Hạ tầng giao thông đô thị và hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ cộng đồng theo quy hoạch được phê duyệt thuộc trách nhiệm thực hiện của Nhà nước được triển khai quá chậm so với nhu cầu và tốc độ đô thị hoá của Thành phố.
Trong những ngày gần đây, vấn đề phá vỡ quy hoạch một lần nữa lại nóng lên trên bàn nghị sự. Có tới 1.390 dự án được điều chỉnh quy hoạch từ một đến sáu lần, trong đó có dự án nâng mật độ xây dựng từ 4,6% lên 40% và tầng cao bình quân 20-30 lên đến 40 tầng. Trên thực tế, những “rừng bê tông” xuất hiện ngày một nhiều trên một số trục đường lớn, tình trạng ùn tắc giao thông diễn ra triền miên, ngập lụt liên tục.
Đó cũng là chủ đề được tranh luận sôi nổi tại toạ đàm “Những nghịch lý trong sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam” do TheLEADER tổ chức, với sự tham dự của nhiều chuyên gia quy hoạch kiến trúc, xây dựng và nhà đầu tư, nhà quản lý.
Lý giải về nguyên nhân khiến cho quy hoạch nhiều nơi trong Thành phố bị phá vỡ, KTS Nguyễn Đình Hoà, chuyên gia nghiên cứu cải tạo và phát triển đô thị và có thời gian công tác chín năm ở Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP. HCM đã đưa ra bốn nguyên nhân khiến quy hoạch bị điều chỉnh.
Kiến trúc sư Nguyễn Đình Hoà.
Nguyên nhân thứ nhất là sự bất cập giữa quy mô dân số quy hoạch và quy mô dân số thực tế.
Theo quy hoạch chung của TP. HCM đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2010 định hướng đến năm 2025, dân số quy hoạch của Thành phố là 10 triệu dân cộng 2,5 triệu khách vãng lai. Tuy nhiên, dân số chính thức của TP. HCM được Công an TP. HCM công bố vào đầu năm 2016 đã đạt 13 triệu người (*). Trong nhiều năm gần đây theo các số liệu thống kê, trung bình từ 4-5 năm Thành phố tăng 1 triệu dân (mỗi năm tăng từ 200.000 người đến 250.000 người).
Luật cư trú do Quốc hội ban hành năm từ 2006 cho phép người dân Việt Nam có quyền tự do lựa cho nơi làm ăn, sinh sống trên toàn lãnh thổ Việt Nam. TP. HCM, nơi đất lành chim đậu, người dân ở khắp nơi trong cả nước muốn về sinh sống, học tập, làm việc đã tạo ra cơ hội về nguồn lực rất lớn cho Thành phố phát triển nhưng đồng thời cũng tạo nên một áp lực không nhỏ gây ra sự phá vỡ đối với quy hoạch Thành phố.
Chính quyền Thành phố rất muốn đầu tư xây dựng thật nhiều đường giao thông, trường học, bệnh viện, công viên cây xanh - thể dục thể thao... cho người dân Thành phố theo quy hoạch hoặc hơn cả quy hoạch nhưng không làm được (hoặc làm rất chậm) vì thiếu kinh phí và hạn chế về giới hạn của quy hoạch.
Nguyên nhân thứ hai dẫn đến việc quy hoạch bị điều chỉnh (trong một số trường hợp là cần thiết) để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Quy hoạch phân khu 1/2000 được sử dụng như công cụ quản lý của Nhà nước, thường mang tính dự báo chung, chưa rõ ràng và sắc nét nên việc điều chỉnh quy hoạch trong nhiều trường hợp là cần thiết.
Trong nhiều trường hợp, để đáp ứng nhu cầu của dự án, cần tiến hành cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2000 làm cơ sở để triển khai dự án theo quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng cần đảm bảo các chỉ tiêu chung của quy hoạch phân khu 1/2000 toàn khu đã được phê duyệt như quy mô dân số, tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất...
Về nguyên tắc, quy hoạch đã được phê duyệt được tính toán dựa vào điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu (trường học, bệnh viện, công viên cây xanh - thể dục thể thao...) và hạ tầng kỹ thuật nói chung (như cấp điện, cấp - thoát nước...), đặc biệt là hạ tầng giao thông.
