Đầu tư condotel: Rủi ro tiềm ẩn trong cam kết lợi nhuận hấp dẫn

Ngành du lịch Việt Nam năm vừa qua đã không khiến các nhà đầu tư phải thất vọng. Niểm tin vào thị trường tiếp tục ở mức cao, được thể hiện qua tốc độ tăng trưởng lượng du khách quốc tế ấn tượng.

Chúng tôi nhận thấy nhiều dự án đang được phát triển, không chỉ riêng tại các thị trường du lịch lớn mà còn tại các thị trường mới nổi, đáng kể đến như Hồ Tràm, Hạ Long, Sapa, Quy Nhơn.

Du lịch bùng nổ kích cầu condotel

Ngành du lịch tiếp tục mang lại một nguồn thu nhập đầy tiềm năng cho Việt Nam, khi nhu cầu lưu trú không ngừng gia tăng, nhiều dự án mới triển vọng sẽ gia nhập thị trường trong các năm tới.

Theo thống kê của Tổng cục Du lịch Việt Nam, trong năm 2017, Việt Nam đã đón 12,9 triệu lượt du khách quốc tế, tăng 29,1% so với cùng kỳ năm ngoái với lượt du khách nhiều nhất đến từ Trung Quốc và Hàn Quốc. Nguồn cầu du khách nội địa cũng tăng từ 62 triệu lượt năm 2016 lên đến 73 triệu lượt trong năm 2017.

Bên cạnh các con số ấn tượng về lượt du khách, kết quả hoạt động kinh doanh khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại các thị trường khác nhau cũng cải thiện nhưng chưa tương xứng với tốc độ tăng trưởng của nguồn cầu.

Những năm qua, thị trường liên tục chứng kiến sự phát triển các dự án mới và lượng nguồn cung này đã bắt đầu tác động lên kết quả hoạt động kinh doanh của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Mức độ cạnh tranh tại hầu hết các phân khúc đều gia tăng và dự kiến sẽ ngày càng tăng lên trong thời gian tới, đặc biệt tại các thị trường trọng điểm như Nha Trang, Cam Ranh, Đà Nẵng và Phú Quốc. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải cân nhắc cẩn trọng về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới.

Các dự án ngôi nhà thứ hai ngày càng phổ biến trong thời gian gần đây. Ngôi nhà thứ hai bao gồm các loại sản phẩm: villa có thương hiệu/không thương hiệu, căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ nghỉ dưỡng (second home condominium) và không bao gồm các dự án thuần khách sạn/resort.

Tính đến hết năm 2017, có khoảng gần 50 dự án ngôi nhà thứ hai đang được vận hành tại thị trường Việt Nam, cung cấp hơn 10.000 căn với mức giá vừa phải đến cao cấp.

Thị trường bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung chủ yếu tập trung tại bảy địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Long Hải, Hạ Long & Quảng Nam) gồm hơn 21.200 căn được đưa vào thị trường đến cuối năm 2019.

Căn hộ khách sạn (condotel) hiện tại là loại hình được ưa chuộng nhất, chiếm 65% nguồn cung tương lai tại các thị trường ven biển chính tính đến năm 2019.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự phổ biến của mô hình condotel tại Việt Nam trong thời gian qua là nhờ vào sự kết hợp giữa tăng trưởng niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng và mong muốn rút ngắn thời gian hoàn vốn của chủ đầu tư.

Condotel và ngôi nhà thứ hai được xem là “lifestyle product – phong cách sống”, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng, đồng thời tài sản này còn mang đến tiềm năng cho thuê khiến cho các sản phẩm này trở nên hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên ở Việt Nam các sản phẩm ngôi nhà thứ hai và condotel đang được nhìn nhận là sản phẩm đầu tư hơn là “lifestyle product” với mục đích chính là dành cho nghỉ dưỡng.

Nguyên nhân là do việc cạnh tranh gay gắt trong việc bán hàng đã tác động đến các phương thức quảng bá sản phẩm từ chủ đầu tư. Để thúc đẩy việc bán hàng, một số dự án đã áp dụng chương trình cam kết lợi nhuận, điều này đã tạo áp lực cho các chủ đầu tư khác với quy mô dự án nhỏ hơn trong việc cung cấp các cam kết lợi nhuận tương tự để theo kịp các đối thủ cạnh tranh.

Chạy đua cam kết lợi nhuận

Chúng tôi nhận thấy ngày càng nhiều dự án được công bố, cố gắng vượt qua các dự án đã ra mắt trước đó về quy mô và mức độ cam kết lợi nhuận. Các sản phẩm cam kết lợi nhuận này trở nên đặc biệt rủi ro cho người mua nếu các chủ đầu tư ít kinh nghiêm phát triển những dự án quy mô lớn mà không có đủ năng lực về nguồn vốn hoặc không được ngân hàng hỗ trợ.

Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho các sản phẩm của họ tại các địa điểm du lịch là condtel mà chưa hiểu rõ được phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi nhận thấy các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động.

Thông thường, những sản phẩm condotel và ngôi nhà thứ hai sẽ khó có khả năng tạo ra được tỷ suất sinh lợi hấp dẫn bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án condotel và ngôi nhà thứ hai phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một dự án khách sạn và khu nghỉ dưỡng thông thường để có thể cạnh tranh với các khách sạn và resort khác trên thị trường.

Chi phí hoạt động điển hình cho một dự án khách sạn/khu nghỉ dưỡng hoặc căn hộ khách sạn với đầy đủ dịch vụ thường dao động trong khoảng 45% đến 65% trên tổng doanh thu, tùy vào tiện ích và định vị.

Ngoài ra, tỷ suất sinh lời còn phụ thuộc khá nhiều vào giá bán. Đối với các căn diện tích nhỏ và mức giá phải chăng, lợi nhuận hoạt động hàng năm có thể đạt mức 8% trên giá bán, còn đối với các căn diện tích lớn và mức giá cao hơn thường chỉ đạt được mức lợi nhuận vào khoảng 4% - 5% trên giá bán.

Tỷ suất sinh lợi này còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng căn hộ khách sạn của chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý để có thể vận hành dự án đạt được mức lợi nhuận mong đợi.

Trong một số trường hợp, cam kết lợi nhuận được hỗ trợ bởi ngân hàng nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi các công ty dự án (SPV – Công ty phục vụ mục đích đặc biệt). Rủi ro của mô hình condotel này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành sau khi việc xây dựng đã được hoàn thiện.

Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng cam kết.

Trong nhiều trường hợp, ngay từ giai đoạn hoạch định, chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận sang người mua bằng cách tăng giá bán để đảm bảo việc chi trả trong dài hạn cho khách hàng.

Mô hình condotel có thể rất hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính cũng như đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.

Về phía người mua, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín và tìm hiểu kỹ về sản phẩm và chính sách bán hàng.