Giá nhà đất Đà Nẵng biến ảo khó lường

Giá đất "nóng" bỏng tay

Từ sau Tết Nguyên Đán, đất nền ở một số khu vực tại Đà Nẵng tăng giá mạnh. Ở phía Tây Bắc, các lô đất nền tại dự án Golden Hills được rao bán khoảng 2,3 - 2,7 tỷ đồng/lô trước Tết thì hiện nay đang được rao bán ở mức trên 3 tỷ đồng.

Tại khu vực Hòa Xuân, trước Tết Kỷ Hợi, đất nền diện tích khoảng 100 m2 có giá từ 3 - 5 tỷ đồng tùy vị trí, nhưng đến nay đã tăng thêm 600 - 800 triệu đồng mỗi lô.

Đáng chú ý, không chỉ tại các khi vực trung tâm hay các trục Tây Bắc, Nam Đà Nẵng vốn rất thu hút nhà đầu tư, một số vùng quê được cho là hẻo lánh, xa trung tâm của Đà Nẵng cũng bị đẩy giá đất cao chóng mặt.

Thời gian qua, giá đất tại các xã như Hòa Tiến, Hòa Liên, Hòa Châu của huyện Hòa Vang đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba, bốn lần so với thời điểm vài tháng trước đó. Mỗi lô đất 100 m2 tại thôn Nam Sơn, Lệ Sơn của xã Hòa Tiến được "cò" hét giá từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng. Cách đây vài tháng, các lô đất này chỉ khoảng 150 - 200 triệu đồng. 

Phân tích về cơn sốt đất tại Đà Nẵng, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản cho rằng, không thể phủ nhận một trong những nguyên nhân khiến giá đất tăng phi mã là do tác động của chính sách vĩ mô.

Cụ thể, Nghị quyết 43 của Bộ Chính trị ban hành tháng 1/2019 về xây dựng và phát triển Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045 xác định thành phố trở thành đô thị hạt nhân, đầu tàu phát triển, tạo động lực để phát triển kinh tế xã hội của miền Trung - Tây Nguyên và của cả nước. Trong đó, lĩnh vực mũi nhọn cần phát triển là kết cấu hạ tầng đô thị và các dự án tiềm năng đi kèm.

Trong buổi Tọa đàm mùa xuân 2019 vừa qua cũng đã có gần 400 triệu USD được cấp giấy chứng nhận đầu tư và 13 dự án khác với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3,6 tỷ USD được phép nghiên cứu đầu tư. "Đây là xung lực mạnh khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng dậy sóng thời gian qua", ông Lập khẳng định.

Cùng với đó, sự hạn chế về nguồn cung bất động sản trên thị trường cũng là nguyên nhân khiến giá đất liên tục leo thang. Hiện nay, tại Đà Nẵng chỉ có hai vùng phía Tây và phía Nam thành phố có dự án được phép triển khai và bán hàng với nguồn cung ít ỏi. Tại khu vực Bắc Quảng Nam, giáp ranh Đà Nẵng, hàng loạt dự án bị dừng triển khai, chờ kiểm tra, gây tắc ngẽn nguồn cung, ông Lập nhận định.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cho rằng, cơn sốt đất tại thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện đang chịu nhiều sự chi phối bởi giới đầu cơ và nhà đầu tư. Hiện có rất ít người có nhu cầu thực, mua để ở tham gia vào thị trường này do khả năng tài chính eo hẹp.

Ông Lập khẳng định, thị trường lúc này là của giới đầu cơ, nhà đầu tư ngoại tỉnh và môi giới. Những đơn vị này tiếp tay cho các tổ lái "bơm, thổi" tạo bong bóng, để các "cá mập" xả hàng. Do đó, các khu vực “sốt, nóng” không diễn ra trên toàn thị trường mà chỉ xuất hiện cục bộ và trong khoảng thời gian nhất định do môi giới, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư tham gia vào những dự án cận lúc mở bán để tạo sóng, kích cầu.

Theo ông Lập, sau khi dự án mở bán xong, cơn sốt sẽ hạ nhiệt. Nhóm đầu tư sẽ rút khỏi sau khi chốt lời thành công khiến thị trường nhiều khả năng sẽ "tuột dốc". Người ở lại đa phần là nhà đầu tư thứ cấp "kém may mắn", chưa kịp bán sang tay kiếm lời hoặc những đối tượng mua để đầu tư lâu dài.

Nguy cơ "bong bóng"

Khi được hỏi liệu những cơn sốt cục bộ và chóng vánh có dẫn đến nguy cơ "vỡ trận" hay không, ông Lập cho rằng sẽ phụ thuộc phần lớn vào các chính sách của chính quyền. Nếu chính quyền Trung ương và Đà Nẵng, Quảng Nam sớm xử lý dứt điểm tình trạng pháp lý của các dự án đang bị thanh tra, tạm dừng triển khai để bổ sung một số lượng lớn sản phẩm vào thị trường thì sẽ giúp hạ nhiệt các cơn sốt đất.

"Khi đó, thị trường sẽ tăng trưởng bền vững hơn. Nếu không, sẽ rất dễ tạo nên nguy cơ bong bóng, đổ vỡ cho thị trường khi giá bất động sản tăng quá xa so với sức chịu đựng của nhà đầu tư", ông Lập nhận định.

Hệ quả khi cơn sốt đất đi qua là nỗi đau dành cho khách hàng, nhiều nhà đầu tư chậm chân sẽ "mắc cạn", tiền của bị chôn vùi.

Bên cạnh đó, những người có nhu cầu thực không thể tiếp cận được với đất đai, những khu đô thị hoang vắng, không bóng người, thiếu sinh khí, nguồn lực xã hội bị hao tổn đáng kể, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân địa phương, những người có nhu cầu thực sự ngày một khó khăn hơn và nhiều hệ quả khó lường cho xã hội, ông Lập nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh cũng cho rằng, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao tại các khu vực khi chưa có chính sách, chủ trương thu hút dân cư về sinh sống, lập nghiệp, chưa có đầy đủ các cơ sở hạ tầng như y tế, giáo dục khu công nghiệp là hiện tượng tăng giá không bền vững.

Ở các khu vực này, các nhà đầu tư mua nhiều nhưng người ở thực không có. Thị trường phát triển "không thật" sẽ sớm dẫn đến nguy cơ "vỡ trận", kéo theo đó là các dự án, đất bỏ hoang, ông Minh nhận xét.

Cũng theo ông Minh, hiện nay giá nhà đất ở Việt Nam đa phần tăng theo lời đồn, theo môi giới, đầu cơ. 

"Giá bất động sản phải tăng cùng với cơ sở hạ tầng, các cấp chính quyền có cho thu hút dân về sinh sống, khi đó bất động sản mới có giá trị bền vững", ông Minh khuyến cáo.

Ông Lập cho rằng, các nhà đầu tư cần thận trọng và tỉnh táo trước các đợt "sóng lớn" của thị trường, tránh bị dẫn dắt đầu tư theo tâm lý đám đông hay truyền thông xã hội. Thị trường lúc này không dành cho những nhà đầu tư “tay ngang”, thiếu chuyên môn, kinh nghiệm.

Nếu có nhu cầu đầu tư, các khách hàng có thể quan tâm đến nhà đất, bất động sản ở khu vực trung tâm TP. Đà Nẵng, nơi đã phát triển và sinh ra dòng tiền ổn định để đảm bảo an toàn, ông Lập đề xuất.