Bóc mẽ chiêu trò đầu cơ gây sốt ảo đất nền để trục lợi

Bùng nổ cơn sốt đất nền

Ba tháng đầu năm 2018, trong khi thị trường bất động sản Hà Nội vẫn im hơi lặng tiếng thì phân khúc đất nền tại các địa phương khác như Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Hưng Yên, Bắc Ninh đã diễn ra sôi động. Đặc biệt là đất nền tại ba đặc khu kinh tế tương lai là Vân Đồn, Phú Quốc và Bắc Vân Phong đã ghi nhận đà tăng giá chóng mặt.

Giá đất nền tăng cao tại các đô thị đang phát triển có các công trình hạ tầng đồng bộ; các khu vực đã hình thành hoặc có quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch nghỉ dưỡng.

Sự tăng giá của thị trường đất nền các tỉnh phía Bắc đang rất tương đồng với thị trường đất nền vùng ven TP. HCM đã diễn ra từ nhiều năm trước đây. Tuy nhiên, nếu như thị trường đất nền tại phía Nam đã phát triển được một thời gian dài thì thị trường đất nền vùng ven Hà Nội và các đặc khu kinh tế mới chỉ manh nha từ hơn một năm trở lại đây.

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ cuối năm 2017, thị trường bất động sản tại các tỉnh phía Bắc bắt đầu nóng do có sự có mặt của các chủ đầu tư lớn.

Tại Hưng Yên, khu vực Phố Nối có sự tham gia của các nhà đầu tư lớn như Hòa Phát, TNR và các nhà đầu tư nhỏ hơn như Lạc Hồng Phúc, Vạn Thuận Phát. Thị trường khu vực Phố Nối có sự thanh khoản tốt với các dự án đã mở bán hiện tại đều có tỉ lệ thanhkhoản 70 – 80% với giá bán trung bình từ 15 – 20 triệu/m2.

Tại khu vực Văn Giang, thị trường tăng trưởng cả về nguồn cung và giá do sự thành công của dự án Ecopark và sự đầu tư của Vingroup vào dự án Vincity Hưng Yên với tổng số lượng sản phẩm dự kiến lên đến 5,000 lô đất thấp tầng bao gồm shophouse, liền kề, biệt thự và 30 tòa chung cư.

Tại thành phố Vĩnh Yên, trong quý I/2018, thị xã này đã được nâng lên thành thành phố thứ 2 của tỉnh Vĩnh Phúc giúp thị trường bất động sản tại đây phát triển nóng lên dù chưa có nhiều dự án. Tỉ lệ giao dịch thành công dự án TMS City Phúc Yên đạt 78% (117/150) chỉ trong 1 tuần mở bán đợt 1 với giá bán giao động từ 9 – 12 triệu/m2.

Sôi động hơn là thị trường bất động sản Bắc Ninh. Với đặc điểm là trung tâm công nghiệp và đầu mối giao thương đi các tỉnh/thành phố như Hà Nội, Lạng Sơn, Hải Phòng – Quảng Ninh, nơi đây luôn là điểm nóng về bất động sản và các dịch vụ đi kèm khu công nghiệp do có nguồn cầu thực, tỉ lệ tăng dân số cơhọc cao. 

Thời gian vừa qua Bắc Ninh không có nhiều dự án mới, các dự án đều được tỉnh,thành phố Bắc Ninh đưa ra đấu giá. Tuy nhiên nguồn cung đất nền dự án sẽ tăng thêm trong năm 2018 với kế hoạch ra sản phẩm mới của của các chủ đầu tư như Him Lam, Nam Hồng.

Tương tự tại Thái Nguyên, hiện tại đang có sự đầu tư, phát triển đô thị, đặc biệt là đầu tư của tập đoàn Samsung phát triển khu công nghiệp Samsung tại Thái Nguyên, tạo công ăn việc làm, thu hút nguồn lao động lớn về với tỉnh này. Việc gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao và các dịch vụ đi kèm phát triển, khiến cho thị trường bất động sản tại Thái Nguyên ngày càng sôi động.

Đất nền tại Thái Nguyên phát triển mạnh với những dự án tại Sông Công, Phổ Yên, lượng cung khoảng 2.200 nền; khu đô thị Kosy cung ra 500 nền, khu đô thị Hồng Vũ cung ra thị trường thêm 400 nền. Tăng tổng lượng cung mới chào bán tại Thái Nguyên lên trên 3.000 sản phẩm đất nền. Mức giá giao dịch giao động từ 3 – 10 triệu đồng/m2 trong quý I, tăng so với cùng kỳ năm 2017 là 15%.

Thị trường đất nền phát triển nóng đặc biệt là tại ba đặc khu kinh tế, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, mặc dù là chưa chính thức trở thành đặc khu, song do sức nóng, hiện đất nền tại các dự án của Vân Đồn đang có giá giao động từ 20 - 50 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với trước Tết Nguyên Đán năm 2018.

Tại thị trường Vân Đồn, đang có một số hiện tượng đầu cơ, môi giới bất động sản không chuyên đẩy giá tạo giá trị ảo với mức tăng khoảng 5 - 6 lần giá trị so với hai năm trước.

