Doanh nghiệp bất động sản 'mù đường' trong ma trận pháp lý

LỜI TOÀ SOẠN

Doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào khủng hoảng, nhưng không giống với những cuộc khủng hoảng thừa cung trước đây, cuộc khủng hoảng hiện nay liên quan đến pháp lý của dự án bất động sản do thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai... bộc lộ nhiều bất cập. Hàng trăm dự án bế tắc hoặc tiến trình triển khai bị kéo dài do doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, từ đó khiến nguồn cung mới bị ảnh hưởng và giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Trước thực trạng này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề đặc biệt: "Pháp lý bất động sản: Những vấn đề cần tháo gỡ" để phản ánh những bất cập mà doanh nghiệp đang gặp phải và hướng giải quyết trong quá trình triển khai dự án bất động sản.

Bài 1: Doanh nghiệp 'mù đường' trong ma trận pháp lý

Viện cớ thông tin sẽ ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án hiện tại, hầu hết lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản đều từ chối nêu tên. Thực trạng này phần nào phản ánh khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý cho một dự án bất động sản, và ông H là một ví dụ điển hình.

Hơn 10 năm trước, dự án do doanh nghiệp của ông H làm chủ đầu tư được xây dựng trên nền “đất vàng” của một nhà máy sản xuất trong nội đô do một doanh nghiệp có vốn nhà nước là chủ sở hữu nhưng buộc phải di dời theo chủ trương của Chính phủ. 

Sau khi di dời, chủ sở hữu nhà máy không có nguồn tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án bất động sản nên đã mời ông cùng hợp tác đầu tư. Luật Đầu tư thời điểm đó đã tạo cơ chế thông thoáng để hai doanh nghiệp hợp tác với nhau thành lập ra một pháp nhân mới và pháp nhân này được cấp giấy chứng nhận đầu tư để triển khai dự án.

Việc hợp tác được xác định theo tỷ lệ phần trăm vốn giữa các bên trên cơ sở một bên có quyền sử dụng đất, một bên có tiền, có nghề. Dần dần, chủ nhà máy đã chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp của ông và rút lui doanh nghiệp của ông trở thành chủ đầu tư hợp pháp của dự án bất động sản trên khu đất đó.

Với cơ chế mở của Luật Đầu tư, các bên đều có thể tận dụng được thế mạnh của nhau, cùng phát triển. Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cho rằng, điều đáng buồn là hệ thống pháp luật hiện nay đã khiến mọi việc đã trở nên vô cùng khó khăn, phức tạp.

Luật Đất đai từ năm 2014 đã không còn cho phép hai doanh nghiệp hợp tác triển khai dự án bằng cách thành lập pháp nhân mới như trước đây. Thay vào đó, nếu chủ sở hữu quyền sử dụng đất là doanh nghiệp nhà nước và muốn mời một bên thứ hai tham gia thì sẽ buộc phải thông qua thủ tục đấu thầu.

Trong khi đó, vướng mắc của quy định này là thực trạng đấu thầu đang mỗi tỉnh làm một kiểu, không có quy chế đấu thầu làm dự án cụ thể, rõ ràng cho các nhà đầu tư.

"Nếu không để các doanh nghiệp tự hợp tác làm dự án mà buộc phải qua đấu thầu thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ không thể trúng thầu vì cứ 10 cuộc đấu thầu thì có đến 8, 9 cuộc người ta phải sử dụng đến các biện pháp đối phó, kể cả quân xanh quân đỏ để xắp xếp doanh nghiệp trúng thầu từ trước”, vị lãnh đạo này tiết lộ.

Mất tới sáu năm để giải quyết thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng cho dự án bất động sản, song ông vẫn cảm thấy đây vẫn là điều may mắn bởi giả sử đến giai đoạn này mới bắt đầu xin thủ tục thì có lẽ dự án không biết đến khi nào mới có thể hoàn thiện.

Cũng vì quy định này mà một số dự án bất động sản lớn của Hà Nội cũng đang trong tình trạng nằm chờ “vô thời hạn”, không biết đến khi nào mới xong.

Một vướng mắc khác trong quá trình triển khai dự án cũng liên quan đến sự chồng chéo, không thống nhất của các quy định pháp lý bất động sản được giám đốc một doanh nghiệp bất động sản khác tại Hà Nội chỉ ra là ở khâu giải phóng mặt bằng.

Theo đó, khi trả tiền sử dụng đất cho nhà nước, doanh nghiệp được hoàn lại phần chi phí giải phóng mặt bằng theo đúng định về mức giá và hệ số do UBND tỉnh, thành phố quy định.

Tuy nhiên, bất cập là số tiền này lại được cố định. Ví dụ, doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước là 5 triệu đồng/m2 thì chi phí cho giải phóng mặt bằng quy định là 500 nghìn đồng/m2. Điều này có nghĩa, doanh nghiệp chỉ được phép chi 500 nghìn đồng/m2 cho đền bù giải phóng mặt bằng. Nếu trả cao hơn, doanh nghiệp sẽ vi phạm.

Vấn đề đặt ra là với chi phí được phí cứng như vậy, tại nhiều dự án, người dân không đồng ý do mức đền bù quá thấp nhưng doanh nghiệp cũng không thể tự ý nâng giá lên. Nếu doanh nghiệp “phá giá” giải phóng mặt bằng cho một vài trường hợp người dân cố ý không chịu di rời sẽ gây nhiễu loạn thị trường, bất ổn xã hội vì hàng loạt hộ dân khác sẽ đấu tranh đòi mức giá đền bù cao. Khi đó, giá đất sẽ bị đẩy cao lên, tăng gánh nặng cho doanh nghiệp.

