Tham vọng lớn của Hà Nội
Theo quy hoạch chung của TP. Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Hà Nội có năm đô thị vệ tinh là Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn. Các đô thị vệ tinh này được định hướng phát triển hoàn chỉnh đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội nhằm hỗ trợ và giảm tải một số chức năng cho đô thị trung tâm Hà Nội.
Tuy nhiên, trong 10 năm qua, các đô thị vệ tinh vẫn chưa thể thực hiện được “sứ mệnh”. Trước thực trạng này, việc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung đô thị vệ tinh Hòa Lạc vào cuối tháng 6 vừa qua đã được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ là bước đột phá mới để Hà Nội quyết tâm thực hiện chùm đô thị vệ tinh.
Theo đó, Hòa Lạc được định hướng phát triển thành đô thị khoa học công nghệ thuộc địa giới hành chính các huyện Quốc Oai, Thạch Thất và thị xã Sơn Tây với quy mô nghiên cứu 17.274 ha. Phía bắc giáp với trục Hồ Tây – Ba Vì, phía đông là sông Tích, phía Tây và Nam giáp với tỉnh Hòa Bình.
Với bản quy hoạch này, Hoà Lạc trong tương lai sẽ trở thành nơi tập trung trí tuệ và công nghệ tiên tiến, trung tâm đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao, trung tâm nghiên cứu khoa học, công nghệ cao của cả nước, trung tâm đại học quốc gia và cao đẳng dạy nghề, trung tâm y tế, khám chữa bệnh.
Đô thị này cũng sẽ là đô thị sinh thái - nghỉ dưỡng, khoa học - công nghệ theo hướng phát triển đô thị xanh, thông minh, tiết kiệm năng lượng tại phía Tây Hà Nội.
Đô thị Hòa Lạc có bốn phân khu chính, gồm: Khu công nghệ cao Hòa Lạc 1 và Hòa Lạc 2, khu Đại học quốc gia Hà Nội và khu đô thị mới - được phân chia và xác định bởi tuyến đường Đại lộ Thăng Long, tuyến cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình, quốc lộ 21, đường Hồ Chí Minh. Trong đó có bảy khu vực năng, với ba khu chức năng đô thị sinh thái (chiếm khoảng 3.500ha), đô thị mới Phú Cát (khoảng trên 970ha), Khu công nghệ cao (hơn 1.350ha) và Khu Đại học Quốc gia hơn 1.137ha).
Quy mô dân số của Hoà Lạc năm 2025 dự kiến khoảng 150.000 người. Từ năm 2030, dân số tối đa khoảng 600.000 người, tỷ lệ dân số đô thị khoảng 85%. Với diện tích và quy mô dân số này, Hoà Lạc là đô thị vệ tinh lớn nhất trong năm đô thị được quy hoạch xung quanh trung tâm Hà Nội.
Theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm, việc phê duyệt quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc thể hiện tham vọng lớn của Hà Nội trong phát triển các đô thị vệ tinh. Hà Nội đang lấy Hoà Lạc làm mũi nhọn đầu tiên trong việc phát triển các khu đô thị vệ tinh của mình.
Cũng theo vị chuyên gia này, khác với các khu đô thị vệ tinh khác của Hà Nội, đô thị Hoà Lạc có lợi thế hơn nhiều khi được định hướng là đô thị khoa học và công nghệ cao. Trước đây, khi chưa mở rộng địa giới Hà Nội năm 2008, cả nước xác định có hai khu công nghệ cao, một ở Hoà Lạc và một ở TP. HCM.
Trong khi khu công nghệ cao tại TP. HCM đã được xây dựng rất thành công, tạo đột phá cho phát triển kinh tế của thành phố và cả nước thì tại Hoà Lạc, mọi thứ vẫn còn dang dở. Chính vì vậy, việc Thủ tướng chính phủ phê duyệt quy hoạch chung cho Hoà Lạc lần này sẽ tạo bước ngoặt mới trong việc xây dựng Hoà Lạc trở thành khu công nghệ cao phát triển không chỉ của Hà Nội mà còn của cả nước.
Với chức năng là trung tâm đô thị khoa học công nghệ, đào tạo, Hoà Lạc sẽ là đòn bẩy, động lực phát triển rất lớn đối với thủ đô Hà Nội; tạo ra sự hấp dẫn, thu hút dân cư từ vùng đô thị trung tâm chuyển đến sinh sống.
Hoà Lạc sẽ trở thành hạt nhân trung tâm thu hút các dự án đầu tư mới, là đô thị vệ tinh đứng đầu về quy mô phát triển các khu công nghệ cao và công nghiệp sạch cũng như về quy mô phát triển đô thị mới, nhà ở. Đô thị Hòa Lạc khi hình thành sẽ tạo động lực phát triển cho một vùng rộng lớn phía Tây Thủ đô, ông Nghiêm khẳng định.
