Vướng mắc tính tiền sử dụng đất NovaWorld Phan Thiết

UBND tỉnh Bình Thuận vừa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên môi trường đề nghị hướng dẫn giải quyết vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể tính thu tiền thuê đất đối với dự án Tổ hợp khu du lịch thung lũng Đại Dương (tên thương mại là NovaWorld Phan Thiet) do Công ty TNHH Delta-Valley Bình Thuận (công ty con của Tập đoàn Novaland) làm chủ đầu tư.

Dự án có tổng diện tích đất 986 ha, trong đó công ty đã giải phóng mặt bằng được 970 ha, xây dựng hoàn tất hai khu tái định cư với diện tích 6,6 ha và đã bàn giao cho Ủy ban nhân dân thành phố Phan Thiết quản lý từ ngày 1/11/2016 để bố trí tái định cư cho trên 200 hộ dân có đất bị thu hồi trong dự án.

Dự án đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận cho thuê đất với tổng diện tích là 963 ha theo 8 đợt. Hiện nay, công ty đang lập hồ sơ thuê đất đợt 9 với diện tích 4,74 ha để trình Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét quyết định, làm cơ sở để thực hiện các thủ tục liên quan tiếp theo.

Đến nay, công ty đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước đúng theo thông báo của Cục thuế tỉnh Bình Thuận với số tiền thuê đất phải nộp đến hết năm 2022 là 387 tỷ đồng, trong đó số tiền được miễn, giảm và cấn trừ vào tiền ứng trước bồi thường, giải phóng mặt bằng: 229 tỷ đồng và số tiền nhà đầu tư đã nộp bổ sung là 139 tỷ đồng.

Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Bình Thuận đã hợp đồng với đơn vị tư vấn để xác định giá đất đối với dự án NovaWorld Phan Thiết. Qua quá trình phân tích, đánh giá về quy mô, tính chất dự án cũng như thực tế thị trường tại khu vực định giá, đơn vị tư vấn đã đề xuất áp dụng phương pháp thặng dư theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 36 của Bộ Tài nguyên và môi trường để thực hiện định giá.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện gặp một số khó khăn như việc định giá tại 9 thời điểm khác nhau, kéo dài tư năm 2014 đến năm 2021 dẫn tới một số thời điểm định giá và thời điểm phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 có sự chênh lệch nên khó khăn trong việc áp dụng cơ sở pháp lý và xử lý thông tin về đầu vào.

Đồng thời, dự án có một số thời điểm định giá trước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu thi hành, cơ sở pháp lý về phương pháp định giá, thẩm quyền thực hiện, thẩm định giá đất cụ thể đối với thời điểm này còn nhiều ý kiến khác nhau

Do đó, UBND tỉnh Bình Thuận kiến nghị Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc xác định thời điểm định giá đất đối với dự án có nhiều thời điểm định giá khác nhau và phương pháp định giá, thẩm quyền thực hiện.

Bên cạnh đó, hướng dẫn cụ thể về nội dung, suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành và định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nêu tại điểm b khoản 3 Điều 6 Thông tư số 36 có khác nhau không.

Ngoài ra, việc áp dụng suất vốn của Bộ Xây dựng ban hành để tính chi phí phát triển của dự án liệu có phù hợp không. Có hướng dẫn cụ thể cách tính trượt giá xây dựng đối với các trường hợp thời điểm ban hành suất vốn đầu tư, dự toán đầu tư chưa trùng khớp thời điểm định giá.

Tỉnh Bình Thuận cho rằng, dự án NovaWorld Phan Thiet có quy mô lớn với nhiều hạng mục đầu tư kinh doanh phức tạp, trong đó có những hạng mục kinh doanh đặc thù chưa có trên địa bàn tỉnh Bình Thuận. Việc xác định mức độ tương đồng để lựa chọn thông tin tài sản tài sản so sánh gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, Bình Thuận đề nghị Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn các tiêu chí cụ thể để xác định mức độ tương đồng của tài sản so sánh đủ điều kiện để thực hiện định giá, phương pháp chứng minh tính tương đồng của tài sản so sánh và tài sản thẩm định, cơ sở xác định tốc độ tăng giá thuê, tăng giá bán đối với các tài sản có tiến độ kinh doanh dài.

