Thách thức nan giải của bất động sản du lịch Thanh Hoá

"Thanh Hóa đang chuyển mình từ cô gái thôn quê thành cô gái sành điệu, đầy quyến rũ đối với các chàng trai si tình", là cách ông Nguyễn Văn Biên, Tổng giám đốc Công ty Coreland ví von về sức hấp dẫn của xứ Thanh với các nhà đầu tư bất động sản.

Còn ông Nguyễn Ngọc Dinh, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Bắc Bộ cũng khẳng định chắc nịch: "Thanh Hoá sẽ là một trong những cái nôi mới của bất động sản Việt Nam, là thị trường số một trong những thị trường mới nổi hiện nay".

Không chỉ ông Biên, ông Dinh mà các diễn giả tại toạ đàm "Sự trỗi dậy của bất động sản Thanh Hoá" do TheLEADER tổ chức mới đây đều không tiếc những lời khen có cánh dành cho thị trường mới nổi này.

Là người địa phương, ông Biên đã và đang chứng kiến sự thay đổi ngoạn mục của xứ Thanh, không chỉ ở lĩnh vực bất động sản đô thị, mà gần đây là sức hút mạnh mẽ của dải bờ biển kéo dài từ Hải Tiến qua Sầm Sơn về Quảng Xương. 

Sau khi FLC Group làm thay đổi bộ mặt và nâng bất động sản du lịch lên một tầm cao mới bằng quần thể khu nghỉ dưỡng và khách sạn cao cấp FLC Sầm Sơn, xứ Thanh bắt đầu đón được nhiều doanh nghiệp lớn. Nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng đã chọn Thanh Hoá là điểm đến với kỳ vọng gặt hái lợi nhuận.

Dự án lớn nhất mà tập đoàn này triển khai tại đây là khu phức hợp nghỉ dưỡng giải trí Sun Grand Boulevard có tổng mức đầu tư gần 2 tỷ USD. Trong tổng thể một tổ hợp dự án có diện tích lên tới 310ha, ngay mặt đường Hồ Xuân Hương huyết mạch của Sầm Sơn, dự án hội tụ đầy đủ quảng trường biển 2ha, đại lộ lớn nhất Việt Nam, các dãy nhà phố và khách sạn nhỏ; các khu thương mại, dịch vụ, nghỉ dưỡng vui chơi giải trí hấp dẫn.

Bên cạnh đại đô thị Sun Grand Boulevard, Sun Group sẽ xây dựng khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng Sun Riverside Village ven Sông Đơ với quy mô 29ha bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố thương mại.

Một dự án đáng chú ý khác là công viên giải trí Sun World. Sau khi đi vào hoạt động, dự án được kỳ vọng sẽ hút du một lượng lớn khách du lịch đến với Thanh Hóa như một điểm đến vui chơi giải trí lớn của khu vực.

Đầu tháng 12/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa cũng đã có quyết định chấp thuận cho Công ty CP Mặt trời Thanh Hóa thực hiện dự án khu đô thị nghỉ dưỡng khoáng nóng tại xã Quảng Yên, huyện Quảng Xương.

Dự án có diện tích gần 100 ha, quy mô gồm khoảng 2.461 sản phẩm, trong đó có 231 căn liền kề, 464 căn biệt thự xây thô và khoảng 1.766 căn hộ chung cư. Tổng mức đầu tư dự án khoảng 6.849 tỷ đồng.

Với hàng loạt dự án đang triển khai, Thanh Hoá trở thành một trong bốn thị trường trọng điểm bất động sản du lịch của Sun Group, bên cạnh Đà Nẵng, Quảng Ninh và Phú Quốc.

Trong chiến lược mở rộng đầu tư từ lĩnh vực nhà ở đô thị sang bất động sản du lịch, Văn Phú - Invest đã chọn Thanh Hoá là một trong những điểm dừng chân đầu tiên. Doanh nghiệp này đang triển khai tổ hợp đô thị du lịch biển Vlasta - Sầm Sơn, với chuỗi các biệt thự, khách sạn, trung tâm thương mại, dịch vụ đa dạng tiện ích, trên diện tích đất 26ha ở hai xã Quảng Hùng và Quảng Đại, huyện Quảng Xương. 

