần lượt là 81% và 16%.

Triển vọng phát triển của khu vực phía Tây đã được hình thành trong vòng 5 năm qua, đặc biệt là khi hai quận Từ Liêm và Cầu Giấy đang cung cấp 44% thị phần sơ cấp. Trong đó, 96% nguồn cung của khu vực phía Tây là căn hộ hạng B.

Giá cả cũng luôn là yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư và người mua tại các đô thị ngoài trung tâm. Trong khi thị trường ghi nhận nhu cầu tăng trong tầm giá từ 1.500 USD/m2 đến 2.000 USD/m2, các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, và Cầu Giấy ghi nhận mức giá chào bán lên tới trên 3.000 UDS/m2 ở những dự án căn hộ hạng A. Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá biến động từ 2.000 USD/m2 đến 3.000 USD/m2.

Mặc dù giá sơ cấp tại quận Từ Liêm và Cầu Giấy đều ghi nhận mức tăng trưởng mỗi năm tương đương với 10% và 17%, lượng giao dịch tính tại hai quận này vẫn rất dồi dào. Cụ thể, một nửa số lượng giao dịch tính đến hết quý III/2021 nằm ở mức giá thấp hơn (1.500 – 2.000 USD/m2) và phần lớn đến từ dự án tại các quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm. Điều này cho thấy sức hút về lựa chọn và giá cả của căn hộ ở khu vực xa trung tâm.

Bên cạnh đó, quy hoạch mở rộng đô thị của Hà Nội cũng tạo thêm màu sắc mới cho bức tranh nguồn cung bất động sản căn hộ. Nếu như năm 2017, Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 6% thị phần thì đến năm 2021, bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cung cấp 30% thị trường.

Dự kiến quy hoạch năm huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025 đã tạo tiền đề để các huyện này phát triển khu dân cư trọng điểm nhờ quỹ đất lớn. Theo dự báo từ Savills, từ năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung.

Mặt khác, xu hướng chuyển dịch trong thị trường cũng được thúc đẩy bởi sự phát triển về cơ sở hạ tầng. Tuyến đường vành đai 3, số 3,5 và đường sắt đô thị số 3 là động lực thúc đẩy sự bùng nổ của khu vực phía Tây. 

Kế hoạch vận hành các tuyến metro và xây dựng đường vành đai 2,5 ở phía Nam và số 4 ở phía Đông Bắc Hà Nội sẽ góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông. Sự thuận tiện trong việc di chuyển giữa khu vực vùng ven và nội đô thành phố sẽ là yếu tố thu hút nhà đầu tư và người mua để ở vào những dự án ở xa trung tâm.

Đánh giá về tiềm năng đầu tư của bất động sản vùng ven, bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội cho rằng: “Khái niệm đầu tư là việc mình sử dụng một số tiền để mua một loại tài sản với kỳ vọng là nó sẽ tăng giá trong tương lai. Như vậy, yếu tố để quyết định việc chi tiêu hôm nay là nhìn vào những yếu tố trong tương lai chứ không phải là những thuận lợi bây giờ.”

Nếu đứng trên khía cạnh như vậy, có thể thấy bất động sản trong nội thành không phản ánh tất cả những lợi thế tiềm năng vào giá. Vậy nên, dòng tiền có xu hướng tìm đến những nơi mà họ tin rằng sẽ có những sự thay đổi căn bản trong tương lai. 

Do đó, khi mà bất động sản trong trung tâm đã phản ánh toàn bộ những tiềm năng trong tương lai vào trong giá của hiện tại thì bất động sản vùng ven có thể là một sự chọn tốt đứng trên khía cạnh này, bà Lan chia sẻ.

Theo chuyên gia Savills, nhà đầu tư nên chú ý đến tầm nhìn dài hạn trong kế hoạch của mình. Mỗi cá nhân có những mục đích khác nhau; tuy nhiên, những tiêu chí cơ bản bao gồm tiềm năng phát triển, quy hoạch, và hệ thống cơ sở hạ tầng là then chốt. Vùng phía tây Hà Nội, Đông Anh hay Long Biên là những khu vực đang thu hút sự quan tâm từ phía nhà đầu tư. 

Mặc dù vậy, mỗi dự án sẽ có một đặc điểm khác nhau. Bên cạnh vấn đề về giá cả, nhà đầu tư sẽ cần xem xét đến cả chất lượng của dự án, bao gồm cơ sở vật chất chất, các chứng nhận và tiêu chuẩn xây dựng, phù hợp cho cả mục đích ở và cho thuê.