Đằng sau khoản lãi 2.000 tỷ đồng nhờ đánh giá lại tài sản của Kinh Bắc

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc vừa công bố báo cáo tài chính quý 2/2022 với doanh thu đạt 395 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận của công ty tăng đột biến lên gần 2.000 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập bất thường.

Thu nhập bất thường này được ghi nhận sau khi Kinh Bắc nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng (SDN) từ 19% lên 48% và thực hiện đánh giá lại tài sản đầu tư theo quy định kế toán.

Cụ thể, công ty đã chi thêm 57 tỷ đồng nâng vốn góp tại SDN từ 39 tỷ đồng lên 96 tỷ đồng, tương đương 48% vốn của SDN. Đồng thời chuyển SDN từ khoản đầu tư tài chính thành công ty liên kết, và ghi nhận trên báo cáo hợp nhất theo phương pháp vốn chủ sở hữu.

Sau khi đánh giá lại, 48% lợi ích của Kinh Bắc có giá trị tới 2.493 tỷ đồng, tức vốn chủ sở hữu của Công ty Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng tại thời điểm 30/6 lên đến gần 5.200 tỷ đồng. Phần chênh lệch giữa giá thị trường (giá thực hiện mua thêm 5,7 triệu cổ phiếu) so với giá trị sổ sách đang ghi nhận (10.000 đồng/cổ phiếu) được ghi nhận là doanh thu tài chính trong quý 2.

Việc tăng vốn tại SDN là kế hoạch Kinh Bắc chuẩn bị từ trước. Cuối tháng 6, công ty đã trình cổ đông kế hoạch mua thêm cổ phần SDN. Giá chuyển nhượng sẽ giao cho ban Tổng giám đốc đàm phán, quyết định, thời gian dự kiến hoàn thành ngày 30/6/2022. Tuy nhiên mức giá mua cao tạo ra lợi nhuận lớn trên sổ sách kế toán đã khiến nhà đầu tư bất ngờ.

Thực tế, việc sử dụng phương pháp định giá lại tài sản để gia tăng lợi nhuận chỉ mang ý nghĩa “làm đẹp” sổ sách bởi không có dòng tiền thực chảy về công ty. Tính đến cuối quý II/2022, dòng tiền của Kinh Bắc đang âm gần 1.500 tỷ đồng. Trong đó dòng tiền kinh doanh âm 662 tỷ đồng; dòng tiền đầu tư âm 938 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 144 tỷ đồng.

Trong quý I/2022, Kinh Bắc đã thực hiện nghiệp vụ tương tự khi ghi nhận lợi nhuận đột biến gần 500 tỷ đồng từ đánh giá lại khoản đầu tư vào Công ty Khu công nghiệp Sài Gòn Nhơn Hội. Nhờ đó, công ty báo lãi sau thuế 523 tỷ đồng dù hoạt động kinh doanh cốt lõi suy giảm.

Về Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng (SDN), đây là doanh nghiệp được thành lập vào năm 2005 để phát triển các khu công nghiệp tại Đà Nẵng. Công ty đang là chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp và Khu phi thuế quan Sài Gòn – Chân Mây (Thừa Thiên Huế) với tổng diện tích 657,78 ha; Khu công nghiệp Hòa Khánh mở rộng (Đà Nẵng) với tổng diện tích 132,6 ha; Khu công nghiệp Liên Chiểu (Đà Nẵng) với tổng diện tích 289,35 ha.

Đáng chú ý, bên cạnh bất động sản khu công nghiệp, SDN còn sở hữu bất động sản khu đô thị lớn tại Đà Nẵng. Công ty là chủ đầu khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside (quy mô 46 ha) và khu đô thị xanh Dragon City Park (quy mô 78 ha) ở Phường Hoà Hiệp Nam, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.

Tại khu đô thị xanh Bàu Tràm, công ty đang triển khai dự án nhà ở xã hội kết hợp thương mại và căn hộ chất lượng cao (tên thương mại là The Ori Garden). Dự án có diện tích hơn 4 ha, nằm trên lô đất ký hiệu B4-1 và B4-2, tổng vốn đầu tư 2.400 tỷ đồng. 

Dự án đã khởi công giai đoạn 1 vào tháng 4/2021. Cuối tháng 7 vừa qua, SDN đã được Sở Xây Dựng Đà Nẵng chấp thuận mở bán đợt 3 quy mô 575 căn hộ thuộc dự án chung cư nhà ở xã hội kết hợp thương mại này.

Liền kề dự án trên là khu đô thị xanh Dragon City Park rộng 78 ha, gồm nhiều hạng mục như: nhà phố, biệt thự và chung cư, diện tích cây xanh tạo cảnh quan và dịch vụ tiện ích, được phần thành hơn 2.400 lô đất.

Ngoài ra, SDN còn giới thiệu là chủ đầu tư dự án biệt thự nghỉ dưỡng The Song – Danang Beach Villas. Dự án quy mô 12 ha (phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng), được khởi công từ năm 2010 nhưng đến nay chưa hòa thành.

Năm 2019, một văn bản của UBND TP Đà Nẵng cho thấy đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trên, với các tiện ích gồm khu khách sạn – căn hộ, biệt thự, bingalow, tiện ích công cộng… Tổng vốn đầu tư dự kiến gần 5.000 tỷ đồng. Chủ đầu tư là Công ty Phát triển đô thị Du lịch Sóng Việt (nay đã đổi tên thành Công ty Phát triển đô thị du lịch Quảng An Đà Nẵng). Người đại diện pháp luật hiện nay là ông Lưu Văn Toàn, một doanh nhân có tiếng tại Bắc Ninh.