Đối với các hạng mục kinh doanh không có tài sản so sánh tương đồng với tài sản thẩm định trong phạm vi Bình Thuận, tỉnh này đề xuất, mở rộng phạm vi khảo sát sang các tỉnh lân cận hoặc tỉnh có loại hình kinh doanh phù hợp cần thẩm định có phù hợp và đảm bảo quy định không.

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, đơn vị tư vấn có thể sử dụng kết quả thực hiện của đơn vị thứ ba có chuyên môn về phân tích số liệu thị trường để tổng hợp, chứng minh trong phương án giá đất hay không.

Quá trình triển khai công tác xác định giá đất cụ thể đối với dự án có đa mục tiêu nên cách hiểu và tính toán của đơn vị tư vấn cùng các sở, ngành chuyên môn của tỉnh còn nhiều ý kiến khác nhau. 

Bên cạnh đó, công tác xác định giá đất hiện nay có tính phức tạp rất lớn vì liên quan nhiều ngành, nhiều lĩnh vực quy định các thông số về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, tài chính, ngân hàng, thị trường... đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức tổng quát và kinh nghiệm liên quan tới nhiều lĩnh vực thì mới có thể hiểu hết các nội dung của phương pháp định giá để thực hiện, thẩm định và đánh giá một cách phù hợp. 

Trong khi đó, nhân sự ngành tài nguyên và môi trường của tỉnh chưa có nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực chuyên ngành về giá, tài chính, xây dựng... để đáp ứng theo yêu cầu của công tác định giá rất phức tạp như hiện nay. 

Do đó, Bình Thuận đề nghị Bộ Tài nguyên môi trường kiến nghị Thủ tướng xem xét, chỉ đạo thành lập tổ công tác để hướng dẫn địa phương trong công tác xác định giá đất dự án NovaWorld Phan Thiết để dự án sớm được triển khai đi vào hoạt động.

Nhằm gỡ khó cho NovaWorld Phan Thiết, trước đó Tập đoàn Novaland cũng gửi văn bản cho ông Dương Văn An, Bí thư Tỉnh ủy Bình Thuận. Novaland cho biết, tập đoàn đang gặp khó khăn, đứng trước nguy cơ đổ vỡ, khách hàng khiếu kiện vì công ty không ký được hợp đồng mua bán, do không xác định được giá đất của các dự án. Trong đó có dự án Novaworld Phan Thiết của Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận.

Tập đoàn Novaland kiến nghị được chọn đóng tiền sử dụng đất 50 năm một lần theo luật định. Khẩn trương xác định giá đất hợp lý để Novaland đóng tiền sử dụng đất, hoàn thiện pháp lý dự án, pháp lý bán hàng.

Gần đây, xuất hiện thông báo của Novaland cho biết, tập đoàn này sẽ tái khởi động dự án NovaWorld Phan Thiết và tổ chức lễ ký kết tài trợ dự án với đối tác là ngân hàng MB dự kiến tổ chức vào ngày 19/5.

Cho đến nay, dự án đã triển khai thi công hoàn thành và đưa vào hoạt động một số công trình gồm sân golf 36 lỗ, nhà hàng, café, khu công viên giải trí và khách sạn Movenpick. 

Công ty đang tiếp tục triển khai thi công các hạng mục công trình còn lại của dự án theo giấy phép xây dựng và dự kiến cuối năm 2025 sẽ hoàn thành toàn bộ dự án. Theo báo cáo của công ty, tổng giá trị giải ngân vốn đầu tư là 10.395 tỷ đồng, trong đó chi phí liên quan đến đất đai 2.073 tỷ đồng và chi phí đầu tư xây dựng 8.322 tỷ đồng.