“Một khu shophouse biển kinh doanh thất bại sẽ không chỉ khiến nhà đầu tư thua lỗ mà bộ mặt của cả dự án nghỉ dưỡng cũng như uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề”, bà Lương Trang, Quản lý tư vấn Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương đã nhận định như vậy trước thực trạng hàng loạt dự án shophouse biển đang bị bỏ hoang vì vắng khách hiện nay.
Chắc chắn, không một khách hàng nào hứng thú khi đi du lịch tại một khu nghỉ dưỡng nhưng lại nằm cạnh những dãy shophouse đóng cửa, không có hoạt động kinh doanh. Những trải nghiệm không mong muốn này sẽ tác động rất tiêu cực đến tâm trạng du khách và gây ra những ấn tượng không tốt về dự án. Kéo theo đó là rủi ro cho hoạt động kinh doanh của cả khu nghỉ dưỡng, bà Trang nhấn mạnh.
Giữ một vai trò rất quan trọng trong một dự án du lịch, tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng thừa nhận rằng, để shophouse biển có thể vận hành kinh doanh hiệu quả là điều không hề dễ dàng. Nhất là trong thời gian đầu mới đi vào hoạt động, dự án còn chưa có chỗ đứng trên thị trường, lượng khách đến lưu trú ít ỏi, không đủ để các căn shophouse biển có thể kinh doanh sinh lợi.
Đây cũng là khó khăn chung khiến nhiều khu shophouse biển rất khó thu hút được khách thuê để kinh doanh ngay từ những ngày đầu.
Shophouse biển cần chủ đầu tư "chống lưng"
Bà Từ An, Giám đốc cho thuê thương mại Savills Việt Nam chỉ ra rằng, đa số chủ sở hữu shophouse biển đều là nhà đầu tư mua để cho thuê lại. Khách thuê shophouse biển là những nhà kinh doanh các dịch vụ ngành hàng bán lẻ, trực tiếp phục vụ đối tượng khách du lịch tại dự án.
Theo bà An, đối tượng khách thuê shophouse biển này có bốn nhu cầu cơ bản để quyết định xem họ có nên thuê lại từ chủ sở hữu để kinh doanh hay không.
Thứ nhất là giá thuê hấp dẫn. Thứ hai là lượng khách đến khu nghỉ dưỡng đông và liên tục đủ, để đảm bảo hoạt động kinh doanh hiệu quả.
Thứ ba là mật độ lấp đầy của khu shophouse. Những khách thuê này quan niệm “buôn có bạn, bán có phường”, họ vừa cạnh tranh vừa phát triển với nhau để tạo hiệu ứng sôi động cho cả khu, do đó, nếu có quá ít khách thuê, họ cũng sẽ không tham gia đầu tư.
Thứ tư là kế hoạch phát triển tổng thể từ chủ đầu tư. Đây là điều rất quan trọng, bởi các khách thuê luôn rất quan tâm đến việc liệu shophouse đó có khách hàng chủ chốt để thu hút khách cho các nhà bán lẻ hay không, hay chủ đầu tư có chiến lược để thu hút khách du lịch cho toàn dự án nghỉ dưỡng nói chung và các shophouse biển nói riêng hay không.
Đặc biệt, trong giai đoạn sơ khởi, để hình thành một khu shophouse sầm uất, ngoài chính sách giá thuê hấp dẫn, các chương trình quảng cáo cho toàn dự án hay một đội ngũ nhân lực hùng mạnh của chủ đầu tư đứng đằng sau hỗ trợ cho các shophouse là yếu tố quyết định tính hấp dẫn đối với khách thuê cũng như đối với khách du lịch tới dự án sau này.
Nếu không có kế hoạch vận hành bài bản ngay từ đầu của chủ đầu tư trong việc thu hút khách, khu shophouse biển sẽ rất khó có thể hoạt động hiệu quả, bà An nhấn mạnh.
