Bất thường giá đất nền vùng ven Hà Nội

Những tháng cuối cùng của năm 2020, khi dịch bệnh Covid-19 dần được kiểm soát, thị trường Hà Nội nóng trở lại hiện tượng đầu cơ, sốt ảo, đẩy giá bất động sản vùng ven.

Giá đất nền tại nhiều khu vực giáp ranh thành phố đã tăng chóng mặt. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tiết lộ, không chỉ đất nền dự án tại các trục đường lớn tăng giá mà thậm chí, đất đai trong làng, trong xã ở những khu vực như Hoài Đức, Thạch Thất, Sơn Tây, làng cổ cũng tăng giá mạnh.

Tại nhiều địa phương, chỉ tuần trước, tuần sau giá đất nền đã "dựng ngược" lên 2 – 3 lần. Trong khi đó, đây đều là đất không có giấy tờ, pháp lý đầy đủ.

Hay như thời gian trước, sau khi Hà Nội công bố quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030, ngay lập tức, giá đất tại các làng, xã quanh khu vực này đã tăng mạnh. Đất vườn, ruộng vốn chỉ vài trăm nghìn đồng/m2 đã tăng lên 2 triệu đồng/m2.

Tại Hoài Đức, giá đất thổ cư tại những khu vực thuộc An Khánh, An Thượng, Vân Canh cũng tăng bất thường. Giá đất ở các khu vực đường lớn, rộng khoảng 9-10m có giá từ 80 triệu đồng/m². Đất ở các ngõ xe ôtô vào được có giá khoảng 50 triệu đồng/m².

Trước hiện tượng giá đất tăng mạnh tại các khu vực vùng ven Hà Nội, ông Đính cho rằng, nguyên nhân của thực trạng này trước hết là do nhu cầu của các nhà đầu tư trên thị trường hiện rất lớn.

Nhà đầu tư đang "khát" các sản phẩm sinh lời. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản trên thị trường lại khan hiếm. Họ phải tìm đến cả các sản phẩm đất nền vùng ven, trong các làng xã để đầu tư khiến giá đất tại đây tăng mạnh.

"Đây là hiện tượng bất bình thường trên thị trường bất động sản do thiếu nguồn cung", ông Đính nhận định tại tọa đàm "Đầu tư bất động sản hậu Covid-19: Dẫn dắt dòng tiền" vừa được TheLEADER tổ chức tại Hà Nội.

Ông Đính cho biết, tính đến đến hết quý III/2020, thị trường bất động sản chỉ có gần 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường. Trong đó, 70% là lượng hàng tồn từ các năm trước chuyển sang năm 2020. Nguồn cung mới trong ba quý đầu năm chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm lần đầu chào bán. 

So với năm 2019, con số này rất khiêm tốn, chỉ đạt trên 35%, so với năm 2018, chỉ đạt 20%.

Bên cạnh yếu tố dịch bệnh Covid-19 khiến hoạt động đầu tư, mở bán bị ảnh hưởng, nguyên nhân chính khiến các dự án trên thị trường chậm lại là do vướng mắc pháp lý. 

Tại TP.HCM trong năm 2019, chỉ có hai dự án được cấp chủ trương đầu tư mới; 30 dự án đã có chủ trương, có cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng đã kiểm tra đủ điều kiện để cho hàng ra thị trường. Tại Hà Nội chỉ có 25 dự án được cấp phép.

Đáng chú ý, không chỉ tại Hà Nội và TP.HCM, các địa phương khác có thị trường bất động sản đang phát triển cũng rơi vào tình trạng tương tự. Các tỉnh ít dự án, cũng có 20 - 30 dự án bị thanh tra, dừng lại, các tỉnh nhiều có tới 50 - 60 dự án phải dừng lại, thanh tra, kiểm tra. 

Số lượng dự án ít khiến thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung. Trong khi đó, nguồn cầu của các nhà đầu tư, người mua ở thực vẫn tăng mạnh. Năm 2019, tính bình quân tỷ lệ hấp thụ trên thị trường đạt 70%, nhiều dự án ra hàng có thanh khoản đạt trên 90%.

Ông Đính cho rằng, chính sự khan hiếm nguồn cung này đã khiến các nhà đầu tư tìm kiếm những sản phẩm đầu tư mới. Họ không để dòng tiền ngồi yên mà luôn luôn tìm các kênh đầu tư sinh lợi. 

Trong đó, bên cạnh các kênh đầu tư chính thống, nhiều nhà đầu tư cũng đổ tiền vào các kênh không chính thống như đầu cơ đất nền, lướt sóng, đợi giá tăng cao, sốt ảo để kiếm lợi.

Mặt khác, theo vị chuyên gia này, có hai hình thức sinh lợi từ bất động sản là tăng giá vốn và khai thác kinh doanh để sinh ra dòng tiền. Tuy nhiên, năm 2020 vừa qua, hoạt động khai thác kinh doanh không hiệu quả do ảnh hưởng của dịch bệnh, kinh tế suy giảm. Đây cũng là một trong những lý do khiến các nhà đầu tư muốn bỏ tiền vào đất để hy vọng có thể sinh lời nhanh.

Cùng với đó là sự thiếu kiểm soát của các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương, dẫn đến hiện tượng sốt đất ảo, tăng giá đất không kiểm soát gây nhiều hệ luỵ cho thị trường và rủi ro cho các nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cẩn trọng

Thừa nhận chính sự khan hiếm nguồn cung đã khiến các nhà đầu tư tìm đến vùng ven Hà Nội, song ông Đính cho rằng, tại những khu vực hạ tầng chưa hoàn chỉnh, không có sự tham gia của các chủ đầu tư lớn mà chỉ có hoạt động của đầu cơ khiến giá đất "nhảy múa", gây sốt đất ảo là hiện tượng không tốt của thị trường.

Thời gian vừa qua, nhiều sàn giao dịch bất động sản không chuyên, làm ăn chộp giật, thiếu uy tín đã đưa ra các thông tin sai lệch về quy hoạch, sốt đất để thu hút các nhà đầu tư xuống tiền.

Trong khi đó, thị trường bất động sản tại những khu vực hạ tầng đường sá, điện, nước hoàn thiện, chủ yếu là đất nông nghiệp, xa trung tâm thành phố không có bất kỳ yếu tố nào khiến giá đất tăng đột biến. Điều này khiến cơn sốt đất ảo không thể kéo dài lâu, khi cơn sốt đất qua đi, rất nhiều nhà đầu tư có thể sẽ mắc cạn.

Ông Đính cảnh báo các nhà đầu tư cần cẩn trọng trước các hệ luỵ nhãn tiền. Người mua, nhà đầu tư cần xem xét kỹ quy hoạch hạ tầng, chú trọng tính pháp lý, quy hoạch phát triển toàn vùng trước khi xuống tiền nhằm tránh những rủi ro có thể xảy ra.

Về lâu dài, vị chuyên gia này cũng cho rằng, hoạt động đầu cơ tạo sốt đất ảo nếu không được kiểm soát sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Bởi lẽ, khi giá đất quá cao sẽ khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này.