Bức tranh u ám bao trùm thị trường bất động sản cuối năm 2021

Cả chủ đầu tư và khách hàng đều đang rất khó khăn

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nếu như ba tháng trước đây, cả doanh nghiệp đầu tư bất động sản và khách hàng đều rất lạc quan về những diễn biến của thị trường trong đại dịch thì tình hình hiện nay đã xấu đi rất nhiều.

Mặc dù trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM đã giảm 9% so với sáu tháng đầu năm ngoái, cả thị trường chỉ có 6.000 căn hộ được chào bán, còn tại Hà Nội số căn mở bán chỉ đạt 8.000 căn hộ, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, song nguồn cầu rất lớn vẫn là yếu tố để thị trường nuôi hy vọng sẽ nhanh chóng phục hồi.

Minh chứng là số lượng căn hộ bán được tại Hà Nội và TP.HCM đều rất khá khả quan. Tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM gần như đạt 100%. Người mua thậm chí mua luôn những căn hộ đã chào bán trước đó, khiến nguồn cung căn hộ tiêu thụ được trong 6 tháng đầu năm đạt 8.000 căn, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, tại Hà Nội, số lượng căn hộ bán được cũng tăng trên 12%.

Mức trung bình trên thị trường trong 6 tháng đầu năm mà CBRE ghi nhận ở những sản phẩm chào bán mới, tỷ lệ hấp thụ là 80%. Cá biệt, có những sản phẩm gần như bán hết trong cùng kỳ. Đây cũng là tín hiệu khá đặc biệt trong giai đoạn này.

Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu mua bất động sản của người dân vẫn còn rất lớn đã khiến giá bán căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM đều tăng mạnh. Đặc biệt ở TP.HCM, giá bán trung bình căn hộ tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm khoảng 2.260 USD/m2, tất cả các phân khúc đều có mức tăng giá so với năm trước. Mức tăng giá bình quân tại TP.HCM khá cao, đạt 15-16%; tại Hà Nội, mức tăng giá đạt 3-9%.

Các số liệu trên cho thấy một bức tranh thị trường tích cực trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ chào bán có giảm nhưng số lượng căn hộ bán được vẫn tăng so với năm 2020. 

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao CBRE lưu ý rằng, đây là số liệu trước khi dịch Covid-19 lần thứ 4 này diễn ra vào đầu tháng 5. Còn hiện nay, tình hình thị trường bất động sản đã khác trước rất nhiều. Bà Dung cho rằng, các số liệu của thị trường trong quý III/2021, chắc chắn sẽ bị sụt giảm nghiêm trọng do ảnh hưởng của đại dịch.

Việc TP.HCM và Hà Nội thực hiện các quy định giãn cách nghiêm ngặt đã khiến hầu hết các hoạt động tụ tập đông người, mở bán bị trì hoãn. Có thể thấy, hầu như không có hoạt động chào bán diễn ra tại 2 thành phố lớn. 

Đáng nói hơn, Covid-19 không chỉ khiến nguồn cung căn hộ sụt giảm lớn mà sẽ còn ảnh hưởng đến cả số lượng căn hộ bán được. 

Hơn 3 tháng vừa qua, rất nhiều người dân phải làm việc ở nhà, thậm chí không còn tiếp tục công việc như trước đó. Thu nhập của người dân bị ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh khiến họ suy nghĩ thận trọng hơn trước việc mua nhà, kể cả là mua để ở hay mua để đầu tư.

Mặt khác, chính bản thân chủ đầu tư khi chào bán dự án cũng phải thăm dò kỹ lưỡng nhu cầu trên thị trường trước khi đưa ra những sản phẩm với quy mô lớn, bà Dung nhận định.

Một khía cạnh khác khiến nguồn cầu bất động sản sút giảm được ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản chỉ ra rằng, bất động sản không giống các sản phẩm khác, đây là tài sản có giá trị lớn, do đó, người mua buộc phải đi xem trước khi quyết định xuống tiền. 

Trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp, người dân không trực tiếp đến được dự án, một số đơn vị chủ đầu tư, sàn giao dịch đã triển khai bán hàng trực tuyến. Tuy nhiên, hiệu quả chỉ đạt khoảng 30-40% so với thời điểm trước dịch, chủ yếu là đặt cọc, đặt chỗ với khoản tiền rất nhỏ. Kèm theo đó, chủ đầu phải có những chính sách khuyến mãi hoặc giảm giá, ưu đãi, tặng thưởng hoặc giãn cách thời gian thanh toán.

