Đất nền tỉnh lẻ có phải 'miền đất hứa' của nhà đầu tư?

Khi các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án, dòng tiền đã nhanh chóng chuyển hướng về thị trường bất động sản các tỉnh lẻ. Chỉ trong thời gian ngắn, nhiều đại gia địa ốc ôm tiền về tỉnh với nhiều tham vọng.

Tại khu vực phía Bắc, những tỉnh gần Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên đang trở thành điểm đến hấp dẫn của doanh nghiệp bất động sản khi liên tục có các dự án lớn rục rịch khởi công.

Một trong những địa phương đang ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án nhất phải kể đến Thái Nguyên. Thị trường đất nền Thái Nguyên từ đầu năm 2019 đã khá sôi động với hàng loạt dự án như khu đô thị Kosy của Tập đoàn Kosy, dự án du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và đô thị FLC Thái Nguyên, khu đô thị Danko City Thái Nguyên, khu đô thị Crown Villas của Công ty CP thương mại Thái Hưng.

Bên cạnh Thái Nguyên, Bắc Giang cũng là một "điểm nóng". Thống kê của Sở Xây dựng Bắc Giang cho thấy, toàn tỉnh hiện có 40 dự án bất động sản đang đầu tư. Dự kiến sẽ có khoảng 26.000 lô đất ở tại Bắc Giang sẽ được cung cấp ra thị trường khi các dự án hoàn thành trong vài năm tới.

Một số dự án đáng chú ý có thể kể đến như khu đô thị Kosy Eden Bắc Giang của Tập đoàn Kosy. Dự án có quy mô 23,3ha, gồm 754 lô đất với nhiều phân khúc sản phẩm nhà liền kề, biệt thự, nhà phố.

Ngoài ra có dự án khu đô thị TNR Stars Bích Động do TNR Holdings Vietnam quản lý và phát triển, Công ty CP AAC Việt Nam làm chủ đầu tư cũng mới được khởi động gần đây. Dự án có tổng diện tích hơn 11,64 ha, trong đó gồm 52 lô nhà phố và 290 lô đất nền diện tích từ 55 - 98m2.

Thị trường đất nền tại Bắc Ninh sôi động không kém với hai dự án gần đây nhất là Yên Phụ New Life tại huyện Yên Phong của Công ty CP Đầu tư phát triển Nhân Bình và Landora Aroma Từ Sơn của Công ty CP Đầu tư Đông Sơn vừa ra mắt khách hàng.

Được biết, dự án Landora Aroma Từ Sơn đang trong giai đoạn hoàn thiện bàn giao hạ tầng để xây dựng nhà ở dự kiến tháng 9/2020.

Trước đó, dự án khu đô thị Vườn Sen, phường Đồng Kỵ, thị xã Từ Sơn cũng đã được mở bán từ giữa năm 2019. Dự án có tổng diện tích đất 17ha, quy mô gồm 77 lô nhà phố thương mại xây thô, hoàn thiện mặt ngoài và 333 lô đất phân lô bán nền cho khách tự xây dựng theo thiết kế. 

Lý giải nguyên nhân của xu hướng ngày càng nhiều các doanh nghiệp địa ốc về tỉnh lẻ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM đang gặp những vướng mắc lớn do điểm nghẽn pháp lý khiến nhiều dự án không thể ra hàng, khiến nhiều doanh nghiệp chuyển dòng vốn về các tỉnh lẻ để tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.

Bên cạnh đó, do thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đã phát triển ổn định nên giá đất, suất đầu tư đang ở mức rất cao, lợi nhuận mang lại không thực sự hấp dẫn các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Trong khi đó, giá đất tại các tỉnh vùng ven lại đang ở mức khá thấp, tiềm năng tăng giá lớn trong thời gian tới nhờ sự phát triển của kinh tế xã hội và hệ thống cơ sở ha tầng.

Mặt khác, việc kết nối hạ tầng giao thông ở các địa phương đang phát triển rất mạnh, nhiều địa phương có hoạt động đầu tư nước ngoài, các khu công nghiệp phát triển cũng là yếu tố giúp thị trường bất động sản tỉnh phát triển và thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư, ông Đính nhận đinh.

Bài toán đầu tư có thực sự hấp dẫn?

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đổ về tỉnh lẻ để phát triển dự án nhằm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đến thời điểm hiện tại, hiệu quả đầu tư của việc đổ tiền vào phân khúc sản phẩm này vẫn đang là một dấu hỏi.

Theo ông Đoàn Đức Duy, Giám đốc Công ty CP Nhà đất Thái Nguyên, từ đầu năm 2020, giao dịch đất nền tại Thái Nguyên nói riêng và các tỉnh vùng ven Hà Nội khá trầm lắng. 

"Lượng giao dịch thành công của thị trường đang giảm mạnh so với năm 2019", ông Duy nhận xét và chỉ ra nguyên nhân là do thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19 khiến hoạt động mở bán dự án bị đình trệ. 

Bên cạnh đó, nền kinh tế chung suy giảm vì dịch bệnh, tình hình tài chính của các nhà đầu tư bị thắt chặt cũng khiến họ ưu tiên giữ tiền mặt, hạn chế đầu tư vào bất động sản.

Lý do quan trọng hơn khiến đất nền tỉnh lẻ kém hấp dẫn đầu tư là mức giá đất nền dự án đang bị đẩy lên ở mức rất cao, từ trên 1 tỷ đồng - 2 tỷ đồng/lô. 

