Toạ đàm “Những nghịch lý trong thị trường BĐS Việt Nam” do TheLEADER tổ chức tiếp tục nóng lên về việc hạ tầng thường thực hiện sau dự án đầu tư, khiến cho quy hoạch bị phá vỡ, tạo áp lực nặng nề lên hệ sinh thái cần có trong khu đô thị, nhất là những đô thị mới.
Đường Nguyễn Hữu Cảnh dài 3km đang gồng mình với sáu khu phức hợp bao gồm hơn 17.000 căn hộ chung cư, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại. Theo công ty tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle, Quận 7 cũng có tới 83 dự án căn hộ, tăng thêm 69% so với cách đây 5 năm, đón thêm 34 dự án với gần 20.000 căn hộ mới được mở bán, chiếm 13% tổng số lượng căn hộ mở bán của toàn thị trường.
Vì sao khu vực trung tâm TP. HCM đang được xây dựng theo kiểu “đô thị nén”? Làm cách nào để giảm tải cho hạ tầng đô thị cả về mặt kinh tế lẫn xã hội trong đó có bảo vệ các di sản đô thị? Đó là những câu hỏi cấp thiết cho người làm quy hoạch và nhà đầu tư.
Mật độ xây dựng tăng lên chóng mặt trong khi hạ tầng giao thông, diện tích cây xanh, hạ tầng kỹ thuật còn quá yếu kém
Kiến trúc sư Cao Thành Nghiệp, người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực quy hoạch và bảo tồn cho biết: “Do quy hoạch chi tiết thôi! Về cơ bản, các chỉ số quy hoạch tổng thể đã được các cơ quan quản lý kiểm soát rất kỹ, nhưng trong quá trình làm quy hoạch chi tiết lại cho điều chỉnh cục bộ, cứ “tách” một mẩu ra điều chỉnh gây ra bao hệ luỵ cho hạ tầng, giải quyết hoài không hết. Ngày xưa cũng bao nhiêu công trình hạ tầng như vậy, người Pháp chỉ quy hoạch từ 2 đến 3 tầng. Bây giờ chúng ta bố trí các cao ốc dày đặc khu trung tâm, trong khi đường xá và hệ thống thoát nước không mở rộng là bao.
Quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu cho phép, tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ cây xanh… rất rõ và được các cơ quan ban ngành và nhà chuyên môn góp ý. Trong quá trình triển khai quy hoạch chi tiết, nhà đầu tư thường đưa ra phương án khai thác tối đa quỹ đất. Tuy nhiên quy hoạch chi tiết thì chỉ một bộ phận nào đó trong cơ quan quản lý nhà nước được tham gia góp ý thôi.
Việc soát xét quy hoạch chi tiết cũng có một hội đồng, nhưng thường các dự án đó phụ thuộc vào nhu cầu và lợi nhuận của chủ đầu tư, nên đôi khi bản hoạch chi tiết đầu tiên thì được, nhưng qua quá trình điều chỉnh đã trở nên méo mó… khác hẳn, không còn giữ những cơ sở ban đầu nữa. Trường hợp này thường xảy ra ở vị trí đất vàng, đất có di sản, khiến cho quy hoạch chung, quy hoạch phân khu bị phá vỡ cục bộ. Nhưng phá vỡ cục bộ ở những vị trí quan trọng dẫn đến cả đô thị bị ảnh hưởng, đó là vấn đề rất nan giải
Ngày xưa, người Pháp tính toán cho khu trung tâm Sài Gòn với quy mô dân số từ 50 đến 80 ngàn dân. Bây giờ cũng ngần ấy con đường, ngần ấy diện tích, nhưng dân số nâng lên rất nhiều lần, các khoảng không gian gần như bị che lấp bởi nhà cao tầng, lấn chiếm cả vào những khu vực công cộng.
Ví dụ như trong quy hoạch chi tiết của Ba Son, một số khu vực để dành cho không gian công viên công cộng, nhưng cuối cùng khi dự án đã bàn giao, người dân đi ngang qua thôi cũng thấy rất khó khăn. Một số không gian cũ được Nhà nước quản lý nằm chung với dự án đó lại bị biến thành tài sản mới.
Ví dụ, phần đất khoảng lùi bờ sông Sài Gòn lại giao cho nhà đầu tư mới, biến thành đất riêng (đó là khu vực cầu cảng). Lẽ ra khi giao cho nhà đầu tư cầu cảng phải được tháo dỡ, trả lại lòng sông ban đầu cho tàu thuyền qua lại lưu thông. Nếu không trả lại các diện tích công cộng trong khu vực như vậy thì mật độ xây dựng gần như 100%.