Quá khứ ì ạch
Thực tế, không phải đến thời điểm hiện tại, định hướng xây dựng Hoà Lạc trở thành khu công nghệ cao mới được đề cập. Khu công nghệ cao Hoà Lạc vốn đã được thành lập từ năm 1998 với mục tiêu trở thành một thành phố khoa học và công nghệ “thung lũng Silicon” tại Việt Nam.
Tuy nhiên, sau 20 năm, so với yêu cầu đặt ra, tiến độ xây dựng khu công nghệ cao Hòa Lạc vẫn quá chậm. Đến nay, Hòa Lạc vẫn ngổn ngang công trường xây dựng, chưa biết đến bao giờ hoàn thành.
Hiện tại, đô thị Hòa Lạc vẫn đang trong quá trình xây dựng đồng bộ về cơ sở hạ tầng. Trong đó, khu công nghệ cao được quy hoạch trên diện tích khoảng 1.350ha đang là nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ nhất. Hiện khu vực này đã thu hút nhiều tập đoàn kinh tế lớn đến đầu tư như Vingroup, FPT, Viettel, VNPT, Nidec…
Còn tại các khu vực khác, hầu hết các công trình đều đang dang dở. Nhiều khu vực đất đai rộng lớn vẫn quây tôn, chưa có dấu hiệu được triển khai. Khu Đại học Quốc gia Hà Nội vẫn còn khoảng cách rất xa so với mục tiêu của quy hoạch.
Mặt khác, việc thu hút đầu tư vào khu công nghệ Hòa Lạc cũng chưa thực sự sôi động. Tính đến hết năm 2019, nơi đây mới chỉ thu hút được 91 dự án đầu tư với tổng vốn đầu tư đăng ký là khoảng 86.367 tỷ đồng, một con số khá khiêm tốn so với một khu công nghệ cao tầm cỡ quốc gia.
Theo ông Nghiêm, hai nguyên nhân chính khiến hình ảnh của một "thành phố khoa học" tại Hoà Lạc vẫn chưa hiện hình rõ nét trong thời gian vừa qua là do những khó khăn về vốn, giải phóng mặt bằng và thiếu nguồn lực để phát triển.
Gần 20 năm qua, khu công nghệ cao Hòa Lạc vẫn chưa thể giải phóng xong mặt bằng do cơ chế, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội đã có nhiều thay đổi. Mặt khác, tình trạng mua bán, chuyển nhượng trái phép cũng khiến quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng bị chậm lại.
Bên cạnh đó là những khó khăn về nguồn vốn. Được biết, tổng nhu cầu vốn ngân sách Nhà nước để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 15.620 tỷ đồng. Trong đó vốn giải phóng và tái định cư khoảng 5.940 tỷ đồng, vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 9.679 tỷ đồng.
Tuy nhiên, tính đến hết năm 2016, ngân sách mới chi được 7.333 tỷ đồng cho vốn giải phóng mặt bằng và tái định cư là 3.031 tỷ đồng.
Hơn nữa, việc triển khai thiếu đồng bộ, thiếu vốn, hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện cũng là nguyên nhân khiến Hoà Lạc không có sức hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư.
Thực trạng ì ạch nhiều năm tại Hoà Lạc đang đặt ra câu hỏi về tương lai của khu đô thị này liệu có tiếp tục đi theo "vết xe đổ" của giai đoạn trước. Tuy nhiên, theo ông Nghiêm, Hoà Lạc ở thời điểm hiện tại đã có nhiều yếu tố thuận lợi hơn cho phát triển.
Thứ nhất, quy hoạch chung đô thị vệ tinh Hòa Lạc vừa được Thủ tướng phê duyệt sẽ tạo thuận lợi về giải phóng mặt bằng. Cơ chế về giải phóng mặt bằng sẽ tạo đột phá mới cho khu đô thị này phát triển.
Thứ hai là thuận lợi về hệ thống giao thông. Theo quy hoạch chung đô thị vệ tinh Hòa Lạc, các tuyến giao thông chính kết nối Hoà Lạc với thủ đô và các tỉnh thành khác gồm đường Hồ Chí Minh, đường cao tốc Hoà Lạc – Hoà Bình, đường sắt nội vùng Hà Nôi - Hoà Bình, đường sắt đô thị số 5 (đi trong hành lang Đại lộ Thăng Long), đường sắt nối các đô thị vệ tinh Sơn Tây, Hoà Lạc, Xuân Mai…
Khi tất cả các tuyến đường này được hoàn thiện và đi vào sử dụng, đây sẽ là lợi thế rất lớn để Hoà Lạc phát triển kinh tế và thu hút đầu tư. Cơ hội phát triển của Hoà Lạc trong thời gian tới là rất lớn, ông Nghiêm khẳng định.
Nhà đầu tư bất động sản phải chạy đường dài?
