Bất ổn từ các cuộc đấu giá đất ở Thanh Hoá

Trái đắng cho các nhà đầu tư

Chỉ trong một thời gian rất ngắn, từ quý IV/2021 đến quý I/2022, Thanh Hoá đã đưa ra đấu giá gần 10.000 lô đất nền. Con số này được nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá là quá lớn đối với một địa phương có thị trường bất động sản còn rất sơ khai, chưa phát triển.

Trong năm 2022, Thanh Hoá dự kiến sẽ đấu giá 822 dự án với tổng diện tích đất theo quy hoạch là 2.007 ha. Tổng diện tích đất thực hiện đấu giá là 910 ha.

Trước đó, năm 2021, địa phương này cũng đã đấu giá một số lượng dự án rất lớn với gần 900 dự án, tổng diện tích đất lên tới 748 ha. Cụ thể, TP. Thanh Hóa có 50 dự án được phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất, tổng diện tích 54,3 ha; TP Sầm Sơn có 47 dự án với tổng diện tích đất được phê duyệt đấu giá 35,59 ha; huyện Hoằng Hóa có 77 dự án với tổng diện tích 106 ha...

Không thể phủ nhận lợi ích rất lớn từ các cuộc đấu giá đất này mang lại cho Thanh Hoá. Trong năm 2021, số tiền sử dụng đất thu về của tỉnh đạt khoảng 15.000 tỷ đồng. Năm 2022, tổng số tiền sử dụng đất dự kiến thu về 21.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, do số lượng dự án đấu giá quá lớn, theo thống kê, ngoài các bất động sản tại các dự án, có đến 80% đất nền tại Thanh Hoá là đất đấu giá, pháp lý của các dự án này rất minh bạch, rõ ràng, nên hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư về vấn đề pháp lý.

Tuy nhiên, mặt tối của thị các cuộc đấu giá đất nền Thanh Hoá này lại nằm ở một yếu tố khác. Những cuộc đấu giá đất chính là nguyên nhân thổi bùng lên cơn sốt đất bất thường tại địa phương này từ nửa đầu năm 2021, để lại hệ luỵ rất lớn đối với thị trường bất động sản và các nhà đầu tư.

Thực tế trên thị trường bất động sản Thanh Hoá cho thấy, ở nhiều cuộc đấu giá đất trên địa bàn tỉnh đã xuất hiện một đội ngũ rất đông đảo các cò đất tạo thị trường và nhóm đầu cơ thao túng đấu giá.

Tại cuộc đấu giá đất của một xã nông thôn của huyện Thọ Xuân đầu tháng 4/2021, chính quyền tổ chức đấu giá 23 lô đất, mỗi lô từ 125 - 150m2 nhưng có đến hơn 1.000 bộ hồ sơ tham gia.

Chưa bao giờ cuộc đấu giá đất ở một vùng quê lại thu hút hàng nghìn người dân địa phương và nhiều cá nhân, tổ chức môi giới và kinh doanh bất động sản từ khắp nơi đổ về tham dự như vậy. "Chiêu" môi giới tạo khan hàng đã đẩy giá đã khiến giá đất đấu giá tại Thanh Hoá đã bị đẩy lên rất cao.

Tại Toạ đàm "Sự trỗi dậy của bất động sản Thanh Hoá" do The LEADER tổ chức, ông Nguyễn Văn Ngọc, Tổng giám đốc RB Land cho biết, nếu như giai đoạn 2018 - 2019, dự án đấu giá tại Thanh Hoá chỉ chênh 10 - 20% so với giá khởi điểm là có thể trúng, nhưng trong năm 2020 - 2021, giá trúng đấu giá có thể tăng thêm 50 - 70%, thậm chí là gấp đôi gấp ba.

"Thị trường đất đấu giá tại Thanh Hoá đã không còn tốt cho các nhà đầu tư như giai đoạn trước", ông Ngọc nhận định và nhớ lại thời điểm năm 2018 - 2019, ông tham gia chủ yếu là phân khúc đất đấu giá tại Thanh Hoá. Thời điểm đó, thị trường rất tốt, nhà đầu tư Hà Nội và các tỉnh tham gia nhiều, đầu tư có lợi nhuận.

