Ma trận thủ tục làm khó doanh nghiệp bất động sản

Năm 2018 vừa qua, thị trường bất động sản TP. HCM chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung nghiêm trọng, nhiều công ty địa ốc không có dự án để triển khai, nguồn hàng để bán dẫn đến tình hình hoạt động rất khó khăn.

Đơn cử như Novaland, đã hai năm nay doanh nghiệp này gần như rất ít dự án mới ngoài một vài dự án ít ỏi như Victoria Village (Quận 2) và mới đây là căn hộ hạng sang The Grand Manhattan (Quận 1) với quy mô khoảng 1.000 căn hộ.

Trong khi đó, dự án 4,3ha ở đường Đồng Văn Cống (Quận 2) của tập đoàn này dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã có sổ đỏ nhưng do phải bổ sung thủ tục chấp thuận chủ đầu tư nên đến nay vẫn chưa thể khởi động.

Trong hoàn cảnh tương tự là Công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh. Từ đầu năm 2018, doanh nghiệp này cũng mới chỉ tung ra thị trường được một dự án căn hộ tại Quận 7, TP. HCM. Nhiều doanh nghiệp lớn như Phúc Khang, Him Lam Land, An Gia từ đầu năm đến nay cũng không có dự án nào tung ra thị trường.

Lý giải một trong những nguyên nhân của thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã chỉ ra những quy định về việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án, quy định về "đất ở hợp pháp" đang có những bất hợp lý, dẫn đến những khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.

Nếu không có giải pháp sớm gỡ khó cho các chủ đầu tư, thị trường bất động sản TP. HCM năm 2019 sẽ rất nhiều thách thức, ông Châu khẳng định.

Chồng chéo trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư

Đi sâu phân tích những bất cập trong thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án, luật sư Vũ Đặng Hải Yến, Giám đốc Công ty Luật TNHH SMiC cho rằng, quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản chưa rõ ràng khiến làm tăng chi phí đầu tư và giảm lợi nhuận của doanh nghiệp.

Theo đó, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản nói riêng và dự án có sử dụng đất nói chung là một thủ tục mới được ghi nhận trong khoảng thời gian từ năm 2015 trở lại đây. Song, vấn đề này hiện được quy định tại nhiều văn bản pháp lý khác nhau và chưa có hướng dẫn thống nhất, gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án trong quá trình thực hiện. 

Cụ thể, Luật Đầu tư 2014 không có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản/dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 quy định việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. 

Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 lại không có bất cứ quy định nào về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá không bao gồm trường hợp “giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất".

Do đó theo bà Yến, quy định của pháp luật hiện hành, thực tiễn triển khai các dự án bất động sản đang khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với nhiều vướng mắc. Cụ thể, trường hợp khu đất để thực hiện dự án bất động sản chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Trong trường hợp này, nếu xét theo quy định tại Luật đấu thầu và Nghị định 30/2015/NĐ-CP, “cơ chế” đấu thầu để thực hiện dự án sẽ được áp dụng. 

Thế nhưng, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí để tham gia đấu thầu để được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, với những cam kết đóng góp cho ngân sách nhà nước “nhiều tỷ đồng” thì theo Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “nhà nước giao đất/cho thuê đất không thông qua đấu giá”. 

Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đầu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây nên lúng túng cho cả cơ quan nhà nước và chủ đầu tư dự án.

Một vấn đề nữa cũng được luật sư Vũ Đặng Hải Yến chỉ là là hiện chỉ có Luật Nhà ở quy định rõ ràng về mối quan hệ giữa thủ tục quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư lại ghi nhận nguyên tắc “không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư” trong trường hợp “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất. 

Quy định này đang là vướng mắc rất lớn cho các dự án bất động sản. Bởi lẽ, rủi ro sẽ là rất lớn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản trong trường hợp sau khi trúng đấu thầu/đấu giá chủ đầu tư này không được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư dự án, khi đó, toàn bộ chi phí mà chủ đầu tư này đã bỏ ra để tham gia đấu giá/đấu thầu, lập dự án được xử lý như thế nào thì đến nay vẫn chưa có quy định nào cụ thể, bà Yến cho hay.

Quy định "đất ở hợp pháp" gây khó doanh nghiệp

Về quy định "đất ở hợp pháp", bà Yến cho rằng, việc có áp dụng hay không thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp/đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu dự án đã được phê duyệt thành dự án nhà ở và điều chỉnh mục đích sử dụng đất thành đất ở cũng đang là vấn đề gây vướng tại nhiều dự án hiện nay. 

Xét Luật Đầu tư, nhà đầu tư có nhu cầu chuyển đổi mục tiêu đầu tư dự án được quyền thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh mục tiêu đầu tư dự án. Xét Luật Đất đai, người sử dụng đất được quyền đề nghị điều chỉnh mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. 

Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về việc phải thực hiện thủ tục đấu giá/đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp không phải là đất ở. 

Tuy nhiên, theo bà Yến với quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trong rất nhiều trường hợp, nhà đầu tư đã và đang không được cho phép được thực hiện quyền điều chỉnh mục tiêu đầu tư dự án và điều chỉnh mục đích sử dụng đất do chưa có quy định rõ ràng về vấn đề này. 

Trong khi đó, xét trên phương diện cơ quan nhà nước, nếu cơ quan nhà nước áp “tuân thủ” luật nhà ở, yêu cầu thực hiện thủ tục đấu giá/đấu thầu thì cũng không có cơ sở để thực hiện. Bởi lẽ, muốn đấu giá thì phải là đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và nếu đấu giá, đấu thầu vậy trường hợp nhà đầu tư khác trúng đấu giá thì quyền sử dụng đất và chi phí đầu tư dự án của nhà đầu tư trước đó xử lý như thế nào thì cũng không có cơ chế để triển khai.

Những quy định chưa thực sự đầy đủ và rõ ràng về cơ chế này đang có những ảnh hưởng nhất định tới lợi ích của chủ đầu tư dự án bất động sản, người dân và nhà nước, luật sư Yến nhấn mạnh.

Tháo gỡ bằng cách nào?

Đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản cũng như thị trường bất động sản, luật sư Vũ Đặng Hải Yến cho rằng, trước hết, hệ thống pháp luật hiện hành phải hoàn thiện quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và các quy định khác có liên quan đến mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. 

Cụ thể, bổ sung trường hợp “nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án” vào các trường hợp được nhà nước giao đất/cho thuê đất không thông qua đấu giá tại Khoản 2 Điều 118 Luật đất đai 2013.

Bên cạnh đó, quy định rõ ràng về mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Cho phép áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản trong trường hợp khu đất thực hiện dự án không có giá trị lợi thế thương mại cao.

Về những khó khăn của doanh nghiệp đối với quy định "đất ở hợp pháp", theo bà Yến, cần có quy định rõ ràng về thủ tục áp dụng trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp/đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu dự án đã được phê duyệt thành dự án nhà ở và điều chỉnh mục đích sử dụng đất thành đất ở.