Doanh nghiệp địa ốc lãi đột biến nhờ bán dự án

Những yếu tố bất thường "gánh" kết quả kinh doanh

Quý I/2026, thị trường bất động sản đang chịu những tác động ngày càng rõ nét của mặt bằng lãi suất cao và liên tục gia tăng. Thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chậm lại, kéo theo đó là những ảnh hưởng không mấy tích cực đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.

Lãi suất tăng đi kèm với tín dụng cho lĩnh vực bất động sản hạn chế đã khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong triển khai dự án mới, đồng thời chịu áp lực tài chính của các dự án đang triển khai.

Mặt khác, lãi suất cao cũng khiến khả năng hấp thụ của người mua nhà chậm lại, đặc biệt là hoạt động đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Thanh khoản thị trường ảm đạm đã dẫn đến những nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số loại hình bất động sản trong quý I như giá đất nền tại Hà Nội giảm 4% so với cuối năm 2025, giá nhà ở tại TP. HCM giảm 2% so với cuối năm 2025.

Đi sâu vào hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản trong quý đầu năm, có thể thấy một sự phân hóa rõ rệt trong kết quả kinh doanh. Phần lớn lợi nhuận ghi nhận không đến từ sự bùng nổ thanh khoản của thị trường chung, mà chủ yếu dựa trên các yếu tố bất thường từ doanh thu.

Nhiều doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ nhờ vào việc bán buôn sản phẩm tại các dự án đại đô thị hoặc thoái vốn cổ phần tại các dự án con. Đây được xem là một chiến thuật linh hoạt để đảm bảo dòng tiền và duy trì kết quả kinh doanh trong bối cảnh hoạt động bàn giao sản phẩm đơn lẻ cho khách hàng cá nhân gặp nhiều khó khăn do áp lực lãi vay. Trong khi đó, các doanh nghiệp còn lại được dự báo lợi nhuận đi ngang hoặc giảm nhẹ so với cùng kỳ.

Phân tích kết quả kinh doanh của các "ông lớn" trong ngành, có thể thấy Vinhomes tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu với việc triển khai hàng loạt dự án lớn.

Theo báo cáo ngành bất động sản của Công ty CP Chứng khoán MB (MBS), trong quý I năm 2026, lợi nhuận ròng của Vinhomes đạt 19.556 tỷ đồng, tăng 627% so với mức nền thấp của cùng kỳ năm trước, nhờ vào một thương vụ chuyển nhượng lớn tại dự án Green Paradise với giá trị ước tính lên tới 50 nghìn tỷ đồng.

Việc tập trung vào bán buôn diện tích lớn giúp Vinhomes nhanh chóng thu hồi vốn và giảm thiểu rủi ro do doanh số bán hàng nhỏ lẻ có thể sụt giảm do tác động của lãi suất cho vay bất động sản tăng cao.

Nhìn rộng ra giai đoạn 2026 - 2027, các dự án trọng điểm như Green Paradise, Global Gate Hạ Long và Làng Vân sẽ là động lực chính thúc đẩy doanh thu của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, doanh số bán hàng có thể bị ảnh hưởng thời gian tới do tác động của lãi suất cho vay bất động sản tăng cao.

Tương tự, Phát Đạt cũng ghi nhận một bước nhảy vọt về lợi nhuận khi đạt khoảng 650 tỷ đồng trong quý đầu năm, tăng 1.184% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bất chấp những biến động về lãi suất, doanh nghiệp này đang trải qua một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ về dòng tiền và danh mục dự án. Việc ký kết chuyển nhượng cổ phần tại đơn vị sở hữu dự án Thuận An 1 đã mang về cho doanh nghiệp khoản thu 1.900 tỷ đồng ngay trong quý I, tạo ra một nguồn lực tài chính quan trọng để mở rộng quỹ đất tại các khu vực chiến lược như TP. HCM và Đồng Nai.

Lợi nhuận ròng của Phát Đạt trong năm 2026 dự kiến sẽ tăng trưởng ấn tượng nhờ vào các khoản lợi nhuận tài chính này, giúp doanh nghiệp ít bị "tổn thương" hơn trước những biến động ngắn hạn của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, sang năm 2027, khi các khoản lợi nhuận đột biến không còn, kết quả kinh doanh sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào hiệu quả triển khai của các dự án cốt lõi như Bắc Hà Thanh hay Serenity Phước Hải.