Bên cạnh đó, T&T Group cũng bắt đầu xây dựng dự án khu du lịch sinh thái Tân Dân ở thị xã Nghi Sơn với quy mô 84,8 ha, tổng vốn đầu tư hơn 3.660 tỷ đồng. Tập đoàn BRG cũng xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án sân golf quốc tế 73ha tại huyện Quảng Xương.

Tại bãi biển Hải Tiến, Tập đoàn Flamingo đã lên kế hoạch phát triển tổ hợp nghỉ dưỡng theo mô hình công viên chủ đề Universal có quy mô hơn 1.300 ha, trong đó đang triển khai giai đoạn đầu với các khu biệt thự và căn hộ du lịch.

Nhờ sự phát triển của các dự án lớn, bất động sản Thanh Hoá đã thiết lập mặt bằng giá mới. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản Thanh Hóa tăng bình quân 20- 25%/năm. Sầm Sơn, Nghi Sơn là hai địa phương ghi nhận mức tăng giá cao nhất và mạnh nhất. Tại nhiều điểm nóng, giá bất động sản có thể tăng từ 30 -50%/năm, tăng gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài năm.

Đơn cử, thông tin dự án khoáng nóng của Sun Group triển khai ở Quảng Xương đã đẩy giá nhà đất tại đây từ mức 6-8 triệu đồng/2 lên 10-11 triệu đồng/m2 chỉ sau một thời gian ngắn.

Vẫn còn đó những thách thức nan giải

Sức nóng của bất động sản Thanh Hoá là điều không thể phủ nhận, song theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, giá bất động sản du lịch Thanh Hoá hiện đang "chạy trước thị trường".

Nguyên nhân khiến ông Cần có cái nhìn thận trọng về bất động sản nghỉ dưỡng Thanh Hoá là do thị trường nơi đây vẫn còn rất nhiều những thách thức nan giải.

Nói thẳng hơn, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, cho rằng, bất động sản du lịch Thanh Hoá chưa thực sự hấp dẫn khách du lịch và nhà đầu tư.

Thứ nhất, về nghỉ dưỡng, Thanh Hoá không có nhiều bãi biển đẹp như Đà Nẵng hay Nha Trang; khí hậu có mùa đông lạnh, không thuận lợi cho phát triển du lịch. Do đó, bất động sản nghỉ dưỡng khó có thể phát triển mạnh mẽ.

Thứ hai, Thanh Hóa đang gặp phải sự cạnh tranh rất lớn khi so sánh với các địa phương khác như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Lượng khách đến Thanh Hoá đông nhưng chi tiêu thấp. Bản thân người dân tại Thanh Hoá thu nhập chưa cao.

Thứ ba, về vị trí, Thanh Hoá đang cạnh tranh trong phân khúc ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng của người dân Hà Nội khi đứng chung với Hoà Bình, Vĩnh Phúc. Tuy nhiên, nếu lựa chọn ngôi nhà thứ hai, Hoà Bình hay Vĩnh Phúc đang cho thấy sự hấp dẫn hơn nhiều do vị trí gần hơn, cảnh quan thiên nhiên ưu đãi hơn.

Trong khi đó, giá bất động sản du lịch Thanh Hoá hiện đang được đẩy lên mức rất cao, ngang ngửa với các địa phương có bất động sản nghỉ dưỡng rất phát triển.

Các căn hộ du lịch ở Thanh hoá đang bán ở mức trên 40 triệu đồng/m2 và với mức giá này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể lựa chọn mua ở các địa phương khác có điều kiện tự nhiên để phát triển du lịch tốt hơn như Quy Nhơn, Đà Nẵng.