Là đơn vị hiện đang trong giai đoạn chuẩn bị và đưa vào hoạt động gần 50 shophouse biển tại những dự án nghỉ dưỡng lớn với hơn 30 thương hiệu trong nước và quốc tế, bà Vũ Thuỳ, Giám đốc điều hành Nova F&B cho rằng, việc thu hút khách hàng cho các khu shophouse biển trong giai đoạn đầu dự án nghỉ dưỡng đi vào hoạt động là điều vô cùng quan trọng.
Để làm được điều này, theo bà Thuỳ, các shophouse biển của Novaland đều được xây dựng trong các khu đô thị du lịch biển có quy mô lớn khoảng 1.000ha với vị trí đắc địa, trên các tuyến đường mua sắm sầm uất, gần quảng trường nhà hát, khu vui chơi giải trí, những nơi có lượng lớn du khách qua lại.
Bên cạnh đó, các shophouse biển cũng có chủ định tạo dấu ấn thu hút khách hàng đến trải nghiệm. Ví dụ như tại Novaworld Phan Thiết, shophouse nằm đối diện quảng trường, nơi thường xuyên tổ chức các hoạt động lễ hội đa sắc màu. Điều này sẽ giúp cho đơn vị kinh doanh shophouse có lượng khách hàng lớn.
Hay tại Novaworld Hồ Tràm, với các shophouse mang hình hài xứ sở cổ tích, chủ đầu tư đã định hướng cho khách thuê khai thác các mô hình kinh doanh độc đáo, đặc thù, giúp khách hàng như bước vào thế giới cổ tích. Qua đó, shophouse sẽ trở thành điểm đến trải nghiệm ấn tượng, thu hút khách du lịch.
Cũng theo bà Thuỳ, ngay từ khi bắt đầu phát triển dự án, chủ đầu tư dự án đã nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, thị yếu của du khách cũng như ẩm thực của du lịch địa phương. Đây chính là nền tảng để doanh nghiệp có thể hỗ trợ nhà đầu tư và khách thuê shophouse có định hướng và lựa chọn sản phẩm kinh doanh phù hợp, góp phần tạo nên thành công trong vận hành.
Trong thời gian đầu, chủ đầu tư sẽ thiết lập vùng lõi kinh doanh của các khu shophouse biển. Qua đó để thu hút hoạt động kinh doanh cho các căn còn lại, làm nền cho sự phát triển của toàn khu cũng như thu hút khách du lịch.
Đây cũng là quan điểm được ông Đinh Trọng Khoa, Tư vấn phát triển dự án IHG Hotels & Resort Việt Nam nhấn mạnh khi đưa ra lời khuyên cho các chủ đầu tư khi phát triển sản phẩm shophouse biển.
Theo ông Khoa, hai mục tiêu các chủ đầu tư mong muốn đạt được khi phát triển dự án shophouse biển là đạt được doanh số bán hàng trong ngắn hạn và quản lý tốt khu thương mại để hỗ tổng thể cho cả dự án phức hợp.
Tuy nhiên, hai mục tiêu này rất khó có thể song hành, do vậy để cân bằng, thay vì bán toàn bộ số shophouse trong một dự án, chủ đầu tư có thể giữ lại một số lượng căn nhất định để tự cho thuê và phát triển khu vực lõi của dự án thương mại.
Chủ đầu tư cũng có thể trực tiếp thuê lại các căn shophouse biển sau khi đã bán cho nhà đầu tư trong thời gian đầu để phát triển theo định hướng tổng thể của dự án, đảm bảo đồng nhất hoạt động kinh doanh của toàn khu.
Mặt khác, trong dự án shophouse biển, chủ đầu tư nên thiết lập quy tắc về về việc kinh doanh và cho thuê để đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán trong hoạt động vận hành.
Chủ đầu tư cần có kế hoạch phát triển ngay từ đầu
Để phát triển thành công các sản phẩm shophouse biển, bà Trang cho rằng, chủ đầu tư cần có hoạch định rõ ràng về kế hoạch kinh doanh, hiểu rõ sản phẩm ngay từ đầu để có kế hoạch triển khai phù hợp.
