Bất động sản công nghiệp Việt Nam có mức lợi nhuận cao nhất Đông Nam Á

Bất động sản công nghiệp đang là phân khúc nhận được sự kỳ vọng và quan tâm rất lớn của thị trường bất động sản.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và đầu tư, tính đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt gần xấp xỉ 93 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt 73%.

Đáng chú ý, lượng vốn đầu tư FDI vào các khu công nghiệp đang có xu hướng tiếp tục  tăng trưởng. Năm 2018, tổng vốn FDI cam kết vào Việt Nam đạt gần 35,46 tỷ USD, tổng vốn FDI vào khu công nghiệp, khu kinh tế và vốn tăng thêm đạt trên 8,3 tỷ USD. 

Chiến lược thu hút FDI đang được xây dựng hướng tới nguồn vốn FDI thế hệ mới với tiêu chuẩn cao về công nghệ và phát triển bền vững được nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn cầu đối bất động sản công nghiệp sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Nhận định về sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp, tại "Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019: Bối cảnh mới – Chính sách mới – Cơ hội mới", do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Thương Gia phối hợp tổ chức, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp đang nổi lên là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. 

Sự hấp dẫn này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố. Thứ nhất, Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài chảy vào. Điều này đã tạo động lực cho phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics phát triển.

Thứ hai, nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải. Với lợi thế chiến lược này, Việt Nam có tiềm năng to lớn để phát triển các cảng biển sâu trên cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa cho các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.

Thứ ba, theo khảo sát, hiện Việt Nam có chi phí sản xuất thấp (dưới 1 USD/giờ), thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc, chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và 10% so với Indonesia, là một trong những nguyên nhân thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam trong thời gian gần đây.

Đặc biệt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11 - 12%, mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực.

Bên cạnh đó, môi trường đầu tư của Việt Nam đang được nỗ lực đổi mới và ngày càng cải thiện. Cùng với đó là những thay đổi về cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hải quan, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong việc thông quan hàng hóa, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư nước ngoài, ông Nam nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng cho rằng, thời gian gần đây, xu hướng chuyển hướng dòng vốn trên thị trường quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung khiến các công ty nước ngoài và Trung Quốc đẩy mạnh việc đảm bảo năng lực sản xuất ở Đông Nam Á. 

Trong đó, Việt Nam chiếm ưu thế thu hút dòng vốn này cao hơn mức trung bình của khu vực nhờ chi phí lao động thấp so với hầu hết các nước Đông Nam Á, giá đất công nghiệp thấp so với nhiều thành phố lớn của các nước, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi. Những ưu thế này chính là thời cơ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển mạnh mẽ trong năm 2019.

Gỡ các rào cản để bứt phá

Bên cạnh những tiềm năng lớn đối với bất động sản công nghiệp, ông Cung cho rằng, việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết nếu muốn tiếp tục phát triển bứt phá trong thời gian tới.

Theo đó, các ngành công nghiệp chủ đạo hiện nay phần lớn vẫn là ngành sản xuất cơ bản, chủ yếu là thâm dụng vốn lao động với hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Trong tương lai, Việt Nam cần phải dịch chuyển sản xuất hàng hóa lên bước cao hơn, phát triển những ngành nghề “xanh”, sử dụng lao động hiệu quả và hàm lượng công nghệ cao sẽ là thế hệ khách thuê bất động sản mới. 

Từ đó, đặt ra yêu cầu đối với hệ thống bất động sản công nghiệp với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn. Triển vọng tăng cao về nhu cầu bất động sản công nghiệp cả về số lượng và chất lượng.

Bên cạnh đó, theo ông Cung, việc phát triển bất động sản công nghiệp cũng còn nhiều bất cập về hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu, mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy. 

Hiện vận tải hàng hóa đường bộ chiếm 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước. Chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Trong khi đó, thị trường khu công nghiệp của Việt Nam còn non trẻ, đang trong giai đoạn khởi đầu hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp.

Nhiều khu công nghiệp tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở các tỉnh miền núi phía Bắc và Trung Bộ (như Cao Bằng, Sơn La, Hòa Bình, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Bình Thuận, Ninh Thuận) tỷ lệ này dưới 30%, nguyên nhân chủ yếu là do vị trí của các khu công nghiệp này không thuận lợi, không kết nối tốt với thị trường, giá cho thuê đất quá cao.

Cùng với những thách thức trên, đánh giá về những thách thức đối với bất động sản công nghiệp của Việt Nam trong thời gian tới, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, trong tương lai, sẽ có sự dịch chuyển các nhà đầu tư FDI theo ngành nghề và vùng miền tạo nên những mô hình phát triển mới.

Theo đó, thị trường công nghệ đang gia tăng mạnh mẽ, xu hướng này cũng đã xuất hiện tại các khu công nghiệp từ Bắc đến Nam khiến diện tích dành cho nghiên cứu và sản xuất công nghệ cũng gia tăng. Tuy nhiên, việc phân bổ diện tích không đồng đều, các khu công nghiệp thuộc miền Trung, không đạt được độ phủ diện tích như vậy.