Tuy nhiên, năm 2021 - 2022 với sự tham gia của các đội nhóm, đầu cơ thao túng giá, các nhà đầu tư có tâm lý rất FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), thị trường đã trở nên đầy bất ổn. Cơn sốt đất nền như một "siêu bão" kéo từ thành thị cho đến nông thôn khiến nhà nhà, người người đua nhau ôm đất và làm "cò đất".

Giá đất bị đẩy lên quá cao trong khi kinh tế, thu nhập của người dân không theo kịp đã tiềm ẩn những rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư. Do đặc thù của đất đấu giá ở nhiều địa phương là hướng đến phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Vì vậy, với những khu vực không phát triển về khu công nghiệp hay thương mại dịch vụ, nhu cầu đất ở khá ổn định, giá đất rất khó biến động tăng trong thời gian ngắn.

Mặt khác, theo ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land, những thị trường mới nổi và có tính sốt nóng trong hai năm qua như Thanh Hóa đã có hiện tượng bong bóng khi có khu vực tăng giá tới 200%. 

Mức tăng này được ông Chung nhìn nhận là sự tăng giá ảo trong khi về mặt sản phẩm, Thanh Hóa không có khu công nghiệp lớn, bài bản với diện tích tầm 200 ha, Thanh Hóa chưa thu hút được nhiều chủ đầu tư lớn về khu công nghiệp, kéo theo sức hấp dẫn FDI thấp.

Về nghỉ dưỡng, Thanh Hóa có bờ biển dài nhưng chỉ tập trung vào Sầm Sơn, Tĩnh Gia với khoảng cách tới 1 tiếng di chuyển. Điều này tạo ra sự không liền mạch trong phát triển bất động sản.

Còn về lợi thế dân cư, Thanh Hoá có dân số đông nhưng diện tích cũng rất lớn. Do đó, việc đẩy khan hàng, tăng giá chỉ là chiêu trò của môi giới nhằm trục lợi, ông Chung nhận định.

Thị trường bất động sản bị thổi giá lên cao ngất ngưởng như cục than "đỏ lửa" truyền tay các nhà đầu tư. Và khi không có người mua cuối cùng, các đội nhóm đầu tư đấu giá tăng cao đã đua nhau bỏ cọc.

Ông Ngọc cho biết, đầu năm 2021, có những huyện ở Thanh Hoá, số tiền bỏ cọc lên tới hàng trăm tỷ, có huyện lên đến 720 tỷ đồng, mức độ FOMO của các nhà đầu tư rất cao.

Thực tế ở một số địa phương, sau đấu giá, khi cơn sốt đất ảo đi qua, nhiều "cò đất" không tìm được khách để bán lại lô đất mà mình đã trúng đấu giá, nên đành chấp nhận mất trắng tiền cọc. 

Các nhà đầu tư thiếu kiến thức, thiếu chuyên nghiệp, bị cuốn vào các cơn sốt đất ảo cũng đành chôn vốn tại thị trường. Đây là bài học rất lớn cho những người có tâm lý lướt sóng, trục lợi từ đấu giá đất, ông Ngọc nhận định.

Bức tranh đô thị nham nhở

Không chỉ gây ra rủi ro cho các nhà đầu tư, theo ông Ngọc, các cuộc đấu giá đất đẩy giá, thao túng thị trường còn để lại hệ luỵ rất lớn cho thị trường bất động sản của địa phương.

Sau những đợt sốt đất, câu hỏi đặt ra là cơ hội nào dành cho các doanh nghiệp chuyên nghiệp, khi mà dân cư tại Thanh Hoá nhiều nhưng đất đai cũng rộng thứ 5 cả nước.

Thứ hai, người dân đấu được xong cũng chỉ mua bán sang tay, tỷ lệ xây dựng trên lô đất rất thấp khiến đô thị trở nên nhếch nhác, bỏ hoang. Trong khi đó, hạ tầng đấu giá kém. Nhiều dự án đấu giá vẫn nguyên ao hồ, không san lấp. Điều này gây ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế, bộ mặt đô thị của địa phương.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thành Trung, Trưởng ban Marketing TNG Realty cũng cho rằng, trong giai đoạn 2018 – 2021, Thanh Hóa cho rất ít chủ đầu tư lớn tham gia vào thị trường. Giai đoạn này cũng chứng kiến đấu giá đất rất nhiều, gây ảnh hưởng đến sự tham gia của các doanh nghiệp khác bởi giá đất lên cao, quỹ đất còn lại ít, doanh nghiệp khó đầu tư vào các khu mới.

