Có nên mua chung bất động sản?

Nắm bắt tâm lý của nhà đầu tư thường không sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để đầu tư bất động sản cùng một lúc, nhất trong thời điểm dịch bệnh Covid-19 khiến kinh tế khó khăn, mới đây một doanh nghiệp đã tung ra mô hình đầu tư tài chính – bất động sản mới.

Theo đó, thay vì phải bỏ nhiều tỷ đồng để mua nguyên cả một căn hộ, biệt thự thì chỉ với tối thiểu 100 triệu đồng, khách hàng có thể làm chủ một phần sản phẩm bất động sản có giá trị lên đến vài chục tỷ.

Đặc biệt, đại diện doanh nghiệp này chia sẻ, nhà đầu tư sẽ luôn có lợi nhuận bởi giá trị các sản phẩm bất động sản luôn tăng theo thời gian. Trong trường hợp ngược lại, khoản đầu tư sẽ được doanh nghiệp cam kết mua lại.

Cũng theo đơn vị này, giá căn hộ đầu tư trên app này sẽ được ưu tiên thấp hơn so với mức giá bán ra ngoài thị trường của chủ đầu tư. Điều này đảm bảo cho nhà đầu tư có lợi nhuận ngay từ ban đầu.

Nếu muốn rút vốn, nhà đầu tư có thể bán suất đầu tư ra thị trường hoặc bán lại cho đơn vị phát triển ứng dụng vào cuối kỳ đầu tư để thu về lợi nhuận. Nếu bán căn hộ ra thị trường, ngoài khoản lợi nhuận cố định, nhà đầu có thể thu về thêm một khoản lợi nhuận chênh do sự tăng giá của bất động sản. 

Trong trường hợp bán lại khoản đầu tư, nhà đầu tư thu về toàn bộ số vốn gốc ban đầu cộng với mức lợi nhuận. Doanh nghiệp này cam kết, trong bất cứ trường hợp nào nhà đầu tư vẫn thu được mức lợi nhuận an toàn tùy vào mức tăng giá của căn hộ.

Cùng theo đuổi mô hình này, nhưng đưa ra mức đầu tư thấp hơn chỉ từ 1 triệu đồng, CenGroup đã tham gia vận hành dự án Revex – nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản.

Theo đó, một dự án bất động sản hoặc một tài sản được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Các nhà đầu tư có thể góp vốn để cùng mua chung, đầu tư bất động sản từ 1 triệu đồng cho đến hàng chục tỷ đồng, tuỳ vào năng lực tài chính của mình.

Revex đưa ra ví dụ, căn chung cư của dự án được công bố trên trang Revex với giá gốc là 5 tỷ đồng. Căn hộ được cho thuê với giá 60 triệu đồng/tháng (720 triệu đồng/năm). Khi căn chung cư được bán với giá 6 tỷ đồng sau một năm.

Nhà đầu tư sẽ được hưởng lợi tổng số tiền là tiền thuê công với tiền chênh lệch bán bất động sản, tương đương 1,72 tỷ đồng. Như vậy, nếu nhà đầu tư tham gia đầu tư 500 triệu đồng sau một năm sẽ nhận lại 672 triệu - mức lợi nhuận của nhà đầu tư trong trường hợp này lên đến 34,4%/năm.

Trước đó, nền tảng RealStake cũng hướng đến việc phát triển mô hình đầu tư chung bất động sản với số tiền từ 20 triệu đồng. Nhà đầu tư có thể mua một hoặc nhiều phần của dự án. Sau một thời gian căn hộ tăng giá và bán đi thì sẽ chia lợi nhuận về cho các nhà đầu tư theo tỉ lệ họ đã tham gia. 

Được biết, mức cam kết lợi nhuận tối tiếu của RealStake đối với nhà đầu tư khoảng từ 6 - 9%/năm, phụ thuộc vào từng dự án nhất định. Cũng theo đơn vị này, các bất động sản đang trong tiến độ xây dựng, mới mở bán bởi chủ đầu tư sẽ là kênh đầu tư mang lại mức lợi nhuận cao hơn, ước tính trên 25%/năm. 

Những vấn đề nhà đầu tư cần lưu ý

Mặc dù đưa ra nhiều cam kết về lợi nhuận, thậm chí có doanh nghiệp còn khẳng định nhà đầu tư luôn có lãi khi mua chung bất động sản, song thực tế, thị trường vẫn đang khá dè dặt với hình thức đầu tư mới này.

Theo chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh, các ứng dụng mua chung này gọi là "đầu tư bất động sản" nhưng thực chất không phải vì khách hàng không sở hữu đối với bất động sản đó. 

Về bản chất, đây là một hình thức huy động vốn của doanh nghiệp. Họ coi bất động sản như một kênh đầu tư tài chính để hút dòng tiền từ thị trường bên cạnh các kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu hay hợp đồng góp vốn với khách hàng.

Cũng theo ông Minh, do số vốn đầu tư ban đầu thấp nên khác với các hình thức đầu tư bất động sản khác hướng tới những khách hàng dư giả về tài chính, kênh mua chung bất động sản này mở rộng đối tượng tiếp cận đến các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn. Đây thậm chí có thể là những người dân nông thôn, thậm chí là các bạn sinh viên chưa có nhiều kinh nghiệm tham gia vào thị trường.

Lợi ích của kênh huy động vốn này là các chủ đầu tư sẽ có được dòng vốn trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện tại, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, về phía các nhà đầu tư, đây là một loại hình đầu tư mới, chưa có trải nghiệm thực tế trên thị trường. 

Theo ông Minh, hình thức đầu tư này chưa được pháp luật công nhận nên khi có xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và doanh nghiệp, quyền lợi của khách hàng sẽ không được pháp luật bảo vệ. 

Mặt khác, cũng giống như condotel, mức cam kết lợi nhuận của các đơn vị sở hữu ứng dụng mua chung với khách hàng chỉ dựa trên hợp đồng dân sự, doanh nghiệp có thể trả hoặc không. Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này.

Theo ông Minh, nếu như các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán được quản lý bởi các sở giao dịch, công khai, minh bạch thông tin thì với các ứng dụng mua chung bất động sản này, mỗi doanh nghiệp lại phát triển một ứng dụng như kênh huy động vốn riêng của họ. 

Do đó, yếu tố quan trọng giúp các nhà đầu tư cá nhân yên tâm khi đổ tiền vào mua chung bất động sản chính là các doanh nghiệp tạo ra cuộc chơi. Đây phải là các doanh nghiệp lớn, có uy tín trên thị trường, thực hiện đúng các cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng cho rằng, hiện nay mô hình mua chung bất động sản chưa có khung pháp luật điều chỉnh, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác giữa khách hàng với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản cũng không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Theo ông Châu, nhà đầu tư cá nhân cần thận trọng khi bỏ tiền vào hình thức này, nhất là đối với vấn đề cam kết lợi nhuận. Giống như câu chuyện của condotel, nhiều doanh nghiệp đang dùng cam kết lợi nhuận cao để hấp dẫn khách hàng nhưng thực tế, việc trả cam kết đến đâu còn phụ thuộc vào từng dự án và uy tín, năng lực của chủ đầu tư.