Quy hoạch Thủ Thiêm ban đầu rất tốt, phân khu rõ ràng, mang trung tâm hành chính qua đó để giảm áp lực giao thông cho khu trung tâm thành phố, dãn dân. Nhưng bây giờ làm gì còn đất cho trung tâm hành chính nữa. Các trung tâm hành chính của đô thị các nước khi chỉnh trang đều đưa ra bên ngoài lõi trung tâm hết.
Thứ hai, khi tạo ra các “rừng bê tông” nén vào lõi trung tâm, tăng chiều cao công trình, phải tăng thêm hệ thống giao thông, mật độ cây xanh, hạ tầng kỹ thuật đi kèm tương thích với nó. Nhưng cho đến nay giao thông và cây xanh không hề tăng, khiến cho chất lượng cuộc sống của người dân bị giảm xuống, gây ra các hậu quả xã hội khác mà ai cũng thấy, ngập nước, kẹt xe.
Khi đó lại đẻ ra gánh nặng mới cho Nhà nước. Đáng lẽ ra chủ đầu tư cũng phải gánh một phần trách nhiệm. Bây giờ, dự án đã xây xong hoặc gần xong, hạ tầng giao thông chưa có, mưa lớn gây ngập lụt, kẹt xe là đương nhiên. Đó là chưa kể vị trí nằm trên đường vành đai, muốn đi ra Bình Thạnh đều phải qua con đường đó, nên kẹt xe sẽ còn kéo dài.
Mật độ xây dựng đang tăng lên chóng mặt trong khi hạ tầng giao thông, diện tích cây xanh, hạ tầng kỹ thuật còn quá yếu kém. Việc kết nối với hướng Đông thành phố chỉ có một, hai cây cầu chính, vào giờ tan tầm và buổi sáng luôn bị kẹt xe. Theo thống kê, số lượng người mua nhà hiện nay đa số là đầu cơ. Cứ xây dựng, cứ đổ vào trung tâm những khối bê tông cao tầng, đến một mức nào đó không phát triển hơn được nữa sẽ tạo ra khủng hoảng bất động sản, tạo gánh nặng nợ nần cho xã hội, gánh nặng khi các công trình hạ tầng xuống cấp.”
Kiến trúc sư Cao Thanh Nghiệp.Cần hoàn thiện gấp 4 tuyến đường vành đai và đường xuyên tâm để giải toả kẹt xe
Đề cập đến giải pháp hoàn thiện gấp 4 tuyến vành đai nhằm giải toả kẹt xe, KTS Cao Thành Nghiệp cho biết:
“Rất nhiều lần lãnh đạo thành phố các nhiệm kỳ hứa khép đường vành đai, nhưng cho đến nay vẫn chưa làm được, cho đến giờ đường vành đai trong cùng cũng chưa khép được. Mật độ giao thông lớn mà 4 tuyến đường vành đai chưa khép được, kết nối không được thì không thể thoát ra bên ngoài thành phố nhanh được, nếu phải đi từ khu trung tâm ra khu vực sân bay trong giờ cao điểm thì không có cách nào đi được trong khoảng 1 giờ đồng hồ.
Các đô thị lớn thế giới đều giải quyết bài toán giao thông nhờ vào đường vành đai, còn Việt Nam, đường vành đai còn quá nhỏ. Đường vành đai Nguyễn Văn Linh trước đây rộng mênh mông thế mà giờ trở nên chật hẹp khi các khu dân cư khu vực phía nam thành phố hình thành thì trở nên chật hẹp vì lượng xe lưu thông quá lớn. Chúng ta cũng thuê chuyên gia nước ngoài vào quy hoạch chung nhưng quy hoạch bị phá vỡ, dự báo không đúng dẫn đến BĐS biến động”.
Cũng tương tự như “xương sống” của giao thông quốc gia, lẽ ra tuyến đường sắt Bắc Nam và cao tốc Bắc Nam phải đầu tư trước, rồi mới đến các nhánh toả ra khắp các đô thị, tỉnh thành khác, nhưng chúng ta lại làm ngược lại.
