4 nghịch lý của thị trường bất động sản

Điều chỉnh quy hoạch vượt quá giới hạn cho phép của hạ tầng

Mở đầu buổi toạ đàm “Những nghịch lý của thị trường bất động sản” do TheLEADER tổ chức, TS. Võ Kim Cương - nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM đặt câu hỏi: “Tôi cho rằng quy hoạch có thể điều chỉnh theo nhu cầu của thị trường, tuy nhiên không thể điều chỉnh vượt quá giới hạn cho phép của hạ tầng, phá vỡ quy hoạch tổng thể như hiện nay. Vậy tư nhân có chia chác gì với các cơ quan Nhà nước trong chuyện này không?”. 

Chia sẻ nhận định của một số đại biểu Quốc hội về việc quy hoạch các đô thị hiện nay bị “dẫn dắt” bởi các nhà đầu tư, nhiều quy hoạch điều chỉnh đến 5 - 6 lần như quy hoạch Thủ Thiêm, TS. Võ Kim Cương phân tích: “Ý kiến của các đại biểu quốc hội cũng đang là bức xúc của nhiều người dân thành phố. Về quy hoạch, nguyên tắc là có điều chỉnh, việc đó là hiển nhiên vì quy hoạch mang tính dự báo cho tương lai. Trong cơ chế thị trường này, dự báo rất khó chính xác, nên trong quá trình triển khai phải theo nhu cầu của thị trường để có những điều chỉnh. Có hai loại điều chỉnh, điều chỉnh quy hoạch chung và điều chỉnh quy hoạch trong dự án. Hiện thị trường bất động sản đang thiên về điều chỉnh trong dự án.

Ví dụ dự án ban đầu chỉ cho xây hệ số khối tích công trình là 5 nhưng sau đó cứ điều chỉnh để tăng lên 6, 7 thậm chí lên gấp 10 lần mà không theo chuẩn mực của hạ tầng. Dĩ nhiên nhà đầu tư thì muốn tăng lên để khai thác triệt để quỹ đất nhưng việc đó phải tính toán lại quy hoạch như thế nào thì chưa được quan tâm rốt ráo. Đây cũng chính là lý do dẫn đến chuyện người dân có nhiều thắc mắc.

Tuy nhiên, một số chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch cũng có lý chứ không nhất thiết là tiêu cực, phía Nhà nước nếu tính toán kỹ thì sẽ không sao. Vì giấy phép xin ban đầu thường thấp do nhà đầu tư không đủ kinh phí, chỉ đủ tiền xây ít tầng thôi nhưng nơi đó quy hoạch cho phép nhiều tầng hơn thì họ xin điều chỉnh cao tầng hơn, đó là trường hợp thường xảy ra.

Ở TP. HCM, công trình gần cầu Khánh Hội đang xây nửa chừng bị ngừng, tạo thành khối xi măng đen thui. Đó là do xây vượt tầng cao, không chờ ý kiến của cơ quan quản lý, gây áp lực lên hạ tầng tại chỗ như bãi đậu xe, phần dịch vụ công cộng bị quá tải. Những trường hợp đó đã phá vỡ quy hoạch cục bộ, dẫn đến phá vỡ cảnh quan thành phố. Một điều rất dở nữa là một số nhà đầu tư không tôn trọng lời hứa với khách hàng trong các cam kết về hạ tầng khu ở như cây xanh, công viên, các dịch vụ tiện ích công cộng…”.

Quy hoạch đô thị thông minh nhưng không tính đến quốc gia thông minh

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP. HCM cho rằng: "Một trong những nghịch lý mà người dân quan tâm nhất hiện nay là chính quyền mới chỉ đề cập đến đô thị thông minh mà không tính đến quốc gia thông minh. Thời nay số tiền làm quốc gia thông minh không lớn, các Hiệp định thương mại tự do giúp cho Việt Nam có thể thuê các nhà mạng lớn với giá rẻ. 

Đô thị thông minh hiện giờ camera tùm lum nhưng chỉ là kiểm soát cục bộ từng dự án, chưa kết nối được với toàn thành phố, với quốc gia. Hơn nữa, camera chỉ đang kiểm tra người tốt, còn ăn trộm nếu làm chuyện bậy họ mang bảng sổ xe giả, do đó dù có chiếu cực rõ tận mặt cũng không bao giờ bắt được, vì chưa kết nối được dữ liệu với toàn quốc”.

