Hai mảng sáng - tối của doanh nghiệp bất động sản

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo kết quả kinh doanh năm 2024 với sự tăng trưởng mạnh mẽ, thậm chí báo lãi kỷ lục.

Tuy nhiên, sự phân hóa tiếp tục thể hiện khi vẫn còn nhiều công ty chưa thể thực sự vực dậy sau giai đoạn khó khăn 2022-2023 và tiếp tục ghi nhận những khoản lỗ lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Mảng sáng với tăng trưởng, phục hồi

Công ty CP Vinhomes vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu trong ngành bất động sản khi ghi nhận doanh thu thuần quý IV/2024 hơn 33.000 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với cùng kỳ. Lãi ròng quý IV đạt hơn 14.000 tỷ đồng, tăng hơn 16 lần.

Tính chung năm 2024, Vinhomes ghi nhận tổng doanh thu thuần đạt hơn 102.000 tỷ đồng và lãi hợp nhất sau thuế vượt 35.000 tỷ đồng, tăng trưởng 4,5%. 

Đóng góp đáng kể vào kết quả tăng trưởng đến từ việc bàn giao đúng tiến độ các dự án lớn, đặc biệt là Vinhomes Royal Island.

Những doanh nghiệp lớn như Công ty CP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền và Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng duy trì được tốc độ tăng trưởng ổn định.

Theo đó, Khang Điền báo cáo doanh thu thuần quý IV/2024 đạt hơn 2.000 tỷ đồng, lãi ròng gần 400 tỷ đồng, mức cao nhất trong ba năm qua.

Lũy kế cả năm, Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần 3.280 tỷ đồng, tăng 57%, lãi ròng hơn 800 tỷ đồng, tăng 13%.

Về phía Nam Long, công ty cũng ghi nhận kết quả tích cực trong quý cuối năm 2024 với doanh thu thuần đạt 6.370 tỷ đồng, gấp gần 4 lần cùng kỳ 2023. Kết quả có được từ việc bàn giao nhiều dự án trọng điểm tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai.

Tính chung cả năm 2024, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần đạt 7.200 tỷ đồng, gấp 2,2 lần năm trước. Các dự án bất động sản dở dang được ghi nhận như Izumi, Waterpoint giai đoạn 1 và 2, Central Lake...

Từng gặp vô vàn khó khăn từ thị trường và các vấn đề trái phiếu, Bất động sản Phát Đạt vừa công bố báo cáo tài chính quý IV/2024 với sự phục hồi khá ấn tượng.

Doanh thu thuần đạt hơn 1.800 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 370 tỷ đồng. Cả năm 2024, doanh thu thuần đạt hơn 2.000 tỷ đồng, gấp hơn ba lần mức 618 tỷ đồng của năm 2023.

Kết quả này có được nhờ sự đóng góp lớn từ dự án khu đô thị Bắc Hà Thanh đã được tháo gỡ nhiều vướng mắc trong khâu pháp lý, triển khai, góp phần đưa lợi nhuận ròng quý IV lên mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Bước sang năm 2025, Công ty Phát Đạt sẽ tăng tốc triển khai các dự án lớn, không chỉ để củng cố vị thế mà còn nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Khu đô thị Bắc Hà Thanh vẫn là dự án trọng tâm, bên cạnh Khu nhà ở phức hợp Thuận An 1&2 tại Bình Dương đang hoàn thiện các bước pháp lý cuối cùng.

Ngoài ra, các dự án chiến lược như Q1 Tower tại Quy Nhơn, Bình Định, Khu phức hợp thương mại dịch vụ Như Nguyệt tại Đà Nẵng, Serenity Phước Hải tại Bà Rịa - Vũng Tàu và dự án khu phức hợp nghỉ dưỡng tại Côn Đảo hứa hẹn sẽ đóng góp đáng kể vào doanh thu trong tương lai gần.

Công ty chứng khoán BIDV (BSC) đánh giá các dự án du lịch tại các tỉnh ven biển sẽ là yếu tố dẫn dắt tăng trưởng chính cho Phát Đạt trong trung, dài hạn.