Ở phân khúc có giá trị cao hơn, không phải nhà đầu tư nào cũng muốn bỏ ra 20 - 30 tỷ đồngvới mức giá ở Thanh Hoá đang từ 20 - 30 tỷ đồng để mua một căn nhà phố hay biệt thự biển trong bối cảnh kinh doanh du lịch Thanh Hóa vẫn kém hấp dẫn hơn các địa phương khác và yếu tố này là khó có thể thay đổi. Trong khi đó, nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua các dự án ở Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc... với mức giá tương tự.

"Nếu có thể mua được sản phẩm tốt hơn ở các tỉnh thành khác thì có lý do gì họ chọn mua ở Thanh Hoá?" ông Duy đặt câu hỏi và cho rằng, với các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có tầm nhìn dài hạn, họ sẽ vẫn lựa chọn các thị trường có nhiều tiềm năng và đã phát triển đến một tầm cao nhất định như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc.

Cũng chung một góc nhìn, ông Nguyễn Thành Trung, Trưởng ban Marketing TNG Realty dẫn chứng, dọc các bãi biển Thanh Hoá, tất cả các dòng sông đều đổ ra biển, mức độ trong của biển không phù hợp để thu hút du khách và đầu tư lâu dài.

Mặt khác, về khí hậu, từ tháng 10 đến tháng 3 hàng năm, hầu như tất cả biển Thanh Hoá đều đóng cửa do không có khách du lịch. Cũng là địa phương phát triển du lịch có mùa đông lạnh nhưng nếu như Quảng Ninh vẫn có khách nước ngoài đến nghỉ dưỡng thì Thanh Hoá lại không có.

Bên cạnh đó, tại các bãi biển của Thanh Hoá, các quỹ đất đẹp đều đã được các nhà đầu tư nhận từ trước. Đơn cử như tại Sầm Sơn, FLC đã đầu tư rất sớm. Hiện quỹ đất của Sun Group hay các doanh nghiệp khác tại Sầm Sơn đều không phải vị trí đẹp nhất mặt tiền biển để phát triển du lịch nghỉ dưỡng.

Một yếu tố quan trọng khác được ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land chỉ ra là Thanh Hóa có bờ biển dài nhưng chỉ tập trung vào Sầm Sơn, Tĩnh Gia với khoảng cách tới 1 tiếng di chuyển. Điều này tạo ra sự không liền mạch trong phát triển bất động sản.

Trước những vấn đề trên, ông Cần cho rằng, để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, Thanh Hoá cần có thêm thời gian để đầu tư, thu hút người dân đến và thay đổi xu hướng du lịch.

"Bất động sản nghỉ dưỡng Thanh Hoá có tiềm năng nhưng phải đi chậm, đi chắc. Thị trường này không thể đánh nhanh thắng nhanh mà phải đi dài hạn. Song song với đó là phát triển kinh tế, xã hội của địa phương, nâng cao thu nhập cho người dân, từ đó làm nền tảng để phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng", ông Cần nhấn mạnh. 

Với lợi thế của một địa phương có dân số lớn thứ 3, diện tích lớn thứ 5 cả nước và hướng đến trở thành một cực tăng trưởng mới để cùng với Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh tạo thành tứ giác phát triển ở phía Bắc, Thanh Hóa đang trở thành một điểm đến đầu tư hấp dẫn với sự xuất hiện hàng loạt các tập đoàn, doanh nghiệp, nhà đầu tư lớn trong nước và quốc tế. Trong đó, lĩnh vực bất động sản đã, đang và tiếp tục nhận được sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư.

Sự trỗi dậy của thị trường bất động sản Thanh Hoá một mặt đang mở ra nhiều cơ hội mới, những mặt khác cũng đặt ra những thách thức không nhỏ về mặt quản trị đối với lãnh đạo địa phương, doanh nghiệp và giới đầu tư. Làm thế nào để tận dụng được cơ hội và hoá giải thách thức là chủ đề của Toạ đàm “Sự trỗi dậy của bất động sản Thanh Hoá” do TheLEADER tổ chức ngày 10/5/2022 với sự tham gia tranh luận của các chuyên gia kinh tế và lãnh đạo các doanh nghiệp. TheLEADER sẽ lần lượt đăng tải các bài viết xoay quanh toạ đàm này.