Cần bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp trúng đấu giá khu dân cư Hoà Lân

Trúng đấu giá vẫn chưa được công nhận chủ đầu tư

Dự án khu dân cư Hoà Lân nằm tại xã Thuận Giao, huyện Thuận An (nay là thành phố Thuận An), tỉnh Bình Dương và trước đây thuộc sở hữu của Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Thiên Phú.

Trong quá trình kinh doanh, Thiên Phú vay 305 tỷ đồng và 18.643 lượng vàng từ chi nhánh Chợ Lớn của ngân hàng Agribank. Tổng số tiền đã quy đổi từ vàng là hơn 1.117 tỷ đồng. Để đảm bảo cho các khoản vay, Thiên Phú thế chấp dự án khu dân cư Hòa Lân với diện tích gần 500.000m2 tại Agribank Chợ Lớn.

Tuy nhiên, do gặp khó khăn về tài chính nên ngày 17/4/2015, Thiên Phú ký biên bản thoả thuận giao tài sản để Agribank Chợ Lớn xử lý thu hồi nợ. Ngày 17/6/2015, Agribank Chợ Lớn ký hợp đồng với Công ty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn ở Quận 7, TP. HCM, bán đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc dự án khu dân cư Hòa Lân với giá khởi điểm 1.467,7 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, 11 lần đấu giá đều thất bại vì không có người tham gia mặc dù giá khởi điểm đã liên tục giảm xuống. Đến lần đấu giá thứ 12 và ngày 25/5/2017, Công ty Xây dựng A Đông Hải (nay là Công ty CP Địa ốc Kim Oanh TP. HCM) đã trúng đấu giá khi trả 1.353 tỷ đồng, cao hơn 390 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Sau khi trúng đấu giá, công ty Kim Oanh còn bỏ thêm các hàng trăm tỷ đồng chi phí khác vào dự án này như thanh toán lãi chậm, chuyển nhượng phần diện tích “da beo” còn lại trong dự án.

Tuy nhiên, khi công ty Kim Oanh làm thủ tục đăng ký chủ đầu tư dự án với chính quyền địa phương thì bị từ chối với lý do quy hoạch của khu đất dự án là 55,6ha nhưng công ty Kim Oanh chỉ trúng đấu giá 49ha nên không đủ điều kiện đăng ký làm chủ đầu tư. 

Chính quyền yêu cầu công ty Kim Oanh phải đền bù hết diện tích đất da beo và đất giao thông công cộng còn lại để đủ 55,6ha mới cho phép đăng ký chủ đầu tư dự án. Trong khi đó, đúng ra chính quyền địa phương phải cho chủ trương đầu tư dự án thì doanh nghiệp mới có cơ sở để tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng.

Sự chậm trễ chuyển đổi chủ đầu tư cho doanh nghiệp trúng đấu giá theo đúng quy định pháp luật đã tạo điều kiện cho công ty Thiên Phú tố cáo đến Thanh tra Bộ Tư pháp và sau này đoàn thanh tra kết luận nhiều nội dung tố cáo không có cơ sở.

Chính quyền yêu cầu phải có kết luận của Thanh tra Bộ Tư pháp mới cho công ty Kim Oanh đăng ký chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau khi Thanh tra Bộ Tư pháp có kết luận thanh tra quá trình đấu giá không sai phạm thì công ty Thiên Phú lại tiếp tục kiện Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn đòi "hủy kết quả bán đấu giá và hợp đồng tín dụng" ra TAND Quận 7, TP. HCM.

Vụ kiện này mặc dù công ty Kim Oanh được xác định là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan nhưng cũng là bên chịu thiệt hại nặng nề bởi vì chính quyền tiếp tục yêu cầu phải có kết luận của tòa án mới cho công ty Kim Oanh đăng ký chủ đầu tư. 

Trong khi vụ kiện đang được toà án thụ lý giải quyết, câu hỏi đặt ra là liệu các bên có kháng cáo lên cấp cao hơn và nếu có thì không biết khi nào mới có phán quyết cuối cùng của tòa án để công ty Kim Oanh đáp ứng đủ điều kiện làm thủ tục đăng ký chủ đầu tư dự án?

Đại diện công ty Kim Oanh cho biết, một trong những nguyên nhân khiến công ty Thiên Phú quay lại kiện tụng là do đất của dự án khu dân cư Hòa Lân tăng giá sau khi đấu giá. Sau khi Thuận An từ thị xã được nâng cấp lên thành phố thuộc tỉnh Bình Dương, giao thông được đầu tư nên tăng giá trị cho dự án.

Luật sư: Công ty Thiên Phú không có quyền khởi kiện

Tại phiên tòa đang được TAND Quận 7 xét xử sơ thẩm, luật sư Nguyễn Văn Quynh, Giám đốc hãng luật Hưng Yên và là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty CP Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn, cho rằng công ty Thiên Phú không có quyền khởi kiện.