Điểm sáng hiếm hoi của bất động sản Thanh Hoá là dòng vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng và đô thị với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn, nhưng tốc độ tăng trưởng cũng bị ảnh hưởng từ việc đấu giá đất.

Còn theo Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc các dự án đấu giá đất Thanh Hóa rất nhiều, giá đất tăng mạnh là điểm cần xem xét lại.

Bởi, các đấu giá đất tại đây chưa được quan tâm, quản lý theo hướng chính quyền sẽ quản lý để đưa các dự án này vào các hoạt động đầu tư xây dựng để tạo thành các khu dân cư. Trên thị trường hiện nay chủ yếu hoạt động giao dịch mua đi bán lại các dự án sau khi đấu giá xong. 

Các hoạt động này  gây đẩy giá đất đai địa phương, tạo ra các rào cản để kìm hãm phát triển đầu tư cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư ‘đại bàng’ do chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng cao. Giá đất tăng lên làm cho hiệu quả kinh tế của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng, gây cản trở các hoạt động đầu tư, ông Đính nhận định.

Cần giải pháp toàn diện chấn chỉnh kịp thời

Trước những bất ổn của thị trường bất động sản Thanh Hoá liên quan đến việc bỏ cọc đất đấu giá, gây tác tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương, giới chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần có những biện pháp mạnh, đặc biệt cần chú ý trong việc quản lý thị trường như dự án sau đấu giá cần yêu cầu người trúng đấu giá tham gia xây dựng đồng bộ, hoàn thiện để kích thích tăng trưởng kinh tế.

Riêng trong năm 2021, tỉnh Thanh Hoá đã có ít nhất ba lần ra văn bản cảnh báo rủi ro, tăng cường kiểm tra, kiểm soát, chấn chỉnh hoạt động đầu tư của người dân vào các cuộc đấu giá đất.

UBND tỉnh Thanh Hoá cũng đã có yêu cầu UBND các huyện, thị xã, thành phố và Trung tâm Phát triển quỹ đất Thanh Hóa tập trung nhân lực, chủ động rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch.

Thanh Hoá yêu cầu các cấp chính quyền kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định của pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo không làm thất thoát ngân sách Nhà nước, tham mưu, đề xuất, báo cáo những nội dung thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại, ông Ngọc cho rằng, mặc dù có nhiều tiềm năng phát triển nhưng đất nền Thanh Hóa còn nhiều hạn chế trong ngắn hạn, đặc biệt các nhà đầu tư lướt sóng 1 - 2 năm rất rủi ro.

Chính vì vậy, trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc thật kỹ các yếu tố về pháp lý dự án, tiềm năng tăng giá, sinh lợi trong tương lai. Nhà đầu tư nên chọn những dự án của các chủ đầu tư uy tín, đơn vị môi giới bất động sản chuyên nghiệp, tránh lao vào các cơn sốt đất ảo nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro về lợi nhuận.

Với lợi thế của một địa phương có dân số lớn thứ 3, diện tích lớn thứ 5 cả nước và hướng đến trở thành một cực tăng trưởng mới để cùng với Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh tạo thành tứ giác phát triển ở phía Bắc, Thanh Hóa đang trở thành một điểm đến đầu tư hấp dẫn với sự xuất hiện hàng loạt các tập đoàn, doanh nghiệp, nhà đầu tư lớn trong nước và quốc tế. Trong đó, lĩnh vực bất động sản đã, đang và tiếp tục nhận được sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư.
Sự trỗi dậy của thị trường bất động sản Thanh Hoá một mặt đang mở ra nhiều cơ hội mới, những mặt khác cũng đặt ra những thách thức không nhỏ về mặt quản trị đối với lãnh đạo địa phương, doanh nghiệp và giới đầu tư. Làm thế nào để tận dụng được cơ hội và hoá giải thách thức là chủ đề của Toạ đàm “Sự trỗi dậy của bất động sản Thanh Hoá” do TheLEADER tổ chức ngày 10/5/2022 với sự tham gia tranh luận của các chuyên gia kinh tế và lãnh đạo các doanh nghiệp. TheLEADER sẽ lần lượt đăng tải các bài viết xoay quanh toạ đàm này.