Chung cư trên 30 tầng phải có tầng lánh nạn
Thông tư số 21/2019/TT-BXD do Bộ Xây dựng vừa ban hành về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư vừa có hiệu lực từ ngày 1/7 đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó.
Theo đó, thông tư này đã đưa ra hàng loạt các yêu cầu về an toàn cháy mới. Dự án nhà chung cư, chung cư hỗn hợp ngoài việc phải tuân thủ các quy định về an toàn cháy theo QCVN 06:2019/BXD, còn phải đảm bảo các yêu cầu bổ sung theo Thông tư 21 của Bộ Xây dựng.
Một số quy định đáng chú ý về phòng cháy chữa cháy trong Thông tư số 21 có thể kể đến như những quy định về việc sử dụng vật liệu không cháy trong dự án nhà chung cư.
Cụ thể, thông tư mới quy định, tường và vách ngăn giữa các đơn nguyên; tường và vách ngăn giữa hành lang chung (bên ngoài căn hộ) với các phòng khác, phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 60. Tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ, phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 40 và cấp nguy hiểm cháy K0.
Bên cạnh đó, lan can các lô gia và ban công từ tầng 3 trở lên phải làm từ vật liệu không cháy. Các phòng có chức năng công cộng phải được ngăn cách với các phòng ở bằng các vách ngăn cháy loại 1, các sàn ngăn cháy loại 3, còn trong các nhà có bậc chịu lửa I thì phải ngăn cách bằng sàn ngăn cháy loại 2.
Đối với nhà chung cư có chiều cao từ 75m đến 100m (tương đương với khoảng từ 15 - 30 tầng), ngoài việc tuân thủ các quy định trên còn phải đảm bảo yêu cầu bổ sung các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy cao hơn với danh mục lên đến 19 quy định cần đáp ứng.
Một số quy định có thể kể đến như tòa nhà phải được phân chia thành các khoang cháy theo chiều cao, chiều cao mỗi khoang không lớn hơn 50m. Các khoang cháy phải được ngăn cách với nhau bằng một sàn ngăn cháy có giới hạn chịu lửa tối thiểu REI 150 hoặc bằng một tầng kỹ thuật với kết cấu chịu lực theo phương ngang (sàn và trần) có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn REI 90.
Tại các vị trí giao nhau giữa sàn ngăn cháy và các bộ phận ngăn cháy với kết cấu bao che của nhà phải có giải pháp đảm bảo không để cháy lan truyền qua các bộ phận ngăn cháy.
Về vật liệu, các cụm cửa sổ và các mảng lắp kính của ban công và lôgia phải làm từ vật liệu không cháy hoặc cháy yếu. Vật liệu hoàn thiện trần, tường, sàn trên các đường thoát nạn, trong sảnh thang máy, sành chung, tầng kỹ thuật phải là vật liệu không cháy.
Đáng chú ý, Thông tư 21 quy định, nhà chung cư có chiều cao từ 100m đến 150m (khoảng tư 30 - 50 tầng) phải bố trí tầng lánh nạn, gian lánh nạn. Tầng lánh nạn cách nhau không quá 20 tầng.
Quy định an toàn cháy không cho phép bố trí các căn hộ hoặc một phần căn hộ, văn phòng trên tầng lánh nạn, không cho phép bố trí các hoạt động thương mại trên tầng lánh nạn. Gian lánh nạn phải có diện tích với định mức 0.3 m2/người.
Bên cạnh đó, gian lánh nạn phải được thông gió tự nhiên qua các ô thông tường cố định bố trí trên hai tường ngoài đảm bảo tổng diện tích các ô thông gió ít nhất phải bằng 25 % diện tích gian lánh nạn. Chiều cao nhỏ nhất của các ô thông gió (tính từ cạnh dưới đến cạnh trên) không được nhỏ hơn 1,2m. Tất cả các trang bị, dụng cụ đặt trong gian lánh nạn phải làm bằng vật liệu không cháy.
Giá nhà sẽ tăng mạnh
Đánh giá về quy định phòng cháy chữa cháy mới đối mới nhà chung cư trong Thông tư 21 của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội cho rằng, các tiêu chuẩn về an toàn cháy được Bộ Xây dựng đưa ra đang ở mức quá cao và không hợp lý đối với thị trường bất động sản hiện nay.
Các tiêu chuẩn này hiện đang tương đương, thậm chí là cao hơn tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy tại các nước phát triển. Điều này là không phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của Việt Nam.
Theo ông Thanh, không thể phủ nhận mục đích tốt của tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy là nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân tại các dự án chung cư, đặc biệt là khi có sự cố cháy nổ xảy ra. Nếu các dự án nhà chung cư thực hiện được đầy đủ theo tiêu chuẩn này thì sẽ là điều rất đáng hoan nghênh trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, "vấn đề là với điều kiện kinh tế, xã hội hiện nay, rất ít các dự án nhà chung cư và doanh nghiệp bất động sản có thể thực hiện được các tiêu chuẩn này. Cũng giống như xe Rolls Royce, không ai phủ nhận rằng nó không sang trọng, không đẳng cấp nhưng số người có thể sở hữu tại Việt Nam chỉ đếm trên đầu ngón tay".
Ông Thanh lấy ví dụ về việc quy định an toàn cháy đưa ra hàng loạt các yêu cầu về vật liệu chống cháy được sử dụng trong nhà chung cư, hay như quy định đối với các chung cư trên 30 tầng, cứ 20 tầng phải bố trí một tầng lánh nạn, không có căn hộ và cho rằng, đây là những quy định "quá sức" đối với doanh nghiệp bất động sản.
Nguyên nhân là do để thực hiện các tiêu chí này, tổng mức đầu tư một dự án nhà chung cư sẽ tăng lên rất nhiều. Chi phí này sẽ làm giá thành nhà ở hiện đang ở mức cao sẽ còn tiếp tục tăng cao hơn nữa.
Hệ quả là giá bán căn hộ vượt quá khả năng chi trả của người mua nhà khiến dự án chậm thanh khoản. Cuối cùng, mọi rủi ro sẽ đổ dồn về phía doanh nghiệp. Doanh nghiệp không bán được hàng, hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, thậm chí là phá sản.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest) cũng cho rằng, nguồn cung các dự án bất động sản hiện nay đang hạn chế trong khi chi phí đầu tư ở mức rất cao đang là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng mạnh.
Theo ông Hiệp, các quy định về phòng cháy chữa cháy mới với yêu cầu dự án nhà chung cư phải sử dụng vật liệu chống cháy, thay đổi thiết kế dự án, bố trí những tầng lánh nạn, không kinh doanh được sẽ khiến chi phí đầu vào của dự án rất cao.
Điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người dân và thanh khoản trên thị trường bất động sản. Về lâu dài, thị trường bất động sản sẽ khó có thể phát triển một cách ổn định và bền vững, có lợi cho người mua nhà.
"Tắc" hàng loạt dự án
Tác động thứ hai, nguy hiểm không kém đối với