Bất động sản nhà ở 2025 tiếp tục tăng giá

Nguồn cung dần cải thiện

Thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc nhà ở trong năm 2024, điều này được dự báo sẽ tiếp diễn khả quan trong năm nay.

Một trong những chỉ báo cho thấy thị trường nhà ở đã hồi phục mạnh mẽ trong năm vừa qua là nguồn cung tăng mạnh theo năm. Các dự án nhà ở mở bán mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81 nghìn sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong đó, có hơn 65 nghìn sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng ba lần so với năm 2023.

Lượng giao dịch trong năm 2024 cũng tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả để ở và đầu tư rất cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa và quá trình phát triển kinh tế, trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện.

Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47 nghìn giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Với hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư.

Về cơ cấu giao dịch, căn hộ cao cấp là loại hình áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Giao dịch thấp tầng cũng cải thiện mạnh trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9 nghìn giao dịch. 

Phân khúc đất nền, giao dịch chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải xây nhà để bán.

Tiếp đà hồi phục của thị trường năm 2024, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025 sẽ
tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024.

Nhiều dự án đang có kế hoạch “ra hàng” để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường. Nhưng nguồn cung mới này dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của các chủ đầu tư lớn.

Giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng mạnh

Năm vừa qua, loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên tiếp tục “dẫn dắt” thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu và chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, sẽ tiếp tục giúp các dự án nhà ở mở bán mới duy trì mức giá bán “neo” cao. Trong khi mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại.

Cụ thể, sang năm 2025, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7-10% so với năm 2024, do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao. Đà tăng trên thị trường sẽ chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

Loại hình biệt thự, liền kề nhà phố cũng dần trở thành “tâm điểm" thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích dự kiến mở bán.

Trong khi nguồn cung đất nền sẽ tiếp tục giảm cùng quy định “siết” phân lô bán nền. Mặt bằng giá đất nền sơ cấp sẽ tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá tốt.

Mặt bằng giá các sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố cũng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng.

Bên cạnh đó, với nguồn cung chủ yếu tại các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn đã hình thành, có cư dân về ở cũng sẽ khiến giá biệt thự, liền kề có xu hướng tăng nhờ khả năng sinh lời tốt.

Trong khi đó, tại các dự án thấp tầng chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở, mức giá sẽ tiếp tục đi ngang ở mức cao.

Với những diễn biến giá như vậy, các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch, hấp thụ tốt nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại.

Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ vẫn sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị.

Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai.

Đất nền đã tách thửa, có pháp lý “chuẩn” tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”.

Bên cạnh các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, đã và vẫn đang thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, sự phát triển của thị trường năm 2025 sẽ được góp “nhiệt” nhiều hơn bởi các dự án quy mô nhỏ hơn.

Khởi đầu chu kỳ mới

Tuy nhiên, thị trường nhà ở vẫn đối mặt với không ít thách thức. Sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, giúp giá bất động sản tại một số địa phương liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, mang lại lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất “sạch” trong ngắn hạn.

Song, mức giá này cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới.

Chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tài chính trong nhiều năm tới.

Dù vậy, với sự đồng lòng của các doanh nghiệp, hiệp hội và cơ quan quản lý Nhà nước, cùng việc hoàn thiện và triển khai các quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, ông Đính kỳ vọng, nhiều vướng mắc sẽ từng bước được tháo gỡ.

Những nỗ lực này sẽ giúp thị trường phục hồi mạnh mẽ và phát triển ổn định hơn trong thời gian tới, mở ra cơ hội để bất động sản Việt Nam tiếp tục bứt phá và khai thác tiềm năng tăng trưởng.

Đặc biệt, trên nền tảng hành lang pháp lý hoàn thiện, thị trường bất động sản trong năm 2025 sẽ tiếp tục khắc phục các khó khăn còn “dang dở”, sẵn sàng “bước” vào giai đoạn tăng trưởng mới bền vững hơn nhờ nguồn cung mới từ hàng loạt các dự án đang triển khai sau khi được tháo gỡ vướng mắc, nhất là các dự án phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nghiên cứu từ Công ty CP Chứng khoán MB cũng cho thấy, bất động sản nhà ở sẽ khởi đầu chu kỳ mới. Một chu kỳ mới của ngành bất động sản đang bắt đầu, dựa trên ba động lực chính, lãi suất thấp, cải thiện cơ sở hạ tầng, và hoàn thiện khung pháp lý.

Theo đó, so với chu kỳ bất động sản dân cư trước đây, ba động lực chính được xem là động lực quan trọng để thúc đẩy giai đoạn mới của thị trường, trước hết là lãi suất đạt mức thấp sau một giai đoạn duy trì ở mức cao.

Thứ hai, sự cải thiện cơ sở hạ tầng đang giúp giảm bớt sự đông đúc tại nội thành và tăng cường kết nối giữa các tỉnh vùng ven, khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố.

Cùng với đó, việc thi hành các luật bất động sản sửa đổi kỳ vọng sẽ giải quyết những nút thắt hiện hữu của thị trường, qua đó giúp thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng phát triển bền vững.