Mặt khác, việc tăng giá đền bù giải phóng mặt bằng cũng là điều doanh nghiệp không được phép làm do chi phí này đã được cố định trong tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, các cơ quan quản lý nhà nước lại không có cơ chế gỡ khó cho các dự án gặp vướng mắc khi giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp doanh nghiệp không tự thoả thuận được với người dân, cơ quan quản lý không những không có quyết định cưỡng chế mà lại buộc doanh nghiệp phải để đường vào cho các hộ dân trong dự án nhưng không chịu di dời.

“Chỉ cần 10 hộ dân không chịu di dời đã có thể làm xẻ dọc xẻ ngang dự án bất động sản, khiến doanh nghiệp không thể triển khai xây dựng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt dự án đang ách tắc hiện nay”, vị giám đốc này cho biết.

Vị giám đốc này nhật xét, trong môi trường luật pháp không hoàn chỉnh, doanh nghiệp làm bất động sản rất mệt mỏi vì phát sinh nhiều vấn đề phức tạp. Doanh nghiệp loay hoay tìm cách gỡ vướng nhưng không gỡ được do khung pháp luật chằng chịt.

Một số dự án thậm chí xây xong rồi nhưng người dân vẫn thắc mắc và doanh nghiệp không biết giải quyết như thế nào. Cuối cùng là xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà, giữa các doanh nghiệp với nhau.

Luật pháp phải hoàn chỉnh, thủ tục dự án mới trơn tru

Hành lang pháp lý hiện nay chính là rào cản nhức nhối của thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Trong ma trận luật pháp này, việc làm thế nào để gỡ vướng cho doanh nghiệp bất động sản, theo ông H là vấn đề rất khó.

Đơn cử như sự vênh nhau giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư về quy định hợp tác triển khai dự án bất động sản như đã phân tích ở trên. Luật Đầu tư đã cho phép rồi nhưng Luật Đất đai lại bắt phải đấu thầu.

“Các dự án trong trường hợp này ách tắc về hướng giải quyết vì không biết luật nào hơn luật nào, nên theo luật nào để xử lý thủ tục đầu tư dự án”, ông H lo ngại.

Nguyên nhân của thực trạng chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai được vị lãnh đạo này chỉ ra là do bất động sản là ngành liên quan và chịu ảnh hưởng đan xen của 12 - 13 luật khác nhau. Trong khi đó, luật pháp của Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện. Toàn bộ các luật đều đang phải sửa đổi cho phù hợp với thực tế thị trường, cứ vài năm lại sửa luật, thậm chí là sửa liên tục.

Mặt khác, các luật đang đang do các bộ chuyên ngành soạn thảo, nên tư duy vẫn mang tính chất quản lý ngành mà chưa có cái nhìn toàn diện, tổng thể. 

Đây chính là lý do khiến mặc dù trước khi ban hành luật đều có trao đổi, xin ý kiến của các bộ ngành nhưng việc rà soát vẫn chưa có hiệu quả, sự phối kết hợp giữa các luật không chặt chẽ. Điều này dẫn đến tình trạng vẫn tồn tại những vướng mắc giữa các luật, có những vướng mắc phải sửa đi sửa lại nhiều lần.

Có những điều khoản luật này cho phép thực hiện nhưng luật kia lại không. Có những quy định đúng với Luật Đất đai nhưng lại không đúng Luật Đầu tư. Căn cứ vào hệ thống pháp luật đầy “rối ren”, “rích rắc” này, các cơ quan quản lý nhà nước không biết đằng nào mà thực hiện, không dám ký phê duyệt thủ tục pháp lý cho dự án, nhất là trong bối cảnh chống tham nhũng mạnh mẽ như hiện nay.

Hệ quả là ách tắc hàng loạt dự án bất động sản trên thị trường, gây thiệt hại vô cùng nặng nề cho các doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp đã đầu tư nhiều tiền vào các khâu chuẩn bị dự án nhưng vấp phải câu chuyện pháp lý, vướng thủ tục triển khai, dự án cũng đành “chịu chết”, nằm đắp chiếu mà không có cách nào tháo gỡ.

Đưa ra giải pháp cho thực trạng này, ông H cho rằng, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản cần được sửa đổi một cách toàn diện. "Luật pháp phải hoàn chỉnh, thủ tục dự án mới trơn tru", ông nói. 

Theo ông, thay vì mỗi bộ chịu trách nghiệm sửa một luật của mình, Chính phủ cần thành lập ban soạn thảo chuyên nghiệp, lắng nghe tất cả các ý kiến vướng mắc của các luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Sau đó, cơ quan này sẽ có trách nghiệm tổng kết lại, nghiên cứu để sửa từng luật. Có như vậy, hệ thống pháp luật mới có thể được nhìn một cách toàn diện và đầy đủ, các vướng mắc của thị trường bất động sản và doanh nghiệp mới được giải quyết một cách triệt để.

Hơn nữa, việc sửa luật hiện nay mới chỉ có ý kiến của bộ phận chuyên ngành khi đứng ở góc độ quản lý cho nên tính pháp lý của luật còn yếu, còn nhiều bất hợp lý. Nhiều luật như Luật Đất đai đã sửa nhiều lần qua các năm nhưng vẫn chưa giải quyết được những vướng mắc của thị trường.

Do đó, ông đề xuất Chính phủ thành lập hội đồng tư vấn cho ban soạn thảo và ban tư vấn này bao gồm đẩy đủ thành phần chịu tác động của bộ luật đó khi được ban hành. Những luật nào tác động đến thành phần nào thì phải có sự góp ý kiến của chính những người chịu tác động của bộ luật đó, bị bộ luật đó chi phối thì luật pháp mới có tính thực tiễn và đi vào đời sống xã hội, vị lãnh đạo này cho rằng nhấn mạnh.