'Cực' phía Đông và bài học phát triển đô thị vệ tinh của Hà Nội

Những khu đô thị vệ tinh vẫn mãi "ì ạch"

Năm 2008 đánh dấu bước phát triển mới của Hà Nội, khi Thủ đô trở thành một trong 17 thành phố có diện tích lớn nhất thế giới sau khi hợp nhất với tổng diện tích hơn 3.300km2, gấp 3,6 lần trước đó.

Đến năm 2011, Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, xác định mục tiêu đưa Hà Nội trở thành đô thị bền vững, hệ thống cơ sở hạ tầng và kỹ thuật đồng bộ, có tính cạnh tranh cao và phát triển hài hòa về văn hóa.

Theo quy hoạch chung của TP. Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội có năm đô thị vệ tinh là Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn. Các đô thị vệ tinh này được định hướng phát triển hoàn chỉnh đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội nhằm hỗ trợ và giảm tải một số chức năng cho đô thị trung tâm Hà Nội.

Chùm đô thị này được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai, kết hợp trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng và quốc gia. Đô thị trung tâm được phân cách với các vệ tinh, thị trấn bằng hành lang xanh, chiếm 70% diện tích đất tự nhiên của thành phố.

Dự kiến, 5 khu đô thị này có khả năng dung nạp khoảng 1,4 triệu người, gánh bớt áp lực về dân số và phát triển cho vùng nội đô, thúc đẩy tính liên kết giữa Hà Nội và các tỉnh thành lân cận.

Tuy nhiên, hơn 10 năm qua, các đô thị vệ tinh của Hà Nội gần như vẫn "giậm chân tại chỗ", chưa thể thực hiện được “sứ mệnh” của mình, trong khi khu vực nội đô đang ngày càng quá tải.

Có rất nhiều nguyên nhân để lý giải cho sự phát triển chậm chạp của các khu đô thị vệ tinh tại Hà Nội. Song, một trong những lý do quan trọng nhất là các khu đô thị này không có "sức hút" lớn đối với các doanh nghiệp, các dự án lớn, các khu đô thị, khu công nghiệp trọng điểm, tầm cỡ.

Ngay cả Hoà Lạc, nơi được đánh giá là "siêu" đô thị vệ tinh, được định hướng phát triển thành đô thị khoa học công nghệ thuộc, nơi tập trung trí tuệ và công nghệ tiên tiến, trung tâm đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao..., việc thu hút đầu tư cũng chưa thực sự sôi động.

Hiện tại, đô thị Hòa Lạc vẫn đang trong quá trình xây dựng đồng bộ về cơ sở hạ tầng. Trong đó, khu công nghệ cao được quy hoạch trên diện tích khoảng 1.350ha đang là nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ nhất. Hiện khu vực này đã thu hút nhiều tập đoàn kinh tế lớn đến đầu tư như Vingroup, FPT, Viettel, VNPT, Nidec…

Còn tại các khu vực khác, hầu hết các công trình đều đang dang dở. Khu Đại học Quốc gia Hà Nội vẫn còn khoảng cách rất xa so với mục tiêu của quy hoạch. Sau 20 năm, so với yêu cầu đặt ra, tiến độ xây dựng khu công nghệ cao Hòa Lạc vẫn quá chậm.

Vì sao các doanh nghiệp chọn phía Đông?

Trong khi các khu đô thị vệ tinh của Hà Nội vẫn còn chưa biết đến khi nào thành hiện thực, thì tại phía Đông Thủ đô, mặc dù không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, nhưng lại đang vươn mình mạnh mẽ, trở thành cực đô thị quan trọng.

Phía Đông Hà Nội đang nổi lên là khu vực ghi nhận sức phát triển mạnh mẽ với những đại đô thị được quy hoạch bài bản, hệ thống dịch vụ, hạ tầng phát triển đồng bộ. Sự phát triển của các trung tâm mới cùng hạ tầng chất lượng đã tạo động lực di dân ra khỏi lõi trung tâm thành phố một cách nhanh chóng.

