Vòng luẩn quẩn trong hành trình tăng vốn và bài toán niềm tin của DIC

Ngày 23/9, Tập đoàn DIC đã được cấp giấy chứng nhận chào bán 150 triệu cổ phiếu ra công chúng. Doanh nghiệp dự kiến chào bán cho cổ đông hiện hữu với mức giá 12.000 đồng/cổ phiếu.

Số tiền 1.800 tỷ đồng thu về dự kiến sẽ được phân bổ theo kế hoạch: 600 tỷ đồng dùng để thanh toán chi phí xây lắp giai đoạn 3 dự án khu phức hợp Cap Saint Jacques (CSJ), 600 tỷ đồng đầu tư cho dự án tại Vị Thanh và phần còn lại chi trả trái phiếu mã DIG12301. Thời gian giải ngân dự kiến bắt đầu từ quý IV/2025 và kéo dài sang năm 2026.

Kế hoạch huy động vốn lần này đã được “ấp ủ” từ năm 2022, công ty dự định phát hành 100 triệu cổ phiếu với giá 30.000 đồng/cổ phiếu, sau đó hạ xuống 15.000 đồng nhưng đến tháng 4/2023 kế hoạch bị hủy bỏ. Năm 2024, phương án bán 200 triệu cổ phiếu giá 15.000 đồng để huy động 3.000 tỷ đồng cũng không thành công vì điều kiện thị trường bất lợi.

Mặc dù nắm trong tay quỹ đất hàng nghìn héc ta, DIC nhiều năm qua vẫn đối diện thách thức lớn về năng lực triển khai dự án và nhu cầu vốn khổng lồ. Hoàn thiện pháp lý cho các dự án, tăng vốn điều lệ và thu hồi công nợ đã trở thành chủ đề xuyên suốt trong các cuộc họp kinh doanh của công ty.

Quy mô tăng không đi kèm chất lượng

Nhìn lại lịch sử, các kế hoạch tăng vốn của DIC thường xuyên dang dở cũng như nghi vấn về hiệu quả kinh doanh.

Trước đó, trong giai đoạn 2011–2016, DIC đã nhiều lần phát hành trái phiếu và cổ phiếu. Đáng chú ý, năm 2015–2016 công ty bán riêng lẻ cho Dragon Capital, Thiên Tân và ông Nguyễn Thiện Tuấn, qua đó tỷ lệ sở hữu Nhà nước giảm xuống dưới mức chi phối.

Bước ngoặt đến vào năm 2017 khi Bộ Xây dựng thoái toàn bộ 118 triệu cổ phần DIG, thu về gần 2.500 tỷ đồng, còn gia đình ông Tuấn dần nắm quyền kiểm soát.

Sau cổ phần hóa, những tưởng DIC sẽ có những bước đi bứt phá với những kế hoạch tăng vốn mạnh mẽ song thực tế cho thấy điều ngược lại. Công ty càng tăng vốn, hiệu quả kinh doanh càng suy yếu.

Nhiều dự án trọng điểm như Chí Linh, Bắc Vũng Tàu tại Bà Rịa – Vũng Tàu hay Long Tân và Đại Phước tại Đồng Nai đều rơi vào cảnh đình trệ. Tiêu biểu là dự án Khu trung tâm đô thị Chí Linh kéo dài gần 30 năm, qua bảy lần điều chỉnh, ba lần gia hạn nhưng đến nay vẫn còn ngổn ngang.

Trong giai đoạn 2011–2016, lợi nhuận ròng chỉ dao động 10–60 tỷ đồng mỗi năm. Những năm sau, công ty nhiều lần đặt ra kế hoạch tham vọng nhưng liên tục không đạt. Ngay cả năm 2021, khi lãi trước thuế đạt kỷ lục 1.280 tỷ đồng, DIC vẫn không chạm được mục tiêu 1.444 tỷ đồng.

Từ năm 2022 đến nay, tình trạng “vỡ kế hoạch” đã trở nên quen thuộc với cổ đông của DIC. Năm 2022, doanh nghiệp đặt mục tiêu 1.900 tỷ đồng lợi nhuận nhưng chỉ hoàn thành 10%. Năm 2023, kế hoạch 1.400 tỷ đồng thu về kết quả vỏn vẹn 167 tỷ đồng. Năm 2024, kỳ vọng 1.010 tỷ đồng nhưng thực tế chỉ đạt 165 tỷ đồng, doanh thu cũng chỉ bằng một nửa kế hoạch.

Sáu tháng đầu năm 2025, bức tranh càng ảm đạm hơn khi lợi nhuận trước thuế mới ghi nhận 15,7 tỷ đồng, hoàn thành 2,2% mục tiêu năm, trong khi dòng tiền kinh doanh vẫn âm.

Lợi nhuận sụt giảm rõ rệt trong các năm gần đây, trong khi vốn điều lệ đã tăng mạnh lên gần 6.100 tỷ đồng phản ánh hiệu quả sử dụng vốn thấp của DIC.

Quan trọng hơn, "vòng luẩn quẩn" tăng vốn để mở rộng kinh doanh - hiệu quả kém - tiếp tục tăng vốn để mở rộng của DIC kéo dài, còn cổ đông ngày càng hoài nghi về các kế hoạch tăng vốn tiếp theo dưới thời tân Chủ tịch Nguyễn Hùng Cường.