Về ngân sách thực hiện quy hoạch, ông Bảo kiến nghị, quy hoạch tốt sẽ thu về ngân sách tốt. Các nhà làm quy hoạch phải “vượt qua nỗi sợ” chừa mặt tiền lớn, đã làm nguyên con đường thì phải quy hoạch rộng ra 300m, còn làm 100m hay vài chục mét thì giao thông vẫn sẽ hạn chế như hiện nay. 

Về việc đền bù giải phóng mặt bằng quan trọng phải có “mồi thơm”, đền bù thoả đáng cộng với giá trị gia tăng thì người dân sẽ đồng thuận. Sau đó, nhà nước sẽ thực hiện đấu giá diện tích đó, chắc chắn ngân sách sẽ lời khủng khiếp. 

Về hạ tầng, các dự án lớn, trọng điểm phải tập trung làm trước, còn dự án nhỏ Nhà nước có thể xã hội hóa đấu thầu. Dự án lớn chậm chạp dẫn đến chiến lược lớn không ổn. Vành đai ngoài, vành đai trong làm tốt, kết nối xương cá đi, còn đắp vá xương sườn mà xương sống không giải quyết thì chỉ phá vỡ quy hoạch. 

CLB Bất động sản TP. HCM cũng đang chuẩn bị làm đề án ngân sách cho quy hoạch TP. HCM. Nhà nước muốn 63 tỉnh thành cùng phát triển nhưng đề xuất của chúng tôi là TP. HCM cần được ưu tiên đầu tư ngân sách nhiều hơn, con số kiến nghị là 20% doanh thu của thành phố. Ngoài ra, cũng cần tiếng nói đa ngành, đa chiều hơn về quy hoạch, có cơ chế để cho doanh nghiệp tự quyết định và tự đấu thầu về đường xá trong dự án của mình.

Thị trường bất động sản "bát nháo, vô lường"

Đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, TS. Nguyễn Minh Hòa - Nhà đô thị học cho biết: “Thực sự hiện nay ai đang dẫn dắt thị trường này? Không phải là Nhà nước. Ở các nước, chính quyền biết được thành phố này, địa phương kia nhu cầu các loại nhà ở cao cấp, trung cấp, nhà ở xã hội… là bao nhiêu, những nhóm dân cư nào cần ở các loại nhà đó? Chính quyền TP. HCM chưa bao giờ biết điều này? Tôi biết rất rõ điều đó, bởi tôi cũng nằm trong hội đồng xét duyệt của thành phố trong những dự án lớn của các đại gia, cũng mua bán bất động sản. 

Nói các sở làm thì Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc trả lời không làm chuyện này, không phải nhiệm vụ của mình. Thành phố chưa bao giờ kế hoạch hoá nhu cầu nhà ở của người dân nên thị trường cứ nhảy múa, lúc nóng lúc lạnh, không biết đường nào mà lần. Người nào hiểu biết kém về luật, những người yếu thế là chết ngay, chết thật trong cuộc chơi này. 

Thử đặt câu hỏi những căn hộ sản xuất ra có đến tay người tiêu dùng không hay có đến 70% là đầu cơ. Đầu cơ hay đầu tư không có gì là sai cả nhưng phải làm thế nào cân bằng giữa cung và cầu. Có những bộ phận người dân của TP.HCM suốt đời không bao giờ có nhà cả, Nhà nước phải tính đến chuyện đó, phải có quỹ nhà để tự cân đối.

