Giá nhà đất 2021 khó tăng đột biến

Theo ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản, câu hỏi ông nhận được nhiều nhất từ các nhà đầu tư trên thị trường trong thời gian vừa qua là năm 2021, giá nhà đất sẽ tăng hay giảm? Nhà đầu tư có nên xuống tiền đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện tại hay không, nhất là khi dịch bệnh Covid-19 đang bùng phát trở lại tại nhiều địa phương trên cả nước.

Ông Minh lý giải, nhiều nhà đầu tư hiện đang rất “sốt ruột”, nhiều người đã giữ tiền, không đầu tư bất động sản năm 2020 khi hầu hết các nhận định chuyên gia từ đầu năm đều dự đoán thị trường sẽ đi xuống, xuất hiện bong bóng, nguy cơ đổ vỡ thị trường.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, những điều diễn ra trên thị trường bất động sản lại đang chứng minh điều ngược lại. Kết thúc năm 2020, nhà đất vẫn tăng giá, nhà đầu tư vẫn kiếm được bội tiền, lợi nhuận cao hơn nhiều so với gửi tiền ngân hàng để lấy lãi suất tiết kiệm.

Điều này đã khiến nhiều người giữ tiền trong ngân hàng cảm thấy "nóng lòng" muốn đầu tư vào thị trường.

Nhận định về thị trường bất động sản 2021, ông Minh cho rằng, giá bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được nhịp tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, việc tăng giá sẽ không đột biến và biên độ tăng cao, đồng đều như năm 2020.

Dự kiến đến hết quý II và đầu quý III/2021, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu sôi động khi dịch bệnh được kiểm soát.

Theo ông Minh, các khu vực có dư địa tăng giá bất động sản mạnh mẽ là các tỉnh hứa hẹn sẽ cực kỳ phát triển trong thời gian tới. Có thể kể đến như Bắc Giang, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, các tỉnh Tây Nguyên và Đồng bằng sông Cửu Long.

Đây là các vùng đất còn nhiều hoang sơ, trong thời gian tới, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông được hoàn thiện sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, khiến giá đất tăng mạnh.

Một yếu tố khác là do giá đất tại các địa phương này còn thấp. Giá bất động sản có xuất phát điểm thấp sẽ có điều kiện để tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Trong khi đó, các khu vực đã có thị trường bất động sản rất phát triển như Phú Quốc, hay thậm chí là Hải Phòng, Hạ Long, giá đất tại những địa phương này đã tăng rất mạnh trong thời gian vừa qua, vì vậy nếu không có sự đột biến về cơ sở hạ tầng, thông tin chính sách, quy hoạch, giá đất sẽ không thể tăng đột biến như giai đoạn trước. Nhà đầu tư tại các khu vực này có thể kỳ vọng về sự tăng giá ổn định.

Trong khi đó, những khu vực thị trường mới nổi như Bắc Giang, địa phương có thế mạnh về phát triển bất động sản công nghiệp, các nhà đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp thường lấy đất tại các vùng còn hoang sơ, giá đất 1 – 2 triệu đồng/m2. Chỉ sau một thời gian ngắn, giá đất có thể tăng lên 5 – 7 triệu đồng/m2, tăng 2, 3 lần với số vốn nhỏ, đây chính là sự tăng giá đột biến.

Cũng theo ông Minh, nguyên nhân khiến giá nhà đất khó giảm trong năm 2021 là do nguồn cung sản phẩm ra thị trường hiện đang rất khan hiếm, trong khi đó, nguồn cầu vẫn rất lớn.

Mặt khác, các dự án chào bán ra thị trường thời gian vừa qua đều đã thiết lập mặt bằng giá mới, cao hơn giai đoạn trước.

Trong thời gian tới, với việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng, đường giao thông để thúc đẩy kinh tế tăng trưởng. Hàng loạt các đề xuất xây dựng đường cao tốc, sân bay được đẩy mạnh, kéo theo đó là sự tăng giá bất động sản. Giá nhà đất khó tăng đột biến nhưng sẽ phát triển ổn định.

Đất nền vẫn là kênh đầu tư hiệu quả nhất thị trường

Đưa ra đánh giá về hiệu quả đầu tư của từng phân khúc bất động sản cụ thể, ông Minh cho rằng, đất nền vẫn là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Thực tế, phân khúc đất nền đã tăng trưởng rất tốt trong thời gian vừa qua. Các dự án đất nền tại vùng ven các thành phố lớn, đất nền tỉnh lẻ có sổ đỏ và pháp lý đầy đủ vẫn là sản phẩm đầu tư sinh lợi nhất.

Đáng chú ý, đây lại là phân khúc có nhiều giá trị khác nhau, từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Do đó, nó phù hợp với mọi nhà đầu tư trên thị trường.

Trong khi đó, các bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse, biệt thự có giá trị lớn từ 5 – 7 tỷ đồng đến hàng chục tỷ đồng/căn chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trường vốn.

Thời gian vừa qua, dịch bệnh Covid-19 đã tác động rất lớn đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Thị trường du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng cần thời gian từ 3 – 4 năm để quay trở lại thời kỳ đỉnh cao.

Đối với các sản phẩm chung cư, hiện phân khúc này chỉ phù hợp với việc mua để ở, không có tiềm năng để đầu tư sinh lợi.

Một yếu tố quan trọng khác theo ông Minh, khi đầu tư bất kỳ sản phẩm nào, đặc biệt là đất nền, nhà đầu tư cần quan tâm đến đối tượng người tiêu dùng cuối cùng.

Đơn cử như việc các nhà đầu tư cá nhân đầu tư đất nền “ăn theo” các dự án nghỉ dưỡng lớn. Khi đó, các chủ đầu tư xây dựng dự án hoàn thiện, khép kín tiện ích và bán bất động sản nghỉ dưỡng với giá 50 – 70 triệu đồng/m2.

Việc xuất hiện các dự án như vậy đã ngay lập tức khiến giá đất xung quanh tăng lên. Những nhà đầu tư đến sớm, mua đất giá 2 – 3 triệu đồng/m2 giờ bán 30 – 40 triệu đồng/m2. Khách hàng tiếp theo của họ tiếp tục là các nhà đầu tư khác vì quãng giá giữa đất của họ so với giá của chủ đầu tư còn rất lớn.

Tuy nhiên, với những nhà đầu tư đến sau, không bắt được sóng đầu, mua vào với giá cao thì giá đất rất khó có thể tăng thêm bởi cư dân xung quanh dự án còn thưa thớt. Khu vực đó cần nhiều năm để giá đất có thể tăng giá trị thực đạt đến mức giá cao như vậy.

Tương tự, đầu tư đất nền tại ven các khu công nghiệp, nếu đầu tư từ đầu, nhà đầu tư sẽ mua được với giá rất rẻ, từ 200 - 400 nghìn đồng/m2 và bán được với giá 2 - 4 triệu đồng/m2, lợi nhuận gấp hàng chục lần.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, giá đất ở quanh các khu công nghiệp là 15 - 20 triệu đồng/m2 nhưng thực tế đây là mức giá dành cho người dùng cuối cùng mua để ở hoặc kinh doanh. Còn nếu mua với mức đó thì biên độ giá khó có thể tăng thêm nữa, nhà đầu tư có thể sẽ không có lợi nhuận.

Do đó, ông Minh cho rằng, các nhà đầu tư phải tính được thời điểm thuận lợi nhất để vào thị trường. Tránh vào thị trường ở các thời điểm giá đã tăng cao. Khi đầu tư với giá vốn cao, lại không tính đến người dùng cuối, rủi ro cho các nhà đầu tư là rất lớn.