Còn tại Phú Quốc, thị trường bất động sản đang diễn biến rất phức tạp, các văn phòng công chứng đất đai liên tục tiếp nhận các hồ sơ mua bán trao đổi đất. Giá đất tại Phú Quốc liên tục tăng nhanh tới 10 - 20 lần chỉ trong thời gian ngắn. Có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng.

Đầu cơ tạo ra cơn "sốt ảo"?

Lý giải cơn sốt đất nền tại các địa phương, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, không thể phủ nhận sự tăng dân số cơ học, nhu cầu thật ở các địa phương này do sự phát triển của cơ sở hạ tầng giao thông, các khu công nghiệp lớn hay quy hoạch lên đặc khu.

Tuy nhiên, sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp ở các thị trường này rất dễ đẩy thị trường có nguy cơ sốt ảo. Việc gom đất của nhà đầu tư đã diễn ra từ năm 2016, nhưng diễn ra mạnh hơn từ cuối năm 2017, đầu năm 2018. Lúc đầu chỉ có vài người tìm mua đất, sau đó kéo theo nhiều người khác tìm mua đất, tạo nên cầu ảo, kéo giá đất tăng lên.

"Trong một góc nhìn rộng hơn thì thị trường đất nền đang xoay quanh các nhóm đầu tư, đầu cơ, trong khi tỷ trọng mua thực đang hơi ít. Thị trường hiện nay đang có độ nguy hiểm, tuy nhiên, người tiêu dùng cũng rất thông minh, độ phản ứng của các cơ quan quản lý rất tốt, sẵn sàng có chính sách ứng xử kịp thời khi có vấn đề", ông Đính cho hay.

Theo ông Đính, khi đầu tư vào các dự án này, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý của dự án, năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư, quy hoạch của địa phương nhằm tránh những rủi ro có thể xảy ra.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE cũng cho rằng, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện cùng với việc giá đất nền vùng ven còn khá rẻ nên đang tạo sức hút mạnh mẽ cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên,không phải thị trường nào cũng "nóng" mà sẽ có sự chọn lọc. Những địa phương nào có công nghiệp phát triển mạnh và hạ tầng xã hội tốt thì đất nền càng có thanh khoản tốt bởi nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài và hàng chục nghìn công nhân tại cao khu công nghiệp tăng cao sẽ là lực đẩy tăng giá cho bất động sản. Ngược lại, các địa phương chỉ có giới đầu cơ đẩy giá đất, quy hoạch hạ tầng chậm, tất yếu sẽ dẫn đến sốt ảo, bà An nhấn mạnh.

Phân tích rõ hơn về 'chiêu trò' đầu cơ gây sốt ảo đất nền tại một số địa phương trong thời gian gần đây, đặc biệt là tại các đặc khu kinh tế, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, phương thức đẩy giá đất tăng cao thường khởi nguồn do một nhóm các nhà đầu tư ở Hà Nội, TP. HCM có tiềm lực tài chính mạnh đến các khu vực có quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, khu kinh tế, khu công nghiệp để tạo ra thị trường bằng cách mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa sôi động.

Thời gian sau đó, nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại chính các ô đất đã mua trước đó với giá cao hơn nhiều so với thị trường, đồng thời tung thông tin thị trường khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác.

Lợi dụng tâm lý đầu tư theo hiệu ứng “đám đông”, nhiều nhà đầu tư khác sẽ đổ xô vào mua đất chờ lên giá kiếm lời, nhóm này đã tạo lên những cơn sốt ảo đẩy giá lên cao để trục lợi.

Sau đó nhóm các nhà đầu cơ này sẽ rút đi, tạo nên làn sóng bán ra ồ ạt và hệ quả là nhiều nhà đầu tư sau mua đất với giá cao của nhà đầu tư trước phải bán đi để cắt lỗ, nhiều nhà đầu tư không bán kịp sẽ bị mắc kẹt.

Hậu quả để lại cho thị trường rất nặng nề, người có nhu cầu thực không thể có đủ tiền để mua do giá đất bị đẩy lên cao, người đầu cơ không có nhu cầu ở nhưng lại không bán được, vì nếu bán thì lỗ nặng. Dẫn đến tình trạng nhiều nhà, đất sẽ để hoang hóa không sử dụng, lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội.

Tình trạng này, nếu không được chấn chỉnh kịp thời thì không những có tác động tiêu cực đến sự phát triển thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến an ninh kinh tế và trật tự an toàn xã hội.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, đơn vị này đã có đề xuất các biện pháp để ổn định thị trường, phòng ngừa và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật; ngăn chặn việc phân lô bán nền trái quy định; chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp làm tăng giá bất động sản bất hợp lý tại những khu vực nêu trên, không để xảy ra tình trạng sốt nóng giá đất nền và dẫn đến hiện tượng “bong bóng bất động sản”.

Đồng thời, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng đã trình Lãnh đạo Bộ Xây dựng dự thảo Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ “Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả” trình Thủ tướng Chính phủ.