Nguyên nhân thứba là quy mô dự án đầu tư bất động sản được cấp phép chưa tương thích với hiện trạng hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật (đặc biệt là hạ tầng giao thông) của Thành phố.
Hiện nay, hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang được triển khai thực hiện với quy mô tương ứng với hạ tầng giao thông theo quy hoạch đã được hoàn thiện, nhưng trên thực tế hạ tầng giao thông chưa được triển khai thực hiện hoàn thiện đúng theo quy hoạch (chẳng hạn như lộ giới đường theo quy hoạch được duyệt là 30 - 40m nhưng thực tế lộ giới hiện hữu chỉ đạt 20m do chưa được bố trí kinh phí ngân sách để triển khai thực hiện).
Vì vậy, nhiều dự án đầu tư bất động sản đã được đưa vào sử dụng trong điều kiện các tuyến đường giao thông kết nối trực tiếp với dự án chưa được hoàn thành đúng lộ giới theo quy hoạch. Đó là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng kẹt xe, ngập nước tại nhiều khu vực trong Thành phố.
Nguyên nhân thứ tư là quy hoạch treo (hay quy hoạch chậm triển khai thực hiện).
Quy hoạch treo (hay quy hoạch chậm triển khai thực hiện) đã và đang là nguyên nhân ngày càng to lớn đối với sự phát triển của một đô thị hay cả quốc gia.
Quy hoạch đô thị hiện nay được duyệt phục vụ mục tiêu quản lý định hướng tổ chức không gian trong đô thị, còn kế hoạch triển khai thực hiện thì hầu như chưa được nghiên cứu một cách thấu đáo nên tốc độ triển khai còn rất chậm.
Theo quy định, quy hoạch được phê duyệt luôn có hai phần, phần bản vẽ và phần kế hoạch triển khai thực hiện. Trên thực tế, phần kế hoạch triển khai thực hiện thường ghi rất chung chung như: phụ thuộc vào quyết định của Quốc hội, của Hội đồng nhân dân TP hoặc Hội đồng nhân dân cấp quận huyện, không nêu giải pháp cụ thể để kêu gọi, thu hút - hợp tác đầu tư và xác định rõ mốc thời gian dự kiến triển khai thực hiện (vì giới hạn năng lực của đơn vị tư vấn lập quy hoạch cũng như quyết tâm thực hiện cơ quan quản lý nhà nước).
Hiện nay, TP. HCM có hàng ngàn con đường và hàng chục ngàn tuyến hẻm ngoằn ngoèo, chằng chịt không đảm bảo điều kiện về an toàn phòng cháy chữa cháy và mỹ quan đô thị, chưa được đầu tư mở rộng lộ giới theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt (chỉ tiêu về mật độ đường của Thành phố hiện nay đạt 20% so với tiêu chuẩn - thuộc nhóm thấp nhất cả nước, tỷ lệ diện tích đất dành cho giao thông là 7,91%, thấp hơn rất nhiều so với tiêu chuẩn của một thành phố có quy mô lớn là từ 20-25%) (*).
Rất nhiều tuyến đường tại TP. HCM, bao gồm cả khu trung tâm như đường Võ Thị Sáu, Điện Biên Phủ, Đinh Tiên Hoàng, Lý Chính Thắng... chưa được mở rộng đúng lộ giới theo quy hoạch. Rất nhiều tuyến hẻm trên toàn thành phố được quy hoạch rồi để đó, chưa có kế hoạch triển khai thực hiện vì chưa có giải pháp và kinh phí.
Ngoài hạ tầng giao thông đô thị của Thành phố, các công trình công cộng hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ cộng đồng theo quy hoạch được phê duyệt (trường học, bệnh viện, chợ, công viên cây xanh - thể dục thể thao tập trung...) hiện nay theo phân vai thuộc trách nhiệm thực hiện của Nhà nước cũng được triển khai quá chậm so với nhu cầu và tốc độ đô thị hoá của Thành phố.