Cách đây ít tuần, khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung đô thị Hoà Lạc, thị trường bất động sản tại đây đã ngay lập tức nhộn nhịp trở lại.
Trên trục đường nối Đại lộ Thăng Long và Quốc lộ 21, hàng loạt sàn giao dịch bất động sản đã mọc lên. Theo nhiều nhân viên môi giới, giá đất tại Hòa Lạc, thuộc huyện Quốc Oai, Thạch Thất đã tăng 30% - 50% so với thời điểm này năm 2019.
Những mảnh đất xen kẹt khu dân cư, nằm sâu trong đường nhỏ có giá 8 - 10 triệu đồng/m2. Đất ngoài đường to có giá khoảng 23 - 25 triệu đồng/m2. Đất tái định cư quanh khu vực Vai Déo, Phù Cát (huyện Quốc Oai), một số dự án nằm trên trục đất đấu giá dịch vụ, đất tái định cư dao động từ 8,5 - 9 triệu đồng/m2. Các dự án tái định cư gần đường Tỉnh lộ 420, nối từ Quốc lộ 21 lên trung tâm huyện Thạch Thất có giá từ 15,5 - 17 triệu đồng/m2.
Theo nhiều nhân viên môi giới, thời điểm hiện tại là hợp lý nhất để nhà đầu tư xuống tiền đất nền Hoà Lạc. Bản quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đang được môi giới bất động sản đưa ra để chứng minh cho khách hàng về tương lai của đô thị này cũng như tiềm năng tăng giá bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế, không chờ đến khi quy hoạch chung đô thị vệ tinh Hòa Lạc được Thủ tướng phê duyệt, từ cuối năm 2019, đầu năm 2020, đất nền Hoà Lạc đã liên tục xuất hiện những cơn sốt.
Gần đây nhất, vào tháng 3/2020, khi cả nước còn đang trong cao điểm phòng chống dịch Covid-19, cả thị trường bấ động sản lại được phen sửng sốt khi tại xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất), nhiều nhà đầu tư ùn ùn kéo đến, đẩy ra đất lên cao gấp 3 - 4 lần. Nguyên nhân là do có thông tin Tập đoàn Vingroup xin triển khai khu đô thị hàng trăm ha tại đây.
Song, chỉ vài tuần sau, cơn sốt cục bộ này cũng đã lắng xuống khi công an vào cuộc xác minh các đầu nậu, cò đất thổi giá. Giá đất ngay lập tức đã quay đầu giảm mạnh. Đây cũng là kết cục chung tất cả các cơn sốt đất ảo tại Hoà Lạc thời gian vừa qua khiến nhiều nhà đầu tư mắc cạn.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, với quy hoạch chung vừa được Thủ tướng phê duyệt và sự phát triển ngày càng đồng bộ của hệ thống hạ tầng, giá bất động sản Hoà Lạc có thể tăng nhưng sẽ rất khó để "sốt nóng" hay tăng giá mạnh như kỳ vọng của các nhà đầu tư.
Nguyên nhân là do quỹ đất tại Hòa Lạc vẫn còn rất lớn, không có sự khan hiếm hàng. Theo quy hoạch của khu đô thị Hoà Lạc, tổng diện tích toàn dự án khoảng hơn 17.000ha. Trong đó, trọng tâm là khu đô thị cao hoà lạc diện tích 1.500ha, còn lại là diện tích rất lớn dành cho các hạng mục nhà ở, khu đô thị, chung cư, trường học, công trình công cộng.
Bên cạnh đó, các dự án tại Hoà Lạc hiện nay hầu hết là đất nền, dự án nhỏ lẻ, thiếu tiện ích để thu hút người dân về sinh sống. Thị trường bất động sản Hoà Lạc chưa xuất hiện các dự án thực sự chất lượng, được quy hoạch bài bản của các chủ đầu tư lớn.
Còn theo ông Nghiêm, quy hoạch chung đô thị vệ tinh Hòa Lạc vừa được Thủ tướng phê duyệt đã chỉ rõ các mốc thời gian để phát triển khu đô thị này trong ngắn hạn là đến năm 2025, dài hạn đến năm 2030 tầm nhìn 2050.
Thời gian để phát triển Hoà Lạc theo quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ còn rất dài. Phải ít nhất 5 năm nữa, diện mạo siêu khu đô thi Hoà Lạc mới bắt đầu được định hình và đến năm 2030, thậm chí xa hơn là năm 2050, mới hiện diện đúng theo quy hoạch, ông Nghiêm nhận định.
Chính vì vậy, theo nhiều chuyên gia, nhà đầu tư bất động sản tại Hoà Lạc cần có tầm nhìn dài hạn. Thị trường bất động sản này chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có lượng vốn lớn, đầu tư dài hạn để đón đầu sự phát triển của siêu đô thị Hoà Lạc trong tương lai.