Thật ra ở Sài Gòn xưa, giá vàng do người Hoa quyết định, bây giờ ai quyết định giá nhà, giá đất? Đó là các đại gia! Vingroup, Tuần Châu chỉ cần đánh tiếng sẽ đầu tư cái cảng đô thị từ Sài Gòn đến Củ Chi lập tức 20 ngày sau đất Củ Chi lên ào ào. Sau đó họ lại bảo không đầu tư nữa, thế là lại xuống ầm ầm. Thậm chí cả quan chức cũng thế, chỉ cần nói sẽ nâng cấp một huyện lên quận, ngày hôm sau đất đai tại đó tăng giá liền…

Thực tế, nội lực về tài chính của thành phố, nhà nước còn yếu quá, muốn đầu tư cũng không có tiền. Đáng lẽ phải đấu thầu nhưng có thời gian kinh tế khủng hoảng, đất đóng băng kéo dài 5-6 năm nên có được một nhà đầu tư đề nghị là sướng rồi. Bây giờ phải giải quyết đất chỉ định đấu thầu suốt 15 năm không được, cũng không biết phải làm thế nào. Ví dụ như toàn bộ dự án của Novaland ở đường Phổ Quang, Phú Nhuận không biết giải quyết thế nào.

Tới đây, quỹ đất TP. HCM sẽ hết, không còn móc được chỗ nào trong nội thành nữa. Ngày xưa các đại gia chơi trò “móc lõm”, giờ không được nữa rồi, phải đi ra quận 2, Gò Vấp… Nhưng chưa chắc đã bán được vì phụ thuộc cơ sở hạ tầng, trường học không tốt, không có công viên, nhà trẻ, cũng khó bán. Một số nhà đầu tư lớn đã chuyển về các tỉnh Long An, Nhơn Trạch như Nam Long hay Novaland bỏ về Cần Thơ, Phan Thiết...

Chính vì không có quy hoạch, kế hoạch tốt, nên mới dẫn đến tình trạng thị trường bát nháo như trên. Ví dụ Bình Chánh có 10 ngàn căn hộ không bán được, nếu thành phố chỉ cần đầu tư đường, công viên, trung tâm đô thị mới, trong vòng nửa tháng chắc chắn sẽ bán hết sạch.

Phải có tổ hợp sống, không gian sống cho những khu đô thị mới, nếu không trong thời gian tới, TP. HCM sẽ rơi vào tình trạng các nhà đầu tư bỏ đi".

Quy hoạch không đồng bộ dưới cái nhìn đa ngành

Chia sẻ tại tọa đàm, TS.KTS Nguyên Hạnh Nguyên, chuyên gia về bảo tồn nhấn mạnh tính không đồng bộ trong công tác quy hoạch: “Bản quy hoạch Đà Lạt vừa rồi là một bài học đắt giá cho những nhà quản lý, người làm quy hoạch. Chúng ta dường như muốn thương mại hoá toàn bộ diện tích trung tâm đô thị, mà không hề tính toán đến các yếu tố văn hoá, lịch sử, di sản… để bảo tồn, tạo giá trị lớn hơn cho bất động sản đô thị?

Ở các đô thị đặc thù có hệ thống di sản như TP.HCM, Hà Nội, Đà Lạt... chúng ta chưa bao giờ có bản vẽ quy hoạch di sản nằm trong hệ thống quy hoạch chung của đô thị bên cạnh quy hoạch giao thông, cảnh quan, kiến trúc, quy hoạch kinh tế. Không nên có quan niệm đô thị 1.000 năm mới là di sản. Có những kiến trúc tồn tại 50 năm đã mang rất nhiều dấu ấn lịch sử, góp phần làm nên bản sắc của đô thị. Mất bản sắc là mất tất cả, thành phố mất dấu ấn văn hóa và không còn sức hút nữa, bất động sản sẽ đi xuống. 

Khi bắt đầu hình thành đô thị, các công trình đầu tiên luôn được xây dựng ở các vị trí đẹp và thuận tiện nhất, cùng với thời gian, chúng trở thành di sản có giá trị ở trung tâm đô thị, điển hình như cảng Ba Son, Dinh Thượng Thơ ở TP. HCM hay Dinh Tỉnh trưởng ở Đà Lạt. Nhưng nhà đầu tư lại dọn dẹp sạch di sản đi để xây dựng toà nhà vì lúc đó họ chỉ còn nhìn mảnh đất đấy là bất động sản chứ không còn là di sản nữa. Nếu biết hài hoà giữa phần xây mới các công trình xung quanh và bảo tồn di sản thì giá trị bất động sản sẽ lớn hơn rất nhiều.