Hơn 4.660 ha đất công viên cây xanh đã được phê duyệt nhưng vẫn còn nằm trên giấy trên 20 năm, chưa có kinh phí để triển khai thực hiện; hàng trăm khu chợ tự phát trên phạm vi toàn Thành phố, tình trạng quá tải của các trường học, bệnh viện trong Thành phố, thiếu sân bãi luyện tập - thi đấu TDTT để cải thiện và nâng cao sức khoẻ của người dân... là một thực tế đáng buồn của Thành phố.
Quy hoạch treo (dự kiến làm công viên cây xanh, đường giao thông, công trình công cộng...) khiến cho bao số phận người dân có đất bị quy hoạch các thể loại công trình nêu trên thấp thỏm lo âu vì trong nhiều trường hợp bán cũng không được mà ở cũng không xong (vì không được cấp phép xây dựng).
Tốc độ phát triển các dự án bất động sản (nhà ở: chung cư, nhà phố, biệt thự; thương mại dịch vụ, văn phòng...) do các doanh nghiệp và người dân đầu tư theo nhu cầu của xã hội, thường vượt xa tốc độ triển khai thực hiện các công trình công cộng thiết yếu nêu trên do Nhà nước đầu tư, từ nguồn vốn Ngân sách. Đây chính là nguyên nhân gây phá vỡ quy hoạch.... tồn tại nhiều năm nay chưa có lời giải.
Cao ốc mọc lên như rừng nhưng hạ tầng giao thông không theo kịp.
Về vấn đề san lấp rạch trên địa bàn Thành phố, ông Hoà cho rằng, trước đây, khi Thành phố chưa có kinh nghiệm xử lý về kênh rạch, đã có hiện tượng san lấp nhiều kênh rạch, khiến một số khu vực của Thành phố bị ngập nước (dự án đang nghiên cứu thực hiện các dự án chống ngập để khác phục phần nào hậu quả của việc lấp rạch).
Hiện nay, Thành phố ban hành Quyết định 150 năm 2004 về quản lý hành lang bờ sông kênh rạch, theo đó tất cả khu đất dự án có rạch đi qua gần như phải giữ lại, nếu lấp rạch phải bù lại bằng diện tích 1,2 lần so với diện tích rạch đã bị lấp (chỉ trừ một số trường hợp đặc biệt được bố trí cống hộp thay cho rạch khi có đường giao thông giao cắt với rạch để bảo đảm tiêu thoát nước).
Ông Hoà cũng đưa ra một mối lo khác của Thành phố trong tình hình quản lý quy hoạch đô thị hiện nay. “Hiện nay, Thành phố còn nhiều khu đất trống để đầu tư phát triển dự án, nhưng do điều kiện hạ tầng kỹ thuật (đặc biệt hạ tầng giao thông) và hạ tầng xã hội chưa bảo đảm, nên Thành phố không thể cấp phép cho các dự án mới với quy mô tương đương các dự án kế cận đã được phê duyệt.
Nếu không thể triển khai đầu tư phát triển hệ thống giao thông theo quy hoạch được duyệt, rất nhiều dự án bất động sản sẽ bị ngưng đầu tư. Điều này khiến cho Thành phố HCM đang và sẽ đánh mất cơ hội thu hút đầu tư, đồng thời tạo nên sự bất bình đẳng về giá trị bất động sản giữa các chủ dự án đã được cấp phép - đưa vào sử dụng và các chủ dự án chưa hoặc không được cấp phép (mặc dù các khu đất có thể có vị trí tương đương nhau về mọi mặt: diện tích, hình dáng khu đất, điều kiện giao thông tiếp cận, chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu về dân số, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất...)
Đứng ở góc độ TP. HCM, TP rất không mong muốn điều đó, vì có đầu tư mới có phát triển. Đã đến lúc các nhà làm chính sách, nhà đầu tư, quy hoạch...phải cần ngồi lại để xem xét, nghiên cứu, đưa ra lời giải, làm sao có để tạo ra nguồn kinh phí phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng giao thông, công viên cây xanh - thể dục thể thao, công trình công cộng thiết yếu theo quy hoạch được phê duyệt hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn vốn Ngân sách”.