Doanh nghiệp bất động sản gồng mình vượt "bão" lãi suất

Bên cạnh những doanh nghiệp nghi nhận kết quả kinh doanh ấn tượng trong quý I, ở phần còn lại của thị trường, nhiều doanh nghiệp đang dần "ngấm" những tác động từ việc tăng lãi suất.

Đất Xanh Group trong quý vừa qua chưa ghi nhận nhiều đột phá do chưa ghi nhận bàn giao lượng lớn sản phẩm dự án và kết quả kinh doanh vẫn phụ thuộc chủ yếu vào hoạt động môi giới. Lợi nhuận sau thuế của Đất Xanh trong quý I đạt 45 tỷ đồng, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, lợi nhuận quý I của Khang Điền chủ yếu vẫn đến từ hoạt động bàn giao các căn thấp tầng đã bán trước đó của dự án Gladia by the Waters.

Mặc dù vậy, do các sản phẩm còn lại có giá trị lớn và thanh khoản chậm, người mua cần nhiều thời gian cân nhắc hơn trong bối cảnh diễn biến lãi suất tăng và tác động gián đoạn của dịp nghỉ Tết, việc bán hàng nhiều khả năng sẽ chưa quá tích cực trong ngắn hạn.

Với Nam Long Group, lợi nhuận sau thuế trong quý I đạt 110 tỷ đồng, đi ngang so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 68% so với quý trước. Việc bàn giao các sản phẩm đất nền tại dự án Nam Long II Central Lake ở Cần Thơ và sản phẩm thấp tầng tại Waterpoint và Izumi City là các động lực chính cho lợi nhuận của công ty trong quý này.

Tuy nhiên, số căn bán được trước đó tại dự án Izumi không nhiều; trong khi đó việc bàn giao các sản phẩm đất nền tại Nam Long Cần Thơ phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ bán hàng, lợi nhuận của Nam Long khó có đột phá, chỉ có thể đi ngang so với nền thấp của năm trước.

Mặc dù hoạt động của các doanh nghiệp đang chịu tác động lớn từ việc tăng lãi suất, song các chuyên gia của MBS cho rằng, về dài hạn, thị trường đang ghi nhận một số điểm tích cực bù lại tác động của lãi suất tăng.

Đơn cử như pháp lý các dự án đang ngày càng hoàn thiện và minh bạch. Thời gian vừa qua, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó là những thông tin tích cực từ việc triển khai các dự án đầu tư công, góp phần tăng triển vọng giá trị sử dụng các sản phẩm bất động sản tại các khu vực lân cận, mở ra các không gian phát triển mới.

Mặt khác, mặc dù lãi xuất đang có xu hướng tăng, nhưng Ngân hàng Nhà nước đang có tín hiệu yêu cầu ổn định mặt bằng lãi suất, ban hành nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường tiền tệ ổn định và lãi suất không tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Nhìn vào hoạt động của các doanh nghiệp cũng có thể thấy, phần lớn các doanh nghiệp đã chuẩn bị kỹ lưỡng cho các kế hoạch phát triển trong bối cảnh mới của thị trường. Những đơn vị sở hữu quỹ đất sạch, cấu trúc tài chính an toàn và khả năng thực thi dự án tốt sẽ là những người trụ vững và bứt phá sau cơn bão lãi suất.

Bên cạnh đó, mặc dù áp lực trong ngắn hạn là không thể phủ nhận, nhưng với sự hỗ trợ từ chính sách và nhu cầu ở thực vẫn luôn hiện hữu, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần hình thành một nền tảng phát triển bền vững hơn cho chu kỳ mới.

Với kỳ vọng lãi suất có thể ổn định trong ngắn hạn, góp phần cải thiện thanh khoản thị trường bất động sản, đặc biệt tại các phân khúc ở thực, hoạt động của các doanh nghiệp sẽ được cải thiện đáng kể trong trong thời gian tới.