KTS Cao Thanh Nghiệp kiến nghị: “Tuyến vành đai của TP. HCM cũng vậy, Thành phố phải đầu tư trước tiên, rồi mới đến các tuyến đường nhỏ vào dự án. Đường vành đai lớn càng thông thoáng, giúp cho lưu thông nhanh hơn, tốn ít thời gian hơn. Ví dụ từ Nhà Bè ra sân bay đi đường vành đai vòng ngoài không cần băng qua trung tâm sẽ nhanh hơn. Ngay cả từ trung tâm đi sang các quận huyện khác từ đường vành đai cũng nhanh hơn. Các tuyến xe buýt, xe đò sẽ đi tuyến ngắn thôi, hoặc chuyển hết sang đường vành đai, chứ không đi xuyên qua trung tâm như hiện nay. Trung tâm chỉ nên dành cho người đi bộ và các phương tiện giao thông công cộng trong quãng đường ngắn, giao thông sẽ không rối loạn.
Hiện có tuyến xe buýt đi xuyên từ Thủ Đức qua bến xe miền Đông đến bến xe miến Tây thường trễ giờ theo quy định buộc tài xế phải đi nhanh, lạng lách, nên rất dễ gây tai nạn. Tôi cũng là người lái xe, mỗi lần tham gia giao thông là mắt căng, đầu nhức, tay mỏi, nhìn thấy xe buýt như nhìn thấy… tử thần! Xe buýt nào cũng móp méo, trầy xướt giống như kinh qua đạn bom, thấy là hoảng rồi. Tất cả các công trình công cộng ảnh hưởng vào số đông người thì nhanh chóng đưa ra bên ngoài, và kết nối với các đường vành đai.
TP. HCM không phải không có khả năng khép các tuyến đường vành đai, Nhà nước, Chính phủ phải chú tâm để kết nối càng sớm càng tốt các tuyến vành đai cùng với làm thêm vài tuyến đường xuyên tâm nữa để giảm tải áp lực hạ tầng, tránh lãng phí các nguồn lực khác của người dân. Phải tăng mật độ giao thông công cộng mới cấm được xe máy, giảm bớt tai nạn, thay đổi lộ trình giao thông. Chứ bây giờ dùng biện pháp hành chính để cấm người dân đi xe máy mà phương tiện phục vụ công cộng không đồng bộ thì vô phương. Các nước cấm được xe máy vì đã làm xong hạ tầng kết nối.
Dời nhà sân bay Tân Sơn Nhất ra sân bay Long Thành, nhưng từ Thành phố ra sân bay Long Thành nếu không kết nối được, đi taxi vô Thành phố cả triệu đồng, bằng chiếc vé máy bay thì ai đi nổi. Chưa nói đêm hôm di chuyển từ sân bay về thành phố mà hệ thống xe công cộng không hoạt động, taxi thì đưa giá lên rất cao mà không an toàn, phát sinh nhiều tệ nạn xã hội. Đó là chưa kể đến lượng xe conterner hiện nay chạy ầm ầm buổi tối trong đô thị thì không hạ tầng nào, thiết kế kiểu gì cũng không thể nào chịu nổi…
Chưa kể sắp tới đây khi tuyến metro hoàn thiện mà không kết nối với hạ tầng được như bãi đỗ xe, quảng trường, công viên cây xanh để chuyển tiếp thì tình trạng kẹt xe sẽ tiếp tục xảy ra. Vì metro khi đổ khách xuống phải đi bộ hoặc trung chuyển sang tuyến đường khác, nếu không tính tới, việc di chuyển dưới cái nóng Sài Gòn khoảng 1 km rất vất vả”.
Để giải bài toán phá vỡ quy hoạch, KTS Cao Thành Nghiệp đề xuất: “Vai trò của Nhà nước là phải làm những hạ tầng cơ bản, những công viên lớn tập trung, chứ không phải công viên nhỏ trong khu ở. Công viên 23/9, công viên Lê Thị Riêng mới là công viên. Đà Nẵng 30 năm nay chưa có công viên cây xanh nào mới được xây dựng. Thành phố đáng sống kiểu gì?
Nhà nước chỉ làm quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, còn quy hoạch chi tiết lại để cho chủ đầu tư dễ dàng điều chỉnh, có một số khu vực chưa phủ hết quy hoạch, đó là kẽ hở của luật. Để phát triển đô thị, nhà nước phải đẩy nhanh phủ kín quy hoạch, các tuyến đường nhỏ thì dễ kêu gọi đầu tư từ doanh nghiệp dễ hơn, kết hợp giữa nhà nước và tư nhân cùng làm, nhà nước sẽ đỡ gánh nặng hơn”.
Muốn phát triển đô thị bền vững, trước hết phải bắt đầu từ luật
Đề cập đến vấn đề di sản trong phát triển đô thị hiện nay, KTS Cao Thành Nghiệp nói: “Chúng ta chưa bao giờ coi di sản là một vấn đề quan trọng của quy hoạch. Quy hoạch đô thị phải tích hợp quy hoạch di sản trong đó mới đảm bảo phát triển bền vững. Thủ Thiêm là lá phổi của Thành phố, nhưng bây giờ biến thành khu dân và nhà cao tầng hết, diện tích cây xanh mặt nước bị thu hẹp.
Ở trung tâm Paris, một toà cao ốc xuất hiện trong khu phố cổ lập tức dân phản ứng ngay, khiến cho tất cả các dự án sau phải dừng lại hết, buộc phải dời ra khu mới ven trung tâm Paris.
Khu trung tâm các đô thị thường thể hiện văn hoá xây dựng đô thị buổi ban đầu, mật độ xây dựng quy hoạch được tính toán xong rồi, giờ chúng ta phá vỡ cái đó để xây cái mới, nhưng hạ tầng vẫn như cũ thì bao giờ đô thị cũng bị méo mó, lởm chởm thì không nói là phát triển được, càng không thể nói bảo tồn cản trở phát triển được. Hà Nội, TP. HCM, các đô thị lớn đều bị tình trạng này.
Lẽ ra ngay từ đầu lãnh đạo Thành phố phải cương quyết, và thấy rõ chuyện này. Phải khoanh vùng các khu vực trung tâm để chỉnh trang thôi, không được phê duyệt cao tầng. London, Paris họ không xây chen ở khu trung tâm nữa, mà chuyển sang khu mới. Phát triển khu mới hiện đại hơn, tốt hơn lại có văn hoá phù hợp với phương tiện giao thông mới, ngược lại giữ cho khu cũ có bản sắc hơn.
Chúng ta cứ đổ xô vào xây cao ốc trong trung tâm, khiến cho Thành phố không còn bản sắc nữa, giá trị văn hoá bị mai một. Tôi rất buồn, rất bức xúc với khu Ba Son. Nếu ngay từ đầu giữ được Ba Son như quy hoạch ban đầu thì giá trị bất động sản còn tăng hơn nhiều. Nhưng bây giờ phá hết, cầu tàu biến thành mặt bằng, lòng sông bị lấn chiếm, tài công hai lần đâm dẫn đến tai nạn.
Ba Son, Thủ Thiêm đều có giá trị văn hoá, giá trị di sản riêng, giá trị đó cao hơn giá trị bất động sản. Một biệt thự khu trung tâm có thể bán với giá vài trăm tỷ nhờ giá trị di sản, văn hoá, lịch sử…. Còn biệt thự Phú Mỹ Hưng chỉ có thể bán với giá vài chục tỷ. Trong tính toán tài sản chung, tài sản riêng chúng ta định nghĩa sai, tính toán cũng sai, nên nhà đầu tư mới có thể “lách”.
Khu vực công cộng lại đem bán đi thì làm sao còn văn hoá nữa. 1.220 biệt thụ cổ, trong đó tập trung nhiều nhất ở Quận 1 và Quận 3 với hơn 800 biệt thự phần lớn của tư nhân được giữ lại, thì Thành phố phải có kế hoạch khai thác cụ thể, kết hợp với Sở Du Lịch, Sở Văn hoá – Thể thao để tạo sản phẩm đa dạng hơn cho du lịch”.
“Muốn phát triển đô thị một cách bền vững, trước hết phải bắt đầu từ luật. Chúng ta chưa đủ nguồn lực làm phần cứng thì làm phần mềm trước. Xây dựng pháp luật chỉn chu, đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội là giải pháp ít tốn tiền nhất, căn cơ nhất, trong đó con người là yếu tố quyết định.
Quy hoạch ở cấp nào giải quyết cấp đó, khi hạ tầng cơ sở tốt rồi thì nhà đầu tư cũng không thể làm lệch lạc quy hoạch được. Khi giao thông thuận tiện, người dân nếu không chấp nhận sự ngột ngạt của các căn hộ nén chặt sẽ tìm ra ngoại ô có môi trường sống tốt hơn, giảm áp lực hạ tầng cho khu trung tâm, yếu tố tiêu cực xã hội cũng sẽ giảm đi,” KTS Cao Thành Nghiệp kết luận.
