Môi giới có đủ sức lũng đoạn thị trường bất động sản?

Quyết định giá bất động sản là quyền của chủ đầu tư

Trước những ý kiến cáo buộc cá nhân, doanh nghiệp môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định, môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến bị đẩy giá trong thời gian vừa qua.

Theo ông Đính, môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối cung – cầu, giúp kết nối giữa chủ đầu tư, nhà phát triển và khách hàng, nhà đầu tư trong giao dịch mua, bán, thuê cho thuê bất động sản.

Tuy nhiên, quyết định giá bán là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản. Môi giới không được phép tham gia. Họ được tiếp cận bảng giá của chủ đầu tư gần như cùng lúc với khách hàng, nhà đầu tư.

Giá bán là giá trị bằng tiền của một đơn vị hàng hóa hoặc dịch vụ. Hiểu một cách đơn giản, đây là số lượng tiền phải thanh toán khi khách hàng lựa chọn hoặc mua bất kỳ sản phẩm nào đó. Nó được xác định dựa trên giá trị của sản phẩm, chi phí sản xuất, chi phí tiếp thị, lợi nhuận mong muốn và các yếu tố khác liên quan.

Do đó, chủ thể cần xác định giá bán, có quyền xác định giá bán là doanh nghiệp sản xuất ra sản phẩm. Bán giá cao hay thấp, là tùy vào chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp, tại từng thời điểm nhằm đạt được mục tiêu kinh doanh.

Trong quá trình định giá đó, theo ông Đính, “chi phí cho kênh trung gian” là một yếu tố cấu thành, được doanh nghiệp sản xuất cân đối mức phù hợp đưa vào giá bán để đảm bảo sau khi trừ đi chi phí, mức lợi nhuận thu về đạt như kỳ vọng. Mức phí này hầu hết được các doanh nghiệp dự kiến và khống chế để đảm bảo không vượt quá định mức, gây ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp.

Cá nhân, đơn vị tham gia vai trò môi giới chỉ được quyền nhận về thù lao do doanh nghiệp sản xuất chi trả, hoàn toàn không có quyền tham gia vào công tác xác định giá bán sản phẩm.

Tại buổi họp báo với chủ đề: “Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường" do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Đính khẳng định, hoạt động môi giới ngày càng trở nên chuyên nghiệp và chất lượng.

Thay vì chỉ giữ vai trò là kênh phân phối, nhiều sàn giao dịch còn được chủ đầu tư tin tưởng nhờ tư vấn một số nội dung liên quan đến chiến lược bán hàng, giá bán.

Tuy nhiên, một thực tế mà hầu như sàn giao dịch nào cũng gặp phải là mức giá bán các sàn đề xuất đều bị chủ đầu tư “chê thấp”. Bởi lẽ, chủ đầu tư lúc nào cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ “đẩy hàng”.

Chính vì vậy, việc quyết định giá bán sản phẩm bất động sản là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án. Môi giới bất động sản không được phép tham gia bất cứ “công đoạn” nào liên quan đến việc định giá. Chỉ khi bảng hàng được công bố, lúc đó môi giới mới được biết giá bán bất động sản để tư vấn cho khách hàng.

Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng cho rằng, nguyên nhân giá bất động sản tăng cao chủ yếu do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất khan hiếm. Chi phí đầu tư tăng cao, khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận.

Theo ông Chung, xu hướng tăng giá bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, thị trường bao gồm ba chủ thể là chủ đầu tư, môi giới và người mua và chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý.

"Bản thân người môi giới không có khả năng can thiệp vào mức giá của thị trường", ông Chung nhấn mạnh.

Giá bán càng cao, môi giới bất động sản càng gặp khó.

Hơn thế nữa, theo ông Chung, môi giới bất động sản là đối tượng không mong muốn giá tăng nhất bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn trong khi phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi.

Ông Đính cũng cho rằng, hơn ai hết, môi giới là người mong muốn giá bán bất động sản được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng.

Ông Đính nêu lên thực tế, để có thể tiếp cận với khách hàng, nhà đầu tư, sàn giao dịch, môi giới bất động sản phải bỏ ra rất nhiều chi phí chạy quảng cáo, truyền thông.

Nếu giá bán bất động sản quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn.

Do đó, sàn giao dịch, môi giới bất động sản chính là người mong muốn giá bán được xác định ở mức phù hợp nhất. Môi giới “sống dựa vào hoa hồng”, họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một hợp đồng to mà luôn trong tình trạng “hên xui”.

Mặt khác, với việc hành lang pháp lý mới ngày càng siết chặt, hoạt động môi giới bất động sản đang được tăng cường tính kỷ luật và chuyên nghiệp của nghề.

Các quy định cũng dần chặt chẽ hơn và được luật hóa để đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động môi giới, từ đó góp phần phát triển thị trường một cách ổn định, bền vững.

Tránh đánh đồng giữa môi giới bất động sản với đầu cơ

Trong câu chuyện tăng giá bất động sản, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung- cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch.

Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh, cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch.

Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản, những người làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, số lượng này cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cũng khẳng định, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh để nâng giá hoặc dìm giá thị trường.

Hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường nên để đảm bảo hoạt động quản lý môi giới đạt hiệu quả, môi giới cần được quản lý chặt chẽ, hiệu quả. Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành các quyết định kỷ luật khi các cá nhân môi giới thực hiện các hành vi sai phạm.