Xu hướng công nghệ 4.0 cũng đang ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường. Việt Nam phải nhìn nhận đúng vị trí, tiềm năng, vị thế của quốc gia trong cuộc chạy đua công nghệ để phát triển đúng hướng, xác định vị trí của mình trong phân khúc thị trường liên quan đến hệ thống kết nối vật lý ảo, kết nối vạn vật, hệ thống mạng.

Mặt khác, theo ông Stephen, đầu tư hạ tầng là sẽ một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của các khu công nghiệp Việt Nam trong tương lai, tạo nên sự thay đổi lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Do đó, hướng đi của Việt Nam trong thời gian tới nếu muốn phát triển bất động sản công nghiệp là tiếp tục đầu tư cơ sở hạ tầng, tận dụng tốt sự dịch chuyển từ Trung Quốc, khai thác tối đa tiềm năng trở thành trung tâm sản xuất công nghiệp của Đông Nam Á. Đồng thời, tăng cường ứng dụng công nghệ 4.0 để nâng cao hiệu quả hoạt động vận tải hàng hoá, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhấn mạnh.

Ông Trần Minh Hoan - Trưởng Ban Quản lý KCN Nam Định, Chủ nhiệm CLB các Ban Quản lý KCN, KKT các tỉnh, thành phố phía Bắc

Chúng ta đang có Nghị định 82/NĐ – CP ngày 22/5/2018 quy định về KCN, KKT, KCX. Tuy nhiên đây mới chỉ là phạm vi nghị định, vẫn chưa được phát triển lên thành luật, gây khó khăn trong vấn đề quản lý bởi các chính sách quy định của nhà nước về đất đai, môi trường, doanh nghiệp, xây dựng quy hoạch trong các KCN vẫn phải theo luật chuyên ngành.

Ví dụ, Luật Bảo vệ môi trường quy định phải đánh giá tác động môi trường trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư, tuy nhiên Luật Đầu tư lại quy định vấn đề bảo vệ môi trường không nằm trong thành phần hồ sơ các nhà đầu tư phải nộp để cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Hai vấn đề này gây khó cho chúng tôi trong công tác quản lý về đầu tư cũng như công tác quản lý về môi trường, nhất là trong việc hỗ trợ và giúp các nhà đầu tư hoàn thiện sớm các thủ tục.

Ông Lê Anh Dũng – Giám đốc TNI Holdings

Cái khó khăn lớn nhất mà các nhà đầu tư hạ tầng luôn gặp phải là đền bù giải phóng mặt bằng, đó là quỹ đất, đó là sự hỗ trợ mạnh mẽ về ngành sản xuất chiến lược của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Tôi lấy ví dụ như những ngành công nghệ cao, những ngành có hàm lượng tri thức cao luôn được Chính phủ hỗ trợ nhưng cũng có ngành nghề khá nhạy cảm như dệt, nhuộm, may… thì các cơ quan chức năng tại địa phương luôn có những e dè nhất định dù Thủ tướng Chính phủ đã có sự chỉ đạo rõ ràng về ngành công nghiệp dệt may, trồng bông để làm sao đáp ứng được nguồn nguyên liệu cho các nhà đầu tư lớn.

Vấn đề ở đây là chính sách, nếu tạo ra các hành lang pháp lý thông thoáng để các nhà đầu tư cảm thấy môi trường đầu tư của Việt Nam là hoàn toàn thuận lợi, chính trị ổn định, con người và nhân công lao động đáp ứng đủ cho các doanh nghiệp thì họ sẽ lựa chọn.

Ông Trần Quốc trung, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế - Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Hiện nay, hạ tầng kết nối đa phương tiện tại nhiều KCN vẫn thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu. Cụ thể, đó là mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy… Chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.

Bên cạnh đó, thị trường KCN Việt Nam còn non trẻ - đang trong giai đoạn khởi đầu, hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Đóng góp của KCN, khu kinh tế vào GDP còn chưa tương xứng với tiềm năng. Nhiều KCN tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở các tỉnh miền núi phía Bắc và Trung Bộ như Cao Bằng, Sơn La, Hòa Bình, Thanh Hóa, Hà Tĩnh… tỷ lệ này dưới 30%. Nguyên nhân chủ yếu là do: Vị trí của các KCN này không thuận lợi, không kết nối tốt với thị trường, nhà cung cấp và hạ tầng giao thông nói chung, giá cho thuê đất quá cao.

Vướng mắc nổi bật là công tác bảo vệ môi trường KCN chưa đáp ứng yêu cầu đạt ra. Vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong KCN chưa được cải thiện rõ rệt. Quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các KCN còn thiếu. Việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN còn khó khăn. Chính sách hiện hành còn một số điểm vướng mắc chưa thuận lợi cho thu hút đầu tư, phát triển các KCN.