Rủi ro lớn từ trái phiếu bất động sản sắp đáo hạn

Doanh nghiệp trước nguy cơ vỡ nợ

Theo Bộ Tài chính, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng).

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, đây là con số rất lớn. Điều này có nghĩa các doanh nghiệp đang rất cần huy động vốn để đáo hạn hoặc trả nợ cho các khoản trái phiếu này. 

Theo đó, trái phiếu đáo hạn nên có hai cách xử lý. Một là mời công ty tư vấn, công ty kiểm toán rà soát lại tài chính của doanh nghiệp và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Vượt qua được nợ, sau mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường.

Thứ hai là tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư. Cơ quan quản lý cũng cần cân nhắc, tránh hình sự hoá, các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi vì nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.

Đơn cử như vụ việc của Tân Hoàng Minh. Có tài sản cần bán để trả nợ phải qua Bộ Công an, nhà đầu tư muốn nhận tiền cũng phải phải qua Bộ Công an khiến vụ việc rất phức tạp. Do đó, cơ quan chức năng khi quản lý trái phiếu thì cần có phương án xử lý đối với trường hợp doanh nghiệp có thể vỡ nợ trái phiếu.

Đối với giải pháp huy động vốn để trả nợ cho các khoản trái phiếu, nhiều chuyên gia cho rằng, với thị trường trái phiếu như hiện nay, việc huy động là rất khó khăn.

Do đó, với những vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn tín dụng, thị trường bất động sản từ đầu năm 2022 đã rơi vào bối cảnh trầm lắng. Thanh khoán đang có sự chậm lại rõ rệt và nguy cơ "đóng băng" là hiện hữu nếu các vướng mắc không sớm được tháo gỡ.

Thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy số ngày tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020.

Tốc độ bán hàng, triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại khiến áp lực về dòng vốn, lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Với bối cảnh kinh doanh khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp rất khó để có thể thu xếp dòng vốn trả nợ cho các nhà đầu tư. Trong khi đó, trái phiếu là công cụ đầu tư, doanh nghiệp phát hành trái phiếu là con nợ của nhà đầu tư cá nhân hoặc nhà đầu tư tổ chức.

Đến thời hạn, doanh nghiệp không thanh toán được, dự án mất khả năng thanh khoản, họ có thể phá sản. Nhiều doanh nghiệp có thể lựa chọn phương án tuyên bố phá sản để tòa án giải quyết, phân chia tài sản hiện có cho nhà đầu tư.

Còn với các nhà đầu tư, nếu doanh nghiệp không trả được nợ, họ cũng sẽ phải đối mặt với rủi ro mất vốn.

Nhìn ở góc độ vĩ mô hơn, thị trường vốn, thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản là 3 thị trường có sự liên thông với nhau. Trong trường hợp doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ dẫn đến thị trường bất động sản bị phá, hai thị trường còn lại cũng sẽ có nguy cơ trở thành "đốm lửa" và khiến thị trường tài chính có vấn đề, ông Nghĩa nhấn mạnh. 

Không chỉ trải phiếu, theo TS. Cấn Văn Lực, gần đây hiện tượng đọng vốn của doanh nghiệp bất động sản cũng là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. 

"Trước đây, các doanh nghiệp gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Vòng quay tiền đang chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản", ông Lực nhấn mạnh và cho rằng, nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường, kéo theo đó là giảm đà phục hồi của nền kinh tế.

Cấp thiết đẩy nhanh xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp

Đưa ra giải pháp khơi thông nguốn vốn từ trái phiếu cho các doanh nghiệp, ông Nghĩa cho rằng, việc huy động vốn từ trái phiếu cần được khơi thông. Từ nay đến cuối năm, Chính phủ phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. 

Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.

Mặt khác, để phát triển thị trường trái phiếu bền vững, Chính phủ phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có nền tảng phát triển nguồn vốn trung dài hạn lâu dài cho thị trường.

Tại Tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings cũng đưa ra 5 giải pháp nâng cao chất lượng trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, ông Minh nhấn mạnh, các tổ chức phát hành và trái phiếu cần phải được quy định bắt buộc xếp hạng tín nhiệm. 

Trên cơ sở đó, xếp hạng này có thể phân định rõ chất lượng tín nhiệm của từng loại hình tổ chức phát hành và các trái phiếu theo chuẩn mực và tiêu chí đánh giá ở các mức đầu tư hay là đầu cơ để các nhà đầu tư trên thị trường tham khảo, quyết định đầu tư phù hợp với khẩu vị rủi ro.

Thứ hai, Chính phủ cần từng bước tạo lập và hình thành tập quán văn hoá xếp hạng tín nhiệm của hệ thống doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, phù hợp với các khuyến nghị của các tổ chức định chế tài chính quốc tế có uy tín như WB, ABF; phù hợp với thông lệ quản lý và kinh nghiệm phát triển thị trường ở các quốc gia tiên tiến.

Thứ ba, thông tin giao dịch thị trường phải được quản lý, giám sát chặt chẽ, tăng tính công khai minh bạch và bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư.

Thứ tư, Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng. Đối với các hoạt động giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cần phải được quản lý thành thị trường giao dịch có tổ chức.

Đồng thời, phải phát triển thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp nhằm tăng tính thanh khoản cho việc giao dịch chuyển đổi trái phiếu. Bộ Tài chính đang thực hiện các chính sách thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp tập trung.

Thứ năm, Nhà nước cần khuyến khích và tiến tới có các chính sách quy định bắt buộc các doanh nghiệp áp dụng chế độ kế toán, theo chuẩn mực của quốc tế (IFRS). Các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải cung cấp các bản cáo bạch hoặc là cam kết sử dụng các nguồn vốn huy động đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu và tuân thủ tuyệt đối việc công bố thông tin đầy đủ, rõ ràng và kịp thời theo quy định của pháp luật.

Ông Minh cho rằng, mục tiêu cuối cùng là thị trường trái phiếu là phải minh bạch thông tin. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm là đơn vị góp phần làm được điều đó, kinh nghiệm cho thấy nhiều nước đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp để minh bạch thị trường.

Việc xếp hạng tín nghiệm sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước thuận lợi hơn trong quản lý, quản lý chặt chẽ hiệu quả theo đúng định hướng. Đối với doanh nghiệp, các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước sẽ có thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, kịp thời để tham khảo đầu tư vào bất cứ doanh nghiệp nào nếu có nhu cầu.

Với nội tại doanh nghiệp, việc xếp hạng tín nhiệm cũng giúp doanh nghiệp nâng cao chất lượng quản lý nội bộ, tạo nên một doanh nghiệp tốt, một khả năng huy động tốt.