Hơn nữa, đồng quan điểm với bà Dung, ông Quang cũng cho rằng, phần lớn người dân đều có tâm lý muốn sở hữu bất động sản, song sau dịch bệnh, thu nhập sụt giảm, suốt thời gian giãn cách xã hội vừa qua, nhiều nhà đầu tư phải gồng mình trả lãi vay ngân hàng, chưa nói đến nhiều chi phí khác. Do đó, người muốn mua chưa chắc đã mua được. Quyết định mua nhà của người dân hiện đang rất dè dặt.

Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ diễn biến theo kịch bản xấu

Trước tình hình thực tại như hiện nay, bà Dung cho rằng, những dự báo về diễn biến thị trường từ nay đến cuối năm 2021 cần thận trọng hơn rất nhiều. Trước đó, CBRE từng dự báo con số tiêu thụ 13.000-15.000, thậm chí 17.000 căn hộ cho năm 2021 tại TP.HCM. Tuy nhiên, đó là thời điểm dịch chưa bùng phát dữ dội, CBRE chưa lường trước việc giãn cách sẽ kéo dài đến hết tháng 9, thậm chí có thể bước qua tháng 10.

Còn ở thời điểm này, thị trường bất động sản nửa cuối năm sẽ phụ thuộc rất nhiều vào kịch bản mở cửa của TP.HCM. Nếu thành phố mở cửa dần dần vào tháng 9 và sang tháng 10 người dân được đi làm lại, các hoạt động được mở trở lại dần dần, bà Dung dự báo tổng số căn hộ được mở bán tại TP.HCM trong năm 2021 là khoảng 13.000 căn và tại Hà Nội là khoảng 17.000 căn. 

Tương ứng với số căn hộ mở bán, lượng tiêu thụ cũng ở mức khoảng 12.000 căn cho TP.HCM và 17.000 căn cho Hà Nội.

Những con số này thấp hơn nhiều so với dự báo trước đây của CBRE và số liệu của những năm trước đó, kể cả năm 2020. Thời kỳ cao điểm, có những năm có đến 35.000 căn hộ được chào bán ở mỗi thành phố, hoặc thấp lắm cũng 20.000-25.000, chưa bao giờ xuống thấp như thời điểm này.

Ở kịch bản thứ hai, thành phố chưa mở cửa dần dần vào tháng 10 mà phải tận đến cuối năm 2021, số căn hộ chào bán tại TP.HCM trong năm 2021 chỉ còn 8.000 căn và tại TP Hà Nội là 14.000 căn, bằng 1/4-1/5 so với cao điểm trước đó. 

"Đấy là dự báo khá thận trọng và chúng tôi nghĩ rằng, con số thực tế cũng không khác xa nhiều so với con số này", bà Dung nhận định.

Hiện tại, nhiều khả năng, thị trường sẽ diễn biến theo kịch bản thứ 2. Vì nếu các thành phố được mở cửa dần dần vào tháng 10/2021, những sự kiện tập trung đông người vẫn chưa được phép triển khai. Có thể những sự kiện ngoài trời hoặc được phép tụ tập cũng không quá 30 người.

Việc giãn cách, giới nghiêm cũng sẽ ảnh hưởng nhiều đến tổ chức bán hàng. Khách hàng Việt Nam luôn muốn trực tiếp tham dự các sự kiện mở bán, tham quan căn hộ mẫu và nói chuyện với chủ đầu tư, nhân viên bán hàng. Đương nhiên việc kéo dài giãn cách xã hội như giai đoạn hiện nay sẽ khiến cho việc chào bán hàng cũng như mua hàng diễn ra rất chậm trễ.

Điều này sẽ khiến những chủ đầu tư có dự án quy mô lớn muốn chào bán phải bán theo giai đoạn, với số lượng vừa và nhỏ. Mặt khác, mặc dù nhu cầu của người dân vẫn có  nhưng bản thân người mua đang rất thận trọng trong bối cảnh nền kinh tế và đại dịch diễn biến phức tạp hiện nay. Cả thị trường Hà Nội và TP.HCM đều sẽ chứng kiến sụt giảm rất lớn về cả nguồn cung chào bán và thanh khoản, bà Dung nhận định.