Đô thị ESG: Bước ngoặt hay 'mác xanh' thời thượng?

Mơ hồ trong khái niệm

Từ bộ tiêu chí ứng dụng chủ yếu trong quản trị doanh nghiệp, dùng để đo lường mức độ phát triển bền vững, ESG đang được mở rộng sang lĩnh vực bất động sản với định nghĩa mới về đô thị ESG.

Trong vài năm trở lại đây, bộ tiêu chí ESG viết tắt của ba yếu tố: Environmental (môi trường), Social (xã hội) và Governance (quản trị) đã ngày càng trở nên phổ biến trong quản trị doanh nghiệp, tuy nhiên với bất động sản, đây vẫn đang là một khái niệm rất mới.

Tại Việt Nam, đô thị ESG mới được nhắc đến trong thời gian gần đây khi khái niệm này lần đầu tiên xuất hiện tại dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, đại dự án lấn biển lớn nhất Việt Nam, được định vị trở thành biểu tượng ESG++ đầu tiên của thị trường bất động sản trong nước.

Theo giới thiệu, dự án được thiết kế và vận hành theo tiêu chuẩn ESG mở rộng, bổ sung hai trụ cột: regeneration (tái sinh) và resilience (thích ứng), hướng tới xây dựng một “đô thị tái tạo”. Theo đó, dự án được quy hoạch theo hướng chỉ dành 16% trên quy mô 2.870ha diện tích cho xây dựng, phần còn lại ưu tiên cho cây xanh, mặt nước và không gian sinh thái.

Toàn bộ năng lượng vận hành đến từ điện gió ngoài khơi, năng lượng mặt trời và hệ thống pin lưu trữ xanh, giúp đô thị vận hành theo mô hình không phát thải đúng nghĩa. Các phương tiện di chuyển nội khu đều không phát thải; nguồn nước sinh hoạt được xử lý bằng công nghệ, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho cư dân. 

Đặc biệt, Vinhomes Green Paradise còn tích hợp trung tâm ESG Hub ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), đóng vai trò “bộ não” của thành phố, giám sát mọi hoạt động tiêu thụ năng lượng, quản lý phát thải và chất lượng môi trường theo thời gian thực.

Theo ông Vũ Hồng Phong, chuyên gia về công trình xanh của Tổ chức tài chính quốc tế (IFC), định nghĩa về ESG thường hiểu sơ bộ là môi trường, xã hội, quản trị, nhưng mô hình ESG chính xác là bộ tiêu chuẩn đo lường phát triển bền vững.

Theo đó, với tiêu chuẩn ESG ứng dụng trong khu đô thị, các chủ đầu tư sẽ lựa chọn các tiêu chí đánh giá để áp dụng vào các dự án với bộ tiêu chí ESG tương ứng với ba trụ cột. Trong đó, môi trường có nghĩa là người dân sống ở đó có tiết kiệm năng lượng không, có tiết kiệm nước không, rác thải sẽ được xử lý như thế nào.

Thứ hai là xã hội, các vấn đề liên quan đến an sinh, con người, giáo dục đào tạo, y tế, chăm sóc trẻ em, người già, phúc lợi xã hội. Và thứ ba là quản trị, khu đô thị được quản trị ra sao, đảm bảo an ninh, ứng dụng công nghệ thông minh như thế nào...

Đây chính là những tiêu chí cụ thể mà các chủ đầu tư phải ứng dụng để được các tổ chức quốc tế chứng nhận đạt tiêu chuẩn ESG.

Rào cản kép từ khoảng trống khái niệm và chi phí đầu tư

Tuy nhiên, chặng đường phát triển đô thị ESG tại Việt Nam còn rất gian nan. Cách đây nhiều năm, khái niệm về công trình xanh cũng đã có thời gian xuất hiện mạnh mẽ trên truyền thông. Tuy nhiên, thay vì những giá trị cụ thể mang lại, nó lại được sử dụng nhiều hơn như một công cụ đánh bóng tên tuổi dự án và truyền thông bán hàng.

Những kết quả thực tế mang lại về phát triển công trình xanh còn khá khiêm tốn. Nhận định về việc áp dụng tiêu chuẩn xanh vào các dự án đô thị tại Việt Nam, ông Phong đã nêu ra một thực trạng đáng buồn.

Theo đó, nghiên cứu của IFC cho thấy, tính đến hết quý III/2025, cả nước mới có gần 700 công trình đạt chứng nhận công trình xanh, với tổng diện tích gần 17 triệu m2 sàn. Tính lũy kế trong gần 10 năm phát triển, Việt Nam chỉ có khoảng 40.000 căn hộ xanh, một con số quá ít so với quy mô phát triển các dự án mỗi năm.

Thực tế, các chủ đầu tư đã có nhiều nỗ lực, nhưng kết quả phát triển các dự án theo tiêu chuẩn xanh, ứng dụng bộ tiêu chí xanh tại các dự án vẫn còn rất khiêm tốn.

Trong khi đó, nếu so với các tiêu chuẩn về công trình xanh, việc áp dụng ESG đối với các dự án còn phức tạp hơn rất nhiều lần.