Những con số dưới kỳ vọng của DIC phần nào phản ánh vấn đề mang tính hệ thống trong năng lực triển khai dự án và bán hàng của doanh nghiệp.

Cơ cấu doanh thu cũng đặt ra câu hỏi về chất lượng tăng trưởng khi phần lớn nguồn thu đột biến đến từ các thương vụ chuyển nhượng, "bán sỉ" dự án lớn.

Tuy nhiên, chiến lược này chỉ giúp cải thiện báo cáo tài chính trong ngắn hạn, đồng thời làm mất đi phần lợi nhuận tiềm năng trong tương lai và chưa chứng minh được năng lực triển khai dự án.

Cuối năm ngoái, một báo cáo của công ty chứng khoán DSC đánh giá, DIC đang trải qua giai đoạn khó khăn bậc nhất trong lịch sử khi liên tiếp các sự kiện trái chiều xảy ra.

Bên cạnh đó, công ty còn phải đón nhận thêm mất mát lớn khi chứng kiến sự ra đi của vị chủ tịch kì cựu đã điều hành doanh nghiệp từ những ngày đầu tiên.

DSC cho rằng, DIC cần thời gian để ổn định thông qua việc kiện toàn đội ngũ lãnh đạo, giải quyết các vướng mắc pháp lý, nên khó có thể khởi sắc mạnh mẽ hơn trong hoạt động kinh doanh sớm như đã kì vọng trước đó.

Chờ đợi bước ngoặt

Tại buổi chia sẻ mới đây, Tổng giám đốc Nguyễn Quang Tín cho biết thương vụ bán dự án Đại Phước cũng đang đi đến hồi kết. Công ty đã có thỏa thuận từ nhiều năm trước, bên mua đã đặt cọc nhưng thủ tục pháp lý chưa hoàn tất. Hiện DIC đã hoàn thành các bước ở cấp Trung ương và đang tiếp tục thủ tục tại địa phương, dự kiến sẽ hoàn tất trong tháng 10.

“Thương vụ này dự kiến đóng góp hơn 2.400 tỷ đồng doanh thu và 748 tỷ đồng lợi nhuận gộp, chiếm phần lớn chỉ tiêu kinh doanh năm nay”, ông Tín nói.

Một số thương vụ thoái vốn hoặc chuyển nhượng khác như Vũng Tàu Centre Point cũng đang được triển khai nhằm bổ sung dòng tiền.

Cùng với đó là thương vụ chuyển nhượng dự án Khu nhà ở Lam Hạ Center Point giá trị hơn 1.327 tỷ đồng. Theo kế hoạch, khoản lợi nhuận gộp gần 500 tỷ đồng từ thương vụ này sẽ được hạch toán trong quý III/2025.

Thời gian qua cũng chứng kiến sản lượng bán hàng của DIC khởi sắc – tập trung vào các dự án như Dự án chung cư A2 – Vũng Tàu Center Point, Vị Thanh, Nam Vĩnh Yên. Cùng đó, doanh nghiệp cũng đang quyết tâm đẩy nhanh việc phát triển các dự án sẵn có từ nguồn nợ vay để chuẩn bị sẵn sàng mở bán khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tăng trưởng tốt như các dự án Đại Phước, Long Tân, Lam Hạ.

Công ty chứng khoán DSC nhận định sau thời gian thu hẹp hoạt động để giảm nợ trong giai đoạn thị trường “đóng băng”, DIC đã có sự điều chỉnh chiến lược. Doanh nghiệp đang lên kế hoạch huy động tối đa nguồn vốn để tái cơ cấu và phát triển dự án.

Thông qua các thương vụ bán Lam Hạ, Đại Phước và kế hoạch chào bán cổ phiếu, ban lãnh đạo kỳ vọng thu về khoảng 5.000 tỷ đồng, tạo nguồn lực cho những cơ hội M&A trong năm 2026.

Mặc dù vậy, nếu loại trừ các khoản thu từ chuyển nhượng, doanh thu năm 2025 của DIC vẫn ở mức rất thấp, cho thấy công ty vẫn chưa thể thoát ra khỏi cái bóng "bán sỉ" dự án.

Bên cạnh đó, việc triển khai các kế hoạch đầu tư mới quy mô hơn lại đòi hỏi nguồn lực. Một lần nữa, DIC quay lại kế hoạch tăng vốn. Việc tiếp tục phát hành thêm cổ phiếu mà không mang lại hiệu quả lợi nhuận tương xứng mang tới rủi ro thu nhập trên mỗi cổ phiếu tiếp tục bị “pha loãng”.

Câu hỏi lớn mà giới đầu tư đặt ra lúc này là liệu DIC có thể chứng minh dòng vốn mới lần này khác trước - thực sự tạo ra bước ngoặt trong triển khai dự án và mang lại lợi nhuận bền vững cho doanh nghiệp? Việc các phương án huy động liên tục thay đổi và năng lực triển khai dự án còn nhiều bất định, câu chuyện huy động vốn DIC vẫn khó trở nên hấp dẫn trong các cổ đông.