Theo đó, BSC dự phóng doanh thu thuần và lãi ròng của cổ đông thiểu số của Phát Đạt sẽ lần lượt ghi nhận mức tăng trưởng kép (CAGR) khoảng 40%/năm trong giai đoạn 2024-2026, với đóng góp hoàn toàn bởi hoạt động triển khai kinh doanh cốt lõi.

Mảng tối với những cái tên quen thuộc

Ở chiều ngược lại, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) đã công bố báo cáo tài chính với mức lợi nhuận thấp nhất kể từ năm 2008 bất chấp việc doanh thu tăng mạnh.

Cụ thể, doanh thu tăng chủ yếu tới từ chuyển nhượng bất động sản mang về 428 tỷ đồng, cao gấp 12 lần cùng kỳ và chiếm tỷ trọng một nửa doanh thu.

Tuy nhiên, do kinh doanh dưới giá vốn nên TTC Land báo lãi ròng chỉ còn hơn 4 tỷ đồng, giảm hơn 70% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp tiếp tục rơi vào cảnh lỗ ròng. Công ty CP Đầu tư LDG đạt doanh thu thuần chỉ vỏn vẹn đạt 1,34 tỷ đồng trong quý IV/2024.

Đáng chú ý, LDG còn chịu áp lực chi phí tài chính, hoạt động tăng cao dẫn tới ghi nhận lỗ ròng gần 305 tỷ đồng.

Lũy kế cả năm, LDG lỗ 778 tỷ đồng, tiếp tục tăng so với mức lỗ hơn 500 đồng năm 2023.

Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) ghi nhận doanh thu thuần đạt 49 tỷ đồng trong năm 2024, giảm 60% so cùng kỳ.

Công ty không ghi nhận bất kỳ doanh thu nào từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản , mà chỉ đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ và cho thuê.

Ngược lại, chi phí của Thuduc House lại tăng đột biến, nhất là chi phí quản lý tăng gấp bảy lần năm trước với hơn 340 tỷ đồng khiến Thuduc House lỗ ròng hơn 288 tỷ đồng trong năm 2024.

Đáng chú ý nhất có lẽ là trường hợp của Novaland. Năm 2024, Novaland ghi nhận doanh thu thuần từ bán hàng đạt hơn 8.300 tỷ đồng, tăng 104% so với cùng kỳ. Số tiền trên đến từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City...

Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế hợp nhất lũy kế 12 tháng ghi nhận âm hơn 4.300 tỷ đồng, trong khi năm 2023 vẫn dương gần 486 tỷ đồng.

Lần đầu kể từ khi công bố thông tin vào năm 2015, doanh nghiệp này báo lỗ cho cả niên độ tài chính.

Novaland cho biết, khoản lỗ trên phần lớn do trích lập dự phòng ở kỳ báo cáo bán niên theo quan điểm riêng của đơn vị kiểm toán liên quan đến tiền thuê, sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của dự án Lakeview City, TP. Thủ Đức, TP.HCM.

Ngoài ra, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Novaland trong năm 2024 âm gần 6.000 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái âm hơn 7.600 tỷ đồng.

Triển vọng tiếp tục phân hóa

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025, tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating nhận định thị trường sẽ tiếp tục phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài nhờ môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng.

Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý sẽ đẩy nhanh việc triển khai dự án trong năm 2025, nhưng cũng làm tăng tiền sử dụng đất, gây áp lực đáng kể lên những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, khiến dòng tiền trong ngành phục hồi không đồng đều.

Theo đó, nguồn cung nhà mới sẽ cải thiện trong năm 2025 và vẫn thiên về phân khúc cao cấp. Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025.

Mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, VIS Rating kỳ vọng phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp, căn cứ trên các dự án đang triển khai.

Khu vực TP.HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như Vinhomes, Masterise và Lotte.

Các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Tuy nhiên, biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này.  

Bên cạnh đó, nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà, doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025.

Doanh số bán hàng dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện sẽ tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu cho các dự án nhà ở tại các Hà Nội và TP.HCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án như Vinhomes, Masterise, Đất Xanh, Khang Điền và Nam Long.

Dù vậy, khác với phân khúc nhà ở được hỗ trợ bởi nhu cầu mua cao, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua.

Ngoài ra, sự phân hóa sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2025. Dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp được theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu.

VIS Rating kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.

Tổ chức này kỳ vọng doanh thu bán hàng sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao.

Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.

Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của mình.