Theo lập luận của luật sư Quynh, công ty Thiên Phú không có quyền yêu cầu khởi kiện bởi vì không phải là chủ thể trong quan hệ pháp luật của hợp đồng nêu trên. 

Điều 4 của Hợp đồng thế chấp tài sản số 6220-LAV201100301/TC ngày 15/03/2011 giữa ngân hàng Agribank Chợ Lớn và công ty Thiên Phú đã cam kết về việc xử lý tài sản thế chấp. Theo đó, trong trường hợp quá hạn trả nợ, Bên A (ngân hàng Agribank Chợ Lớn) có quyền bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ mà không cần có ý kiến của Bên B (công ty Thiên Phú). Phương thức bán do bên ngân hàng chủ động quyết định.

Theo “Biên bản thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của Công ty Thiên Phú” ngày 17/4/2015 giữa công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn, công ty Thiên Phú tự nguyện bàn giao, toàn bộ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản, công trình khác (nếu có) gắn liền với đất của dự án khu dân cư Hòa Lân cho ngân hàng Agribank Chợ Lớn toàn quyền xử lý, phát mãi tài sản kèm theo hồ sơ pháp lý của dự án trên thông qua tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

Công ty Thiên Phú đồng ý cho ngân hàng Agribank Chợ Lớn tự lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản và ủy quyền cho ngân hàng (với tư cách là người có tài sản bán đấu giá được quy định tại Điều 10 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư Pháp) được toàn quyền ký kết hợp đồng, phụ lục hợp đồng, biên bản bán đấu giá tài sản có sự tham gia chứng kiến của công chứng viên để chứng nhận cho những văn bản này và những văn bản, giấy tờ khác có liên quan đến việc định đoạt tài sản thế chấp nói trên để ngân hàng thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

Khi bán đấu giá tài sản nói trên, công ty Thiên Phú có nghĩa vụ và trách nhiệm phối hợp cùng với ngân hàng để giao tài sản trên thực tế cho người mua được tài sản bán đấu giá thực hiện quyền đăng ký sở hữu và làm những thủ tục được tiếp tục thực hiện cho việc đầu tư dự án.

Căn cứ theo quy định tại Điều 299, Điều 301, điểm a khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 56, khoản 1 Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP sửa đổi bổ sung 2012, quy định về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm và giao tài sản bảo đảm, nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm để xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 58 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm được sửa đổi bổ sung năm 2012 quy định: “Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.”

Khoản 4 Điều 58 của Nghị định cũng quy định: “Người xử lý tài sản bảo đảm(sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác. Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm”.

Từ những căn cứ nêu trên, ông Quynh cho rằng, ngân hàng Agribank Chợ Lớn đã trở thành người có tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Ông Quynh nêu căn cứ khoản 6 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản và khoản 4 Điều 10 Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định: Ngân hàng, tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm là người có tài sản bán đấu giá.

Khoản 1 Điều 25 và điểm đ khoản 1 Điều 26 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: “Tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh thì hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa người có quyền xử lý tài sản đó theo thỏa thuận trong hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hoặc theo quy định của pháp luật với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp”.

Căn cứ Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, khoản 2 Điều 46 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Từ những căn cứ nêu trên, trong Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSĐG ngày 1/7/2017 chủ thể tham gia hợp đồng theo quy định của pháp luật chỉ có ngân hàng Agribank Chợ Lớn, Công ty Xây dựng A Đông Hải, Công ty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn.

Vì vậy, luật sư Quynh lập luận, công ty Thiên Phú không phải chủ thể tham gia ký kết Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSĐG ngày 1/7/2017 nên công ty Thiên Phú không có quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng này.

Theo ông Quynh, việc Công ty Thiên Phú tham gia trong hợp đồng chỉ với tư cách người chứng kiến và theo thỏa thuận có trách nhiệm phối hợp hỗ trợ cùng với ngân hàng Agribank Chợ Lớn thực hiện việc hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản liên quan đến tài sản bán đấu giá cho Công ty Xây dựng A Đông Hải.

Do đó, vị luật sư này cho rằng công ty Thiên Phú không có quyền khởi kiện vì không phải chủ thể tham gia trong hợp đồng, không có quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng, không có tranh chấp về dân sự theo quy định của pháp luật.

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 92 BLTTDS 2015 và điểm a khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 quy định công ty Thiên Phú không thuộc một trong các chủ thể quy định tại Điều 186 BLTTDS 2015 nên không có quyền khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 385 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Nên tranh chấp dân sự là những tranh chấp về quyền, lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự

Theo luật sư Quynh, cho đến thời điểm hiện tại, công ty Thiên Phú vẫn không đưa ra được chứng cứ chứng minh là “người có tài sản đấu giá” đối với đối tượng được đấu giá trong hợp đồng nói trên theo quy định của pháp luật. Đồng thời, cũng không có chứng cứ chứng minh giữa Công ty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn và Công ty Thiên Phú với tư cách là chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự.