Vỡ mộng đầu tư shophouse biển

Với nhiều năm nghiên cứu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, bà Lương Trang, Quản lý tư vấn Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương không khỏi chạnh lòng khi chứng kiến nhiều dự án shophouse biển (nhà phố thương mại) đã hoàn thiện nhưng vẫn chưa thể khai thác kinh doanh.

“Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện không thiếu những khu shophouse biển bị bỏ không. Thậm chí, có dự án còn chưa thể cho thuê được bất cứ một căn nào. Số còn lại, nhiều dự án đã được đưa vào vận hành, nhưng chỉ hoạt động một thời gian ngắn, sau đó buộc phải đóng cửa vì vắng khách, kinh doanh không hiệu quả. Đây là sự lãng phí rất lớn đối với thị trường và các nhà đầu tư”, bà Trang tiếc nuối.

Cùng góc nhìn về sản phẩm này, theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, ngay tại những địa phương có ngành du lịch rất phát triển như Phú Quốc, Vân Đồn, Quảng Ninh... vẫn có một số lượng lớn dự án shophouse biển để hoang. Khi mở bán dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng quảng cáo, truyền thông rầm rộ về khả năng khai thác kinh doanh sinh lời. Song, đáng buồn là trên thực tế, không phải dự án nào cũng làm được điều này.

Không phủ nhận những tác động nặng nề của đại dịch Covid-19 đến ngành du lịch và nền kinh tế Việt Nam suốt từ đầu năm 2020 đến nay đã gây khó khăn cho hoạt động của shophouse biển. Tuy nhiên, ông Tuyển cho rằng, một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án này gặp khó trong kinh doanh là do dư thừa nguồn cung quá lớn.

Bùng nổ nguồn cung shophouse biển

Số liệu từ nghiên cứu của Savills cho thấy, lượng mở bán shophouse biển từ năm 2015 – 2020 mặc dù còn khá khiêm tốn nhưng mức độ tăng trưởng là rất lớn. Nguồn cung sản phẩm này tăng 149% trong vòng 5 năm, cao gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng chỉ 52% của các bất động sản ngôi nhà thứ hai khác.

Đặc biệt, trong hai năm 2019 và 2020, số lượng mở bán dự án shophouse biển tăng mạnh. Năm 2020, nguồn cung shophouse biển mở bán đạt khoảng 5.000 căn. Xét theo vị trí, Phú Quốc chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất với 36,7%, theo sau là Bình Thuận 13% và Bà Rịa Vũng Tàu 12%.

Ông Bùi Ngọc, Giám đốc Sự kiện quốc gia Dot Property Việt Nam cho rằng, sở dĩ nguồn cung shophouse tăng mạnh là do thị hiếu của nhà đầu tư hiện thời gian vừa qua đã rất quan tâm đến các sản phẩm này. Tiềm năng của shophouse biển là sự kết hợp lợi thế của cả hai yếu tố “shophouse” và biển.

Theo đó, shophouse không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư nhờ sự linh hoạt trong sử dụng, vừa để ở vừa kinh doanh như tại các khu đô thị, thành phố lớn mà còn được cộng thêm yếu tố “biển”. Tại những khu nghỉ dưỡng, điểm đến vui chơi giải trí, sản phẩm này không chỉ phục vụ khách hàng là người dân, cư dân địa phương mà còn có một đối tượng rất lớn khách du lịch trong và ngoài nước.

Còn đối với chủ đầu tư dự án khu nghỉ dưỡng, theo ông Ngọc, sản phẩm shophouse biển cũng có sức hấp dẫn rất lớn nhờ yếu tố về giá. Shophouse biển thường có giá cao hơn 40% so với các sản phẩm khác cùng phân khúc, quy mô, tiện ích và chất lượng xây dựng. Do đó, lợi nhuận mà các chủ đầu tư thu về khi phát triển các sản phẩm này là không nhỏ.

Đồng quan điểm, bà Trang cũng cho rằng, shophouse biển là sản phẩm rất được các chủ đầu tư ưa thích phát triển trong dự án du lịch nghỉ dưỡng. 

Ba yếu tố được bà Trang đưa ra. Thứ nhất, chủ đầu tư muốn đa dạng hoá sản phẩm để người mua hàng, nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn hơn trong việc xuống tiền. Thứ hai, shophouse biển là thành phần giúp tăng nguồn cầu cho dự án, giúp thu hút khách hàng đến sau khi dự án được đi vào vận hành.

Thứ ba, các sản phẩm này sẽ phần nào cung cấp tiện ích mua sắm, giải trí, ăn uống cho dự án du lịch, giúp chủ đầu tư giảm được chi phí đầu tư ban đầu. Nhất là với các khu du lịch xa trung tâm, các khu vực mới, chưa có nhiều tiện ích, vui chơi giải trí, shophouse biển sẽ là thành phần cung cấp cho dự án các tiện ích này.

Nếu đúng như lời quảng cáo mà chủ đầu tư đưa ra, tiềm năng của phân khúc shophouse biển là không thể phủ nhận. Song, ông Tuyển cho rằng, do bản chất đặc thù của khu du lịch, nhu cầu mua sắm của khách hàng không quá lớn. Do đó, một dự án khu nghỉ dưỡng chỉ cần một khu shophouse nhỏ là vừa đủ.

Tuy nhiên, vì lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư đã thiết kế lên đến hàng trăm, thậm chí hàng nghìn shophouse biển trong một khu du lịch. Điều này không chỉ gây dư thừa nguồn cung sản phẩm mà còn gây khó khăn cho quá trình vận hành khai thác kinh doanh của các căn shophouse sau này, khi sự cạnh tranh trong nội khu là quá lớn.

Mục đích phát triển shophouse biển bị “đảo lộn”

Chính vì mục đích xây dựng shophouse của chủ đầu tư chủ yếu là bán bất động sản, thay vì phục vụ tiện ích, mua sắm cho khách du lịch nên nhiều dự án đang không có chiến lược phát triển rõ ràng để định hướng cho nhà đầu tư khi mua các sản phẩm này.

“Một câu hỏi mà rất khó có chủ đầu tư shophouse biển nào có thể trả lời cho nhà đầu tư là đầu tư shophouse để làm gì. Nhiều chủ đầu tư hiện nay chỉ nghĩ đơn giản là thấy nhu cầu mua thấp tầng tăng cao tại các khu nghỉ dưỡng nên quy hoạch shophouse để bán. Họ không trả lời được với khách hàng về mục đích đầu tư, lợi nhuận thu được mà chỉ bán bất động sản xong là hết trách nghiệm”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Cùng quan điểm về vấn đề này, bà Từ An, Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Việt Nam cũng cho rằng, nếu chủ đầu tư không hoạch định được chiến lược kinh doanh đúng đắn, shophouse biển sẽ là sản phẩm đầu tư rất rủi ro cho cả chủ đầu tư và khách hàng.

Kế hoạch tổng thể của chủ đầu tư để phát triển một dự án shophouse là điều rất quan trọng. Điều này thể hiện ở những chiến lược kinh doanh đủ lớn và hiệu quả để thu hút khách du lịch cho toàn bộ khu nghỉ dưỡng nói chung và khu shophouse nói riêng.

Trong giai đoạn sơ khởi, khi dự án mới đi vào hoạt động, số lượng khách còn ít, chính sách ưu đãi về giá thuê và chiến lược truyền thông rầm rộ cho dự án chính là yếu tố quyết định đến hoạt động kinh doanh của các khu shophouse.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần có hoạch định ban đầu thật tốt để có thể quy hoạch, lựa chọn ngành hàng, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành để khu shophouse có thể hoạt động đồng bộ, hiệu quả. 

Nếu không có kế hoạch cụ thể, rõ ràng cho chiến lược kinh doanh, shophouse biển sẽ rất khó có thể đi vào vận hành để sinh lợi cho nhà đầu tư, bà An nhận định.

Vẫn còn đó những rủi ro pháp lý

Bên cạnh vấn đề việc vận hành khai thác kinh doanh, một trong những rủi ro lớn nhất đối với shophouse biển được ông Nguyễn Gia Long, luật sư cao cấp công ty luật quốc tế Baker McKenzie chỉ ra là vấn đề pháp lý.

Theo ông Long, hầu hết shophouse biển tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng hiện nay đều được phát triển cho mục đích sử dụng thương mại thuần túy và được xây trên đất thương mại dịch vụ.

Với những dự án này, chủ đầu tư được nhà nước gia hạn với thời gian sử dụng 50 năm. Do đó, vẫn còn rất nhiều vấn đề không rõ ràng về pháp lý cũng như trong việc cấp quyền sở hữu riêng cho sản phẩm du dịch này.

Không chỉ rủi ro về pháp lý, ông Tuyển cho rằng, rủi ro về lợi đầu tư đối với dòng sản phẩm bất động sản sở hữu 50 năm cũng là không nhỏ.

Theo ông Tuyển: "Đã qua rồi cái thời mà nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng chỉ kỳ vọng vào lợi nhuận từ việc khai thác kinh doanh. Hiện nay, ngoài dòng tiền từ cho thuê, khách hàng còn kỳ vọng rất lớn vào việc gia tăng giá trị bất động sản.

Đây là điều mà chỉ bất động sản sở hữu lâu dài mới có được. Chính vì vậy mà các bất động sản sở hữu 50 năm đã là câu chuyện của quá khứ, bị nhiều nhà đầu tư quay lưng".

Còn đối với các dự án shophouse biển được xây trên đất ở nhưng hoạt động kinh doanh thương mại, luật sư Long cho rằng, hiện các cơ quan quản lý nhà nước vẫn chưa có văn bản hướng dẫn đối với các bất động sản này.

Tuy nhiên, sản phẩm shophouse xây trên đất ở sẽ thuộc loại nhà ở thương mại liền kề thấp tầng theo Luật Nhà ở. Trong khi đó, với những dự án xây dựng trên đất ở nhưng được sử dụng vào mục đích khác, thời gian tới, các địa phương sẽ có động thái siết chặt hoạt động quản lý kinh doanh. Chính vì vậy, khách hàng cũng cần rất thận trọng khi xem xét đầu tư, ông Long khuyến cáo.