Doanh nghiệp bất động sản rơi vào 'ngõ cụt'

Ngày 13/11, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng đã có cuộc họp trực tuyến với 14 ngân hàng thương mại có dư nợ bất động sản trên 20.000 tỉ đồng cùng nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn nhất nước để bàn cách phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh.

Hội thảo được kỳ vọng sẽ tạo đột phá về tháo gỡ tín dụng, tìm lối thoát để các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn. 

Tuy nhiên, từ thông điệp mà các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng nêu ra tại cuộc họp, có thể thấy hai bên chưa tìm được tiếng nói chung.

Đầu tiên, nhóm "vay nợ” với đại diện là các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu hiếm khi nhắc vấn đề lãi suất cho vay. Đây không phải là vấn đề lớn nhất của các doanh nghiệp bởi thực tế hiện tại họ đang rất khó để vay được tiền, chứ chưa bàn đến chuyện lãi suất vay.

Nguyên nhân đến từ các vướng mắc pháp lý, đây cũng là điều các doanh nghiệp bất động sản quan tâm nhất.

“Vướng mắc của doanh nghiệp hơn 70% là về thủ tục pháp lý. Giải phóng mặt bằng thủ tục kéo dài có dự án 15 năm chưa xong giải phóng mặt bằng. Về thủ tục đầu tư, có dự án phải xin trên 30 con dấu”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nêu vấn đề tại hội nghị.

Đồng tình với quan điểm này, Tổng giám đốc Novaland Dennis Ng Teck Yow cho biết vướng mắc pháp lý đang chiếm tới 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp này và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu.

Điều mong muốn nhất của tập đoàn là chính sách cởi mở hơn, kiện toàn Luật Đầu tư để quy trình đầu tư - giao đất - quy hoạch - cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm.

Việc thu gọn thủ tục pháp lý ở đây, cũng bao gồm cả rút gọn thủ tục pháp lý khi vay vốn. Đại diện Vinhomes cho biết các ngân hàng đang thẩm định hồ sơ để giải ngân lâu hơn, cũng như định giá các tài sản đảm bảo là bất động sản thấp hơn.

Vì vậy, điều các doanh nghiệp bất động sản muốn nhất là các ngân hàng đơn giản hóa điều kiện cho vay, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn bình thường để giúp doanh nghiệp vượt qua thời điểm khó khăn hiện nay.

Ở chiều ngược lại, nhóm “chủ nợ” với đại diện là các ngân hàng thương mại hàng đầu thể hiện quan điểm cứng rắn. Hầu hết đều cho rằng, không thể rút ngắn quy trình thẩm định, nới lỏng điều kiện cho vay.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB cho biết, thị trường bất động sản khó khăn pháp lý nên ngân hàng càng phải thẩm định kỹ thủ tục, phải làm chặt chẽ hơn vì rủi ro hơn, do đó thời gian có thể kéo dài hơn.

“Không thể trong lúc thị trường rủi ro lại yêu cầu ngân hàng nới quy định, đi ngược lại với quản trị về rủi ro”, ông Ánh nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank còn cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản hiện đã được hưởng nhiều ưu đãi về pháp lý khi chủ trương 2 năm qua của NHNN vừa kiểm soát rủi ro nhưng vẫn thúc đẩy, hỗ trợ bằng nhiều giải pháp. 

Theo ông Vinh, vấn đề không phải ở ngân hàng mà các doanh nghiệp bất động sản cần xem lại cách sử dụng vốn của mình.

“Trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng, doanh nghiệp bất động sản đầu tư, mua sắm nhiều thì đến thời điểm khó khăn như hiện nay cần phải bán bớt tài sản, phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn. Như thế là không công bằng với ngân hàng”, ông Vinh nói.

Những đại diện nhà băng lớn khác tham gia hội nghị cũng nêu quan điểm tương tự. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đơn vị chủ trì của cuộc họp cũng đưa ra tuyên bố khá trung lập.

Thống đốc NHNN cho biết, dù NHNN có chính sách điều hành linh hoạt, khuyến khích các doanh nghiệp hiệu quả và đảm bảo, song nhấn mạnh các ngân hàng khi cho vay luôn phải ưu tiên các giới hạn và đảm bảo tỷ lệ an toàn.

Với quy trình thủ tục, Thống đốc yêu cầu các ngân hàng tiếp tục xem xét, rà soát thủ tục để rút ngắn nhất có thể thời gian phê duyệt tín dụng. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản phải sẵn sàng minh bạch các hồ sơ, hợp tác đúng theo yêu cầu của các ngân hàng.

Rõ ràng, diễn biến hội nghị cho thấy có một sự “lệch pha” giữa các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng, cả hai bên chưa có tiếng nói chung nên chưa có sự thỏa hiệp nào diễn ra. Các ngân hàng đang chiếm ưu thế hơn khi "thời gian" đang đứng về phía họ.

Có thể thấy, từ phía các nhà quản lý, thiện chí cởi trói các thủ tục hành chính, tháo gỡ nút thắt cho doanh nghiệp bất động sản là rất rõ ràng. 

Chẳng hạn, tại hội nghị, đại diện NovaLand đề xuất gia hạn Thông tư 02 cho phép doanh nghiệp gia hạn nợ từ 12 tháng lên 24 tháng, nhằm giảm áp lực trả nợ cho doanh nghiệp. Đa phần các ngân hàng cũng đồng tính với đề xuất này.

Giả định đề xuất này được thông qua, doanh nghiệp được giãn nợ thêm 12 tháng nữa, nhưng sau 12 tháng đó sẽ là gì? Hỗ trợ nào cũng có giới hạn của nó, doanh nghiệp không thể cứ tiếp tục yêu cầu gia hạn nợ, giãn nợ mãi được.

Dù cách nào thì các biện pháp tháo gỡ cũng phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật. Nếu dự án thực sự có vấn đề, hoặc quá sức doanh nghiệp thì khó có biện pháp hỗ trợ nào đáp ứng được kỳ vọng của doanh nghiệp bất động sản.

Nhìn rộng hơn, với bất cứ thị trường nào, các biện pháp tháo gỡ, hỗ trợ từ phía quản lý nhà nước nhắm tới mục đích vĩ mô là ổn định và lành mạnh hóa thị trường đó. 

Mục tiêu là thị trường ngày càng phát triển, theo chuẩn mực chặt chẽ hơn. Không thể coi bất động sản là trường hợp đặc biệt mà vi phạm nguyên tắc này. Việc một số doanh nghiệp sai lầm mức không thể khắc phục được, bị loại bỏ là quy trình thanh lọc tất yếu của thị trường.