(*) (trích bài báo " TP. HCM ở nhóm " đội sổ" cả nước về mật độ kết nối giao thông" đăng ngày 31/10/2018 trên trang báo Cổng thông tin điện tử của Chính phủ - Thành phố Hồ Chí Minh)
(**) (trích bài báo " Dự báo sai dân số, gây khó cho quy hoạch đô thị" đăng trên trang báo Sài Gòn giải phóng online ngày 29/01/2018)
Điều chỉnh quy hoạch vượt quá giới hạn cho phép của hạ tầng, quy hoạch đô thị thông minh nhưng không kết nối với quốc gia thông minh, quy hoạch không đồng bộ dưới cái nhìn đa ngành, thị trường bất động sản bát nháo, vô lường... theo nhìn nhận của các chuyên gia đây là bốn nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay.
Điều chỉnh quy hoạch vượt quá giới hạn cho phép của hạ tầng, quy hoạch đô thị thông minh nhưng không kết nối với quốc gia thông minh, quy hoạch không đồng bộ dưới cái nhìn đa ngành, thị trường bất động sản bát nháo, vô lường... theo nhìn nhận của các chuyên gia đây là bốn nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, mặc dù bộ chưa có thông tin đầy đủ về các trường hợp quy hoạch dự án bị điều chỉnh do tác động chủ đầu tư, song cũng không thể loại trừ trường hợp này.
Theo Đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nhân, tỉnh Bình Dương, quy hoạch tại nhiều đô thị lớn hiện nay đang bị bẻ cong theo đề xuất của các nhà đầu tư dẫn đến những hệ luỵ nghiêm trọng, phá nát quy hoạch đô thị, giao thông và không gian công cộng.
Dự thảo Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XIV là một bước tiến mạnh mẽ về nhận thức lý luận và thực tiễn, khi khẳng định kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế.
Việt Nam cần đảm bảo việc nới lỏng lãi suất phải đi cùng với chất lượng của tín dụng, thận trọng các rủi ro khi dòng tiền đổ vào bất động sản và chứng khoán gây nên 'bong bóng tài sản'.
Thương mại điện tử Việt Nam tăng trưởng mạnh, mở ra cơ hội lớn cho doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) tham gia xuất khẩu trực tuyến. Tuy nhiên, để bứt phá, các doanh nghiệp cần vượt qua rào cản về logistics, chi phí và chiến lược vận hành.
Vinhomes Green Paradise vừa được công nhận là ứng viên chính thức đầu tiên của chiến dịch bầu chọn “7 kỳ quan đô thị tương lai” do New7Wonders phát động. Việc vượt qua 90 hồ sơ ứng cử và đề cử từ khắp thế giới để trở thành ứng viên đầu tiên đáp ứng các tiêu chí tham gia bầu chọn biểu tượng đô thị của thế kỷ 21 - đã khẳng định tầm nhìn và tầm vóc của “viên ngọc quý” Vinhomes Green Paradise trong việc phát triển mô hình đô thị kiểu mẫu của tương lai.
Cùng với xu hướng thuê văn phòng, ngày càng nhiều doanh nghiệp tính đến bài toán sở hữu mặt bằng ổn định để kiểm soát chi phí và bảo toàn dòng tiền dài hạn. Đây chính là động lực thúc đẩy mô hình Smart Asset - tài sản dòng tiền thông minh, trở thành cấu phần mới trong chiến lược tài chính của doanh nghiệp và nhà đầu tư tổ chức.
Nikken Sekkei – “ông lớn” kiến trúc Nhật Bản với hơn một thế kỷ tạo tác các công trình biểu tượng – đang mang tinh thần đến Imperia Holiday Hạ Long. Lấy chất liệu từ địa hình kỳ quan và bối cảnh di sản, thiết kế tại đây hứa hẹn tạo nên một dấu ấn mới cho không gian sống bên bờ vịnh.
Dự thảo Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XIV là một bước tiến mạnh mẽ về nhận thức lý luận và thực tiễn, khi khẳng định kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế.
Đợt lũ ở Nam Trung Bộ đang diễn ra, Đắk Lắk và Khánh Hòa là hai địa phương chịu thiệt hại nặng nề nhất về người, lần lượt ghi nhận 16 và 14 người chết.
Xu hướng kinh tế trải nghiệm đang định hình tiêu dùng mới tại Việt Nam, khi khách hàng ưu tiên cảm xúc, giá trị sống và sự phát triển bản thân hơn tài sản vật chất.