Chỉ trong một thời gian ngắn, phía Đông đã chiếm một tỷ trọng khá lớn nguồn cung căn hộ của thị trường Hà Nội, từ con số không đáng kể năm 2011 lên 12% năm 2023.

Đây cũng là khu vực cũng có tỷ trọng nguồn cung thấp tầng tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong những năm gần đây, tăng từ 8% thị phần nguồn cung Hà Nội năm 2014 lên 15% tại thời điểm nửa đầu năm 2023.

Giá bán căn hộ sơ cấp phía Đông trung bình đạt khoảng 48 triệu VNĐ/m2. Đối với sản phẩm thấp tầng, giá sơ cấp là 158-168 triệu VNĐ/m2 đất. Dù còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố, nhưng mức giá này đang có xu hướng tăng mạnh.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, sở dĩ phía Đông có sức phát triển mạnh mẽ, thu hút khách mua nhà từ trung tâm là nhờ sự hiện diện của hàng loạt các các chủ đầu tư lớn trong đó có Vingroup, Masterise Homes hay Ecopark với các dự án lớn, các đại đô thị đồng bộ.

Vậy, tại sao các chủ đầu tư này lại lựa chọn phía Đông thay vì các khu đô thị vệ tinh khác đã sẵn có trong quy hoạch từ trước?

Bà Hằng cho rằng, trước hết là nhờ sự phát triển hạ tầng mạnh mẽ của phía Đông thành phố. Theo quy hoạch giao thông vận tải Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ xây dựng thêm 10 cây cầu lớn vượt sông Hồng với một số dự án như Cầu Vĩnh Tuy 2, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, Thăng Long mới, cầu Thượng Cát, Hồng Hà 9.

Ngoài ra, sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng như Đường Vành đai 2 kéo dài cùng quy hoạch đường Vành Đai 4 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến các địa phương khác, tăng thêm hấp lực tại phía Đông đối với cả những nhu cầu từ những địa phương lân cận.

Thêm vào đó, khu vực phía Đông gồm các quận Long Biên, huyện Gia Lâm và cả Văn Giang (Hưng Yên) sở hữu quỹ đất lớn, quy hoạch rõ ràng, rất thuận lợi cho việc phát triển các dự án đại đô thị, đồng bộ, hiện đại.

Mặt khác, phía Đông Hà Nội còn có vị trí chiến lược để phát triển kinh tế mà các địa phương khác không có được. Đó chính là tính thuận tiện kết nối về giao thông hướng ra biển và đến sân bay.

Nói như TS. Vũ Đình Ánh, trong một thời kỳ mà kinh tế biển được đẩy mạnh phát triển, "chúng ta không thể chạy vào núi để phát triển mà phải hướng về biển, hướng về phía Đông".

Bên cạnh đó, với hệ thống các tuyến đường cao tốc kết nối Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, tam giác kinh tế phía Bắc mới chính thức thành hiện thực và phát huy tốt nhất thế mạnh của nó. Trong đó, phía Đông Hà Nội chính là cửa ngõ của Thủ đô, kết nối vô cùng thuận tiện với mạng lưới giao thông để phát triển kinh tế.

Đây cũng chính là lý do khiến ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group cho rằng, chỉ trong một thời gian ngắn, phía Đông Hà Nội nói riêng và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng nói chung đã thu hút và phát triển rất mạnh mẽ các khu công nghiệp. Rất nhiều các doanh nghiệp trong nước và có vốn đầu tư nước ngoài đã đến khu vực này để đầu tư, kinh doanh.

Theo ông Khánh, nhiều dự án công nghiệp phát triển sẽ giúp kinh tế của địa phương tăng trưởng, đời sống của người dân được nâng cao. Khi đó, tất yếu, các địa phương này sẽ có sức hút đối với dân cư tại các khu vực khác đến sinh sống, làm việc. Bất động sản vì thế sẽ có động lực để phát triển bền vững.

Vị trí địa lý là lợi thế rất lớn của khu vực phía Đông so với các đô thị vệ tinh khác của Hà Nội, tạo sức bật cho khu vực này phát triển bứt phá trong thời gian tới.