Tháo gỡ bế tắc cho các dự án bất động sản dính đất công xen cài

"Nếu không có phương án tháo gỡ bế tắc về đất công xen kẹt thì phần lớn các dự án bất động sản sẽ đóng băng", là lời cảnh báo của lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản về tình trạng tiến thoái lưỡng nan của nhiều dự án bất động sản hiện nay.

Dự án tắc không phải vì những miếng đất lớn do Nhà nước quản lý hay liên quan đến trụ sở của một doanh nghiệp nhà nước, mà theo lãnh đạo doanh nghiệp này, tình huống trớ trêu hiện nay là dù doanh nghiệp có đền bù xong toàn bộ dự án, không có tranh chấp gì về đất đai, cũng có thể không cần giấy phép xây dựng nếu xây nhà thấp tầng, nhưng có thể chỉ vì một mương nước chạy qua dự án cũng có thể làm dự án bế tắc. 

Lý do là vì mương là tài sản công do Nhà nước quản lý và doanh nghiệp muốn có quyền sử dụng buộc phải thông qua đấu giá. Nhưng quy trình đấu giá mất thêm nhiều thời gian và nếu doanh nghiệp không trúng đấu giá thì dự án lại rơi vào tình trạng "da báo". Tình huống tưởng như khó xảy ra nhưng trên thực tế lại đang phổ biến và khiến nhiều dự án bất động sản lâm vào tình thế bế tắc. 

Tại TP. HCM, nhiều dự án bất động sản đã bị ách tắc cả năm nay do liên quan đến đất công nằm xen kẹt trong đất dự án nhưng chưa có hướng tháo gỡ. Điển hình như trường hợp dự án Green Star Sky Garden, phường Phú Mỹ, Quận 7 của Công ty CP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát bị vướng hơn 7.000m2 đất công xen cài, trong đó bao gồm đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý.

Cũng chính những phần đất công xen cài như vậy nên Hưng Lộc Phát chưa được TP. HCM ra quyết định giao đất và dự án chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất mặc dù UBND TP. HCM đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án. 

Hưng Lộc Phát cũng đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và môi trường để thực hiện đầu tư xây dựng dự án theo quy định và sở đã có văn bản trình UBND TP. HCM xem xét, chấp thuận cho công ty được sử dụng đất để thực hiện đầu tư dự án.

Song đã hơn một năm kể từ khi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và môi trường để thực hiện đầu tư xây dựng, đến nay công ty vẫn đang chờ thành phố ký quyết định sử dụng đất nhưng chưa được.

Một trường hợp khác cũng liên quan đến đất công là dự án Lexington Residence ở Quận 2, TP. HCM do công ty Công ty CP Bất động sản Nova Lexington làm chủ đầu tư. Cư dân dự án này đã nhận nhà hơn bốn năm qua nhưng chưa được nhận sổ đỏ do chủ đầu tư dự án nhận chuyển nhượng của Nhà nước 3.800m2 đất giáp đường Mai Chí Thọ không qua đấu giá nên chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chủ quyền.

Cuối năm ngoái, TP. HCM có văn bản đề xuất Chính phủ chấp thuận chủ trương không bán đấu giá 3.800m2 đất trên để làm hoàn tất thủ tục, làm giấy chủ quyền cho chủ đầu tư và người dân mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, đề xuất chưa được cơ quan chức năng chấp nhận nên thủ tục của dự án chưa hoàn thành và chưa ra được giấy chủ quyền căn hộ cho người dân.

Trên đây chỉ là hai trong số rất nhiều các dự án đang gặp vướng mắc do sở hữu quỹ đất hỗn hợp. Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), Sở Xây dựng trình và đã được UBND TP. HCM chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư đối với 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó, có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, chiếm tỷ lệ 74,1%. 

Phần lớn dự án đều ở các quận ven và huyện ngoại thành, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. Trong số dự án có quỹ đất hỗn hợp có khoảng trên dưới 10% là đất ở; trên dưới 80% là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; trên dưới 10% là đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước trực tiếp quản lý. Chỉ có 25,9% dự án hoàn toàn là đất ở.

