Khởi kiện chủ đầu tư: Gánh nặng án phí khiến cư dân chùn tay

Vấn đề vướng mắc lớn nhất dẫn đến thực trạng này được ông Tú chỉ ra là do chi phí tiền tạm ứng án phí.

Theo đó, những tranh chấp liên quan đến tài sản trong chung cư phải chịu án phí rất lớn do án phí được tính dựa trên giá trị của tài sản. Vì vậy, rất khó có chuyện người dân hay một cá nhân hoặc tập thể các thành viên trong ban quản trị có khả năng bỏ tiền ra để đóng khoản này. Quỹ bảo trì lại chỉ thực hiện vào mục đích đã được quy định rõ ràng, sử dụng sai sẽ bị xử lý và không có khoản tiền nào được sử dụng để chi tạm ứng án phí. Điều này đã dẫn đến việc khởi kiện ra tòa án gần như không thể thực hiện. 

Đơn cử tại một dự án chung cư tại Hà Nội xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư từ nhiều năm nay, cư dân đều muốn khởi kiện chủ đầu tư này về việc chủ đầu tư bán chỗ để xe ôtô trong chung cư nhưng việc khởi kiện không thể thực hiện do ban quản trị không  có kinh phí để thuê luật sư và đóng tạm ứng án phí. 

Trên thực tế, đối với các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung - riêng, mặc dù quyền khởi kiện của cư dân là có cơ sở nhưng để thực là không dễ dàng. Ông Tú nhấn mạnh và cho rằng, giải pháp trong trường hợp này là cư dân thống nhất tự nguyện đóng góp tiền vào chi phí khởi kiện. Song, điều này còn phụ thuộc vào sự thống nhất, quyết tâm của toàn bộ cư dân dự án, bởi mức chi phí bỏ ra là không nhỏ.

Cơ sở pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ sức răn đe các sai phạm

Trong khi người dân khó có thể khởi kiện chủ đầu tư ra toà khi tranh chấp chung cư xảy ra thì cơ chế pháp lý để xử lý vi phạm đối với các chủ đầu tư này cũng không rõ ràng, chưa đủ sức răn đe đối với những sai phạm.

Theo luật sư Tú, quy định xử phạt về quản lý sử dụng nhà chung cư chưa bao quát và giải quyết triệt để các vấn đề còn tồn tại trong quản lý, vận hành chung cư hiện nay. 

Việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư chỉ gói gọn trong Nghị định 139/2017 cho nhiều chủ thể gồm chủ đầu tư, ban quản trị và các cá nhân tổ chức khác. 

Nghị định này chưa bao quát được toàn bộ các hành vi vi phạm của các chủ thể khác nhau trong quản lý, sử dụng chung cư; chưa cụ thể hóa hành vi vi phạm đối với từng đối tượng cụ thể với từng khung hình phạt, từng hành vi vi phạm hành chính.

Mặt khác, các loại hình chung cư tương đối đa dạng bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Thực trạng này đòi hỏi ngoài việc áp dụng các quy định chung để giải quyết đối với các tranh chấp, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân, chung cư hiện nay cần có cơ chế xử lý đặc thù đối với các hành vi vi phạm cho từng loại hình  đang “nở rộ”. Đặc biệt là những vấn đề liên quan đến phát triển đầu tư xây dựng và vận hành quản lý phần sở hữu chung, sở hữu riêng của chung cư.

Đơn cử như hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân chung cư hiện nay rất chậm. Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư mang dự án thế chấp ngân hàng. Trong khi đó, trường hợp chủ đầu tư chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân cũng chưa có cơ chế xử phạt mang tính răn đe.

Ngoài ra, vấn đề về xử phạt liên quan trách nhiệm của chủ đầu tư trong công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy của nhà chung cư cũng chưa được đề cập đến trong khi thực tế đã xảy ra nhiều hậu quả liên quan đến vấn đề này, ảnh hưởng rất lớn đến cư dân, trật tự xã hội trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố.

Do đó, ông Tú cho rằng, ngoài những nội dung xử phạt có quy định trong Nghị định 139, cần bổ sung thêm một số hành vi vi phạm đối với chủ đầu tư như chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, không đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy ở chung cư hoặc một số hành vi cư dân như không đóng góp kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành gây ảnh hưởng đến hoạt động của chung cư.

Hoàn thiện cơ sở pháp lý để hoá giải tranh chấp chung cư

Để hạn chế các tranh chấp chung cư, theo Chủ tịch TAT lawfirm, các cơ quan quản lý cần có quy định pháp luật rõ ràng về vai trò trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị. Cụ thể như quy định về tầng hầm để xe sẽ do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hay thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. 

"Hầm giữ xe là thuộc về sở hữu chung nhưng lại giao quyền cho chủ đầu tư quyết định quyền sở hữu là điều khó hiểu".

Ngoài ra, theo quy định của Luật nhà ở 2014, ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định. 

Đối với mô hình ban quản trị nhà chung cư tổ chức theo mô hình tự quản, hoạt động không có mục đích lợi nhuận như chung cư phục vụ công tác tái định cư thì việc áp dụng chế tài xử phạt theo Nghị định 139/2017 là chưa hợp lý, ông Tú cho hay.

Theo vị luật sư này, các vấn đề liên quan đến tranh chấp tại các chung cư đang gia tăng, đặc biệt là những xung đột xoay quanh các vấn đề luật pháp chưa quy định cụ thể. Do đó, các cơ quan luản lý cần hoàn thiện các nội dung liên quan đến pháp lý để nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc cụ thể. 

Bên cạnh đó, hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư. Các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp chung cư.

Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay, đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước.

Tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình. 

Dưới góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực này cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư, ông Tú nhấn mạnh.