Một kế hoạch kinh doanh tốt sẽ giúp chủ đầu tư hiểu về thị trường hiện tại, xu hướng tương lai, xác định chi phí và lợi nhuận dự kiến, khách hàng mục tiêu cũng như các ý tưởng từ việc thiết kế sản phẩm, định vị thương hiệu đến các tiện ích cần thiết.
Mỗi bất động sản phục vụ một đối tượng khách hàng khác nhau, mỗi khách hàng lại có nhu cầu mong muốn khác nhau, họ đòi hỏi sản phẩm phải cá nhân hoá để phù hợp với nhu cầu của họ. Vì vậy, các chủ đầu tư phải nghiên cứu kỹ từng đối tượng khách hàng tiềm năng để phát triển sản phẩm phù hợp.
Khác với shophouse truyền thống, bên cạnh mục đích để ở, shophouse biển còn thiên về du lịch, phục vụ nghỉ dưỡng. Sản phẩm shophouse biển có thể được vận hành như một phần của khu nghỉ dưỡng cũng có thể tạo thành khu vực riêng, phục vụ nhu cầu mua sắm của khách du lịch hoặc trở thành ngôi nhà thứ 2 của khách hàng.
Với nhiều mục đích như vậy, theo bà Trang, để có một dự án thành công, chủ đầu tư cần xác định rõ người sử dụng cuối của sản phẩm này là ai để có thiết kế cũng như các phân bổ của tiện ích, khu vực hậu cần cho phù hợp.
Người sử dụng cuối này có thể kể đến như chủ sở hữu, người thuê mặt bằng kinh doanh hoặc cũng có thể là nhà điều hành khách sạn. Mỗi người dùng có một nhu cầu riêng biệt, rất khó để có một dự án thành công nếu như chỉ phát triển một loại sản phẩm và hy vọng rằng nó sẽ phù hợp với tất cả mọi nhu cầu của khách hàng.
Trên thực tế một dự án chỉ có thể hoạt động tốt nếu đáp ứng được tất cả mọi nhu cầu của từng đối tượng người dùng riêng biệt. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần có kế hoạch chi tiết về việc phát triển dự án cũng như vận hành kinh doanh sau khi dự án đi vào hoạt động, bà Trang nhấn mạnh.
Đơn cử như tại các shophouse biển của Novaland, bà Thuỳ cho rằng, ngay từ khâu lập quy hoạch, chủ đầu tư đã nghiên cứu kỹ lưỡng về số lượng các căn shophouse để đảm bảo nhu cầu kinh doanh của nhà đầu tư, khách thuê cũng như nhu cầu sử dụng dịch vụ mua sắm, giải trí của khách du lịch.
"Phát triển số lượng các shophouse biển thừa hay thiếu đều rất nguy hiểm cho quá trình vận hành sau này", bà Thuỳ cho hay.
Cũng ngay trong quy hoạch, vị trí đặt khu shophouse cũng được tính toán cẩn trọng, đảm bảo phân luồng giao thông để các khu vực này đón được đông khách du lịch nhất nhưng vẫn đảm bảo không gây ảnh hưởng đến những khu vực đòi hỏi tính riêng tư của dự án như khu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp.
Bên cạnh đó, khi dự án đi vào hoạt động, việc quy hoạch ngành hàng kinh doanh cũng rất quan trọng. Từ số lượng các cửa hàng như cafe, nhà hàng ăn uống, khu mua sắm, bán lẻ, spa đến việc lựa chọn thương hiệu quốc tế hay địa phương cũng cần tính toán kỹ lưỡng nhằm đảm bảo hài hoà và phù hợp với nhu cầu của khách du lịch.
"Dù thời điểm này, ngành du lịch đang chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh, song, dù mùa đông có khắc nhiệt đến đâu đi chăng nữa, thì rồi mùa xuân cũng sẽ tới. Hiện, chúng tôi không nghĩ nhiều đến khó khăn hiện tại mà nhìn vào tiềm năng của các sản phẩm này trong tương lai. Sau khi dịch kết thúc, shophouse biển tại các dự án có vị trí đẹp, quy hoạch bài bản, mô hình kinh doanh hấp dẫn sẽ có tiềm năng phát triển rất lớn", bà Thuỳ nhấn mạnh.