Việc triển khai các dự án có quỹ đất hỗn hợp đang gặp nhiều vướng mắc mà theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu là do các dự án có một phần diện tích đất nông nghiệp, đất kênh rạch, đất làm đường xen cài trong dự án. Các dự án này hiện đều phải chờ thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư với phần diện tích đất công xen cài.

Ngay cả những dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, chủ đầu tư đã đền bù giải phóng xong toàn bộ mặt bằng, không có tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, chủ đầu tư đã khởi công xây dựng sau khi đã được cấp phép, nhưng chỉ cần “dính” một phần diện tích nhỏ đất công trong dự án cũng vẫn bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công.

Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, về nguyên tắc, đất công phải thực hiện đấu giá. Tuy nhiên, để đấu giá được thì phải qua rất nhiêu thủ tục, quy trình.

Mặt khác, quy định này cũng không sát thực tế, không hợp lý, hợp tình, bởi nếu doanh nghiệp khác trúng đấu giá thì dự án cũng không thể triển khai được. Do đó, theo ông Châu, quy định này là bất khả thi và đang là trở ngại lớn khiến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng, thị trường bất động sản TP. HCM đang thiếu nguồn cung nghiêm trọng do những khủng hoảng về pháp lý, đặc biệt là vấn đề pháp lý của đất.

Từ cuối năm 2018 đến nay, trên địa bàn TP. HCM chỉ có ba dự án mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư, 10 dự án nhà ở thương mại mới được đề xuất chấp thuận đầu tư, giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Võ, hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và nhiều luật khác. Trong đó, điều "không xử lý nổi" là trong một dự án nhà ở, khu đô thị lớn có nhiều loại đất, bao gồm đất nông nghiệp, đất do các doanh nghiệp đã được giao nhưng thuộc diện xắp xếp lại, mà việc xắp xếp lại đó lại theo luật quản lý sử dụng tài sản công về nguyên tắc phải đấu giá.

Cùng với đó, tại TP. HCM còn có một loại đất rất phổ biến là đất công dạng kênh rạch. Những kênh rạch này nhiều khi không thuộc diện phải giữ lại mà có thể là đưa vào làm dự án nhưng đưa vào đất gì thì không có luật nào quy định.

Điều này dẫn đến trong một dự án khu đô thị có rất nhiều loại đất nhưng mỗi luật lại có một quy định khác nhau về các loại đất này, Luật Đất đai cũng không có quy định đầy đủ khiến dự án thiếu cơ sở để triển khai thực hiện.

Thực tế, những tồn tại này không phải đến bây giờ mới được phát hiện. Trước đây, các cơ quan quản lý cũng nhận thấy nhiều vướng mắc trong các quy định về đất đai nhưng vẫn tìm hướng "lách" theo cách gọi là "áp dụng pháp luật" để dự án được triển khai.

"Tuy nhiên, đến nay khi phong trào chống tham nhũng lên cao, người ta cho rằng lập luận nào cũng dễ bị buộc tội nên tốt nhất là dừng lại không làm gì nữa. Chính vì vậy mà các cơ quan quản lý nhà nước không dám ký duyệt cho các dự án này. TP. HCM rà đi ra lại không dám ký, không ai dám ký cả", ông Võ nói.

Để tháo gỡ khó khăn trước mắt cho các dự án liên quan đến đất công xen cài, ông Châu cho rằng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Thay vào đó, chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15%, hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cũng có thể áp dụng các phương pháp xác định giá đất đối với diện tích đất công phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai và tạo điều kiện cho chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách để được giao đất, cho thuê đất.

Còn theo ông Võ, nguyên nhân của những vướng mắc tại các dự án dính đất công là do Luật Đất đai chưa quy định chặt chẽ các điều khoản về việc sử dụng đất. Luật đưa ra những quy định mà khi đi vào thực tế lại vướng, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Để khắc phục tận gốc vấn đề này, cần sửa đổi Luật Đất đai một cách toàn diện. Được biết, đầu năm 2020, Chính phủ sẽ trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai. Song vấn đề là sửa đổi luật phải "lăn mình vào thực tế, vướng ở đâu sửa ở đó" thì mới có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp và phát triển thị trường bất động sản, ông Võ nhấn mạnh.