Hiểu một cách đơn giản, công trình xanh thường tập trung vào một tòa nhà hoặc một công trình riêng lẻ, trụ cột chủ yếu tập trung vào yếu tố môi trường như tiết kiệm năng lượng, vật liệu thân thiện, giảm tác động sinh thái của tòa nhà, với mục tiêu giảm thiểu tác động tiêu cực của công trình đến môi trường, tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tài nguyên.

Hiện đã có bộ tiêu chí và các chứng chỉ cụ thể cho các dự án công trình xanh như chứng nhận LEED hay BREEAM...

Thế nhưng, với ESG, hiện tại, chưa có một tổ chức quốc tế hay một bộ tiêu chuẩn toàn cầu nào cấp chứng nhận đô thị ESG một cách chính thức cho các đô thị trên thế giới.

Khái niệm đô thị ESG là một cách tiếp cận, một mô hình phát triển khá mới, được áp dụng để đánh giá và định hướng quy hoạch đô thị theo cả ba trụ cột môi trường, xã hội và quản trị. Đây là một khuôn khổ tổng thể cho cả khu đô thị chứ không phải là một chứng chỉ cụ thể dành cho các công trình xanh riêng lẻ.

Nói một cách đơn giản, một đô thị ESG không chỉ bao gồm nhiều công trình xanh, mà nó còn đòi hỏi sự kết nối đồng bộ về hạ tầng, chính sách xã hội và một cơ chế quản trị hiệu quả trên quy mô lớn hơn rất nhiều.

Chính sự mơ hồ trong khái niệm cũng là lý do khiến PGS.TS. Bùi Thị An, Viện trưởng Viện Tài nguyên, môi trường và phát triển cộng đồng cho rằng, dù đã có một số các công trình bắt đầu áp dụng, nhưng định nghĩa ESG ở Việt Nam hiện còn khá mới mẻ, không nhiều chủ đầu tư áp dụng vào các dự án của mình.

Vì không có một khung pháp lý chuẩn hóa và mang tính bắt buộc, ESG vẫn chỉ được xem là một "lựa chọn cộng thêm", một tiêu chí tự nguyện dành cho các nhà phát triển có tầm nhìn và tiềm lực, thay vì là một yêu cầu tối thiểu cho mọi dự án.

Việc thiếu vắng một bộ tiêu chí quốc gia dẫn đến tình trạng không có cơ sở để đánh giá, các cơ quan quản lý gặp khó trong việc thẩm định, cấp phép và giám sát các dự án theo chuẩn bền vững.

Bà An nhấn mạnh, việc ban hành một bộ tiêu chí quốc gia là "vấn đề bắt buộc, vì đây là vấn đề sống còn liên quan đến an sinh xã hội... và sự phát triển bền vững của đất nước".

Bên cạnh đó, theo bà An, rào cản lớn từ chi phí cũng là thách thức lớn nhất mà bất kỳ nhà phát triển nào cũng phải đối mặt khi tiếp cận ESG.

Việc sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, công nghệ tiết kiệm năng lượng, hệ thống xử lý nước thải tuần hoàn hay các giải pháp năng lượng tái tạo đều đòi hỏi một nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn hơn đáng kể so với phương pháp xây dựng truyền thống. Trong một thị trường mà lợi nhuận vẫn là ưu tiên hàng đầu, bài toán "chi phí cao" trở thành một rào cản tâm lý và tài chính đáng kể.

"Các doanh nghiệp đầu tư đều cần có lợi nhuận, nhưng khi chi phí cao, nếu không được hỗ trợ từ nhà nước, bài toán đầu tư sẽ rất khó đối với doanh nghiệp", bà An nhấn mạnh.

Thứ ba là không phải người dân nào cũng có nhận thức đúng và đủ tiến bộ về đô thị ESG, dẫn đến khó khăn trong hướng tiếp cận khách hàng.

Người dân chưa thực sự hiểu rõ những giá trị lâu dài mà một căn hộ "xanh" mang lại – như tiết kiệm chi phí điện nước hàng tháng, môi trường sống trong lành hơn cho sức khỏe, giá trị tài sản gia tăng bền vững. Do đó, họ không sẵn lòng chi trả một mức giá cao hơn cho các sản phẩm này.

Trong khi đó, về phía các nhà phát triển, khi nhu cầu từ thị trường chưa rõ ràng, việc đầu tư vào một dự án ESG trở nên rủi ro hơn. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng và thuyết phục họ về những giá trị "vô hình" của dự án, bà An nhận định.

Chính vì vậy, chỉ những doanh nghiệp thực sự có tầm nhìn, tâm huyết đối với việc phát triển bền vững và tiềm lực tài chính mạnh mới đủ sức tham gia vào phát triển các dự án theo xu hướng này. Nếu không, giống như công trình xanh, đô thị ESG sẽ một lần nữa trở thành cách truyền thông, làm thương hiệu của dự án, thay vì những chuyển biến rõ rệt trong xu hướng phát triển xanh.