Hàng trăm dự án nhà ở ách tắc vì thiếu một loại đất

Một cuộc rà soát của Bộ Tài nguyên và môi trường đã hé lộ gần 500 dự án nhà ở thương mại trên toàn quốc đang phải đối mặt với những thách thức pháp lý, khiến cho việc triển khai gặp khó khăn.

Theo kết quả của cuộc rà soát kết thúc gần đây, có tổng cộng 579 dự án nhà ở thương mại đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong số này, 493 dự án được xác định có dấu hiệu vướng quy định tại Điều 23 của Luật Nhà ở 2014.

Các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, đặc biệt tập trung tại các địa phương có nền kinh tế phát triển và nhu cầu về đất ở cao.

Tuy nhiên, số liệu từ 48 tỉnh thành phố cho thấy rằng phần lớn các dự án nhà ở thương mại đều gặp phải những khó khăn đáng kể, chủ yếu liên quan đến hai vấn đề chính.

Thứ nhất, nhiều doanh nghiệp cố gắng tạo lập quỹ đất để lập dự án nhà ở thương mại bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014.

Thứ hai, việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất khác” để triển khai dự án nhà ở thương mại cũng gây ra nhiều rắc rối, khi theo quy định, dự án phải có sẵn “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.

Điển hình cho vấn đề này là TP.HCM, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đã ghi nhận 126 dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất. Hơn 100 trong số này chỉ có “đất ở và đất khác” và khoảng 20 trường hợp có “đất khác không phải là đất ở”, điều này dẫn đến việc không được công nhận chủ đầu tư.

Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án vướng mắc pháp lý.

Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến các dự án tại TP.HCM và Hà Nội mà còn lan rộng ra các địa phương khác. Đồng Nai cũng ghi nhận 10 dự án nhà ở thương mại đang gặp khó khăn tương tự.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết Luật Đầu tư năm 2020 cũng gây khó khăn trong việc triển khai dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, sự thay đổi trong quy định về loại đất đã gây ra sự hiểu sai lầm và khó khăn trong việc lựa chọn chủ đầu tư.

Khoản 1 điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là “sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”.

Hình thức nêu trên được quy định tại khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020 là “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Tài nguyên và môi trường đề xuất xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, nhằm thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất và phát triển thị trường quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án nhà ở thương mại cũng gặp phải nhiều khó khăn. Một số dự án đã phải đối mặt với những người sử dụng đất không hợp tác hoặc đưa ra giá đất quá cao, khiến dự án không có đầy đủ đất để triển khai.

Pháp luật hiện hành lại chưa có quy định để giải quyết tình trạng một số người đang sử dụng đất không chấp thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư, hoặc chấp thuận với giá quá cao.

Bộ cũng chỉ ra rằng cơ quan thẩm quyền tại địa phương thường gặp khó khăn trong việc giao đất cho dự án, đặc biệt là khi liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất có nguồn gốc do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý hoặc do doanh nghiệp có nguồn gốc cổ phần hóa, để triển khai dự án nhà ở thương mại.