Ở các nước quy hoạch luôn đi trước, thậm chí có quy hoạch đi trước 100 năm, 200 năm vẫn không phải sửa chữa gì như quy hoạch của Paris chẳng hạn, bao nhiêu năm không cần điều chỉnh lớn nhưng vẫn ổn, kể cả các vấn đề cấp thoát nước, giao thông chẳng hạn. 

Còn ở Việt Nam, quy hoạch thường “đi sau”, quy hoạch dựa theo những dự án nên có những bản quy hoạch chung rất thiếu tầm nhìn, quy hoạch sai. Khi triển khai các các dự án cụ thể, các nhà đầu tư còn can thiệp để điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết để tối đa hóa lợi nhuận. Các nhà tư vấn thiết kế thường chiều theo ý chủ đầu tư, cũng một phần do thiếu nhận thức về giá trị của di sản nên không đề xuất được các phương án thực sự có giá trị cho bất động sản.

Quy hoạch là phải phát huy được trí tuệ của các chuyên gia, phải có tư duy đa ngành. Chúng ta cũng thuê chuyên gia nước ngoài, họ nghiên cứu, phân tích rất tốt, rất chuẩn mực nhưng chúng ta không dùng đến, hoặc không thể triển khai trên thực tế. Đối với người Singapore, “không thể làm sai”, tức là luật phải cực kỳ mạnh; sau đó là “Không cần làm sai” do bản thiết kế quy hoạch đã rất chuẩn mực. Còn ở Việt Nam thì không làm sai là thiệt thòi do nhiều người khác làm được, “chạy” chỉ tiêu được! Thậm chí nhiều khi không thể không điều chỉnh vì chắc chắn không điều chỉnh thì không thể sử dụng được bản quy hoạch, không điều chỉnh thì bất động sản không thể xây lên được.

Tôi cũng thấy có những bản quy hoạch cần phải điều chỉnh nhưng cần điều chỉnh từ quy hoạch 1/2000 chứ không phải chỉ nhìn nhận lại 1/500, rồi quay ra sửa 1/2000. Nếu chỉ sửa 1/500 thì còn sửa mãi, người này sửa được thì người khác cũng sửa được.

Đó là chưa kể đến sự khác biệt của từng đô thị. Thành phố Hồ Chí Minh phải có đặc thù của riêng mình, không thể học theo tất cả mô hình đô thị trên thế giới. Người làm quy hoạch phải nghiên cứu đầy đủ về thành phố và khu vực, đồng thời cấp quyết định phải lắng nghe ý kiến góp ý của chuyên gia trong và ngoài nước để tạo ra một bản quy hoạch bền vững cho tương lai.

Chia sẻ tâm trạng chung của 9 vị chuyên gia gồm đầy đủ các thành phần liên quan đến bất động sản, quy hoạch, TS. Nguyên Hạnh Nguyên bày tỏ: “Tôi rất vui khi TheLEADER có một cuộc gặp gỡ, tranh luận thẳng thắn giữa các chuyên gia đa ngành, vừa có nhà đầu tư, nhà quản lý, người làm kiến trúc xanh, nhà xây dựng, khách hàng ở chung cư… Tất cả câu chuyện của các anh chị từ vĩ mô đến vi mô đều liên quan đến quy hoạch, thật sự thú vị.

Tôi hy vọng báo chí sẽ tạo ra nhiều hơn các diễn đàn mở để mọi người cùng có ý kiến thì dần dần sẽ thay đổi được trên cơ sở: Thực trạng quy hoạch hiện nay có vấn đề gì? Lỗi ở đâu? Làm sao để sửa? Khi có bản quy hoạch tốt rồi có giữ được không?... Đó là tất cả vấn đề cần đặt ra. Bởi khâu quản lý quy hoạch của chúng ta còn yếu kém hơn cả quy hoạch. Tôi nói rất thật như thế! Đó cũng một phần là lỗi của chúng tôi, những người làm đào tạo kiến trúc.

Nếu những yếu kém ấy mà chúng ta không chịu nhìn nhận, nếu không ngồi lại với nhau để cùng đưa ra một bản quy hoạch giống như ngày hôm nay chúng ta ngồi với nhau thì khó có thể thay đổi được hiện trạng này”.