Một số dự án có thể kể đến như đất nền dự án Danko City Thái Nguyên có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2 đất liền kề, từ 20 - 28 triệu đồng/m2 đất nhà phố, từ 20 - 33 triệu đồng/m2 đất biệt thự. Dự án khu đô thị Crown Villas của Công ty Thái Hưng có giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2. 

Đất nền dự án khu đô thị Vườn Sen Bắc Ninh có giá bán từ 21 triệu đồng/m2. Dự án Landora Aroma Từ Sơn có giá từ 16 - 19 triệu đồng/m2, từ 1,4 tỷ đồng - 2 tỷ đồng/ lô.

Do định giá ban đầu ở mức cao nên theo ông Duy, trong thời gian tới giá sẽ khó có thể tăng thêm được nữa. Thậm chí, nhiều dự án sẽ bị giảm giá do mức giá hiện đang quá cao, vượt quá giá trị thực và sự phát triển kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng của địa phương.

"Nếu khách hàng không có sự nghiên cứu kỹ về dự án, mua phải các sản phẩm đất nền bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực, họ sẽ rất dễ bị chôn vốn, dự án đầu tư không có thanh khoản, kéo theo những hệ luỵ tiêu cực với thị trường", ông Duy nhìn nhận.

Lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng các nhà đầu tư khi đổ tiền vào đất nền tỉnh lẻ đều không có nhu cầu ở thực mà hướng tới đối tượng tiêu dùng cuối cùng là người dân mua để ở. Nếu kinh tế của địa phương phát triển tốt, tốc độ đô thị hoá nhanh, nhu cầu về nhà ở tăng, sản phẩm đất nền đó sẽ nhanh chóng tăng giá và có thanh khoản.

Nắm bắt được tâm lý này của các nhà đầu tư, khi mở bán dự án đất nền, chủ đầu tư nào cũng giới thiệu dự án sẽ thu hút người dân về sinh sống, đặc biệt là trông chờ vào đối tượng chuyên gia, người lao động trong các khu công nghiệp, từ đó mang lại thanh khoản và khả năng sinh lời cao cho nhà đầu tư.

Song, trên thực tế, với mức giá đất nền bị đẩy lên rất cao như hiện nay, người dân ở địa phương không lựa chọn mua các sản phẩm này do vượt quá khả năng chi trả của họ. 

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của đối tượng người lao động trong các khu công nghiệp, chuyên gia người nước ngoài vẫn chưa cho thấy hiệu quả trên thực tế. Nhiều lao động tại các khu công nghiệp vẫn lựa chọn trở về Hà Nội để sinh sống do những tiện ích vượt trội tại Thủ đô và giao thông đi lại thuận tiện. 

Một yếu tố khác khiến giá đất nền tỉnh lẻ khó tăng là do quỹ đất còn rất lớn, trong khi nhu cầu thực ít như đã phân tích ở trên khiến giá trị đất có thể không tăng như kỳ vọng. Nếu nhà đầu tư không chọn được những dự án vị trí đẹp và có tính khan hiếm thì sẽ có thể mắc kẹt do nguồn cung lớn hơn cầu.

Trong khi phân khúc đất nền dự án khó tăng giá thì theo ông Duy, đất nền trong dân với mức giá rẻ, chỉ từ 600 - 800 triệu đồng/lô lại đang cho thấy hiệu quả đầu tư hơn hẳn do hướng tới nhu cầu ở thực của người dân địa phương. 

Từ giờ đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ tăng giá ở ở những phân khúc đất nền giá bình dân gần trung tâm thành phố. Nhiều lô đất cách trung tâm thành phố Thái Nguyên 1km có giá khoảng 800 triệu đồng hiện đã tăng lên 850 triệu đồng và khá thu hút các nhà đầu tư, ông Duy chia sẻ.

Nhận định về thị trường đất nền tỉnh lẻ, ông Đính cũng cho rằng, hơn 1 tỷ đồng/lô đất nền là mức giá mức giá cao đối với thị trường tỉnh lẻ. Với mức giá này, nếu dự án không được đầu tư đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng dịch vụ, tiện ích, cùng với khu vực xung quan dự án không được đầu tư bài bản, đồng bộ bởi cả nhà nước và các doanh nghiệp thì dự án đó sẽ rất khó bán hàng. 

Mặt khác, nhà đầu tư bỏ tiền mua đất nền vốn không có nhu cầu ở thực, mục tiêu của họ là mua sản phẩm và chờ giá đất tăng để bán chốt lời. Tuy nhiên, khác với giai đoạn phát triển đi lên như năm 2015 - 2018, thị trường bất động sản đang đi ngang. Thị trường đang bước vào giai đoạn bình ổn, giá cả không có sự biến động mạnh.

Do đó, đã qua thời kỳ nhà đầu tư có thể đầu tư lướt sóng, đầu cơ vào đất nền với kỳ vọng tăng giá mạnh. Thậm chí, nếu lựa chọn sai dự án, giá đất nền có thể giảm, dự án không có thanh khoản khiến nhà đầu tư mắc kẹt.

Ông Đính cho rằng, nhà đầu tư đất nền cần cẩn trọng, tỉnh táo và có tầm nhìn dài hạn khi lựa chọn dự án, xem xét kỹ vị trí, năng lực chủ đầu tư và yếu tố pháp lý trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần đánh giá đúng giá trị thực của dự án và tiềm năng tăng giá của khu vực, tránh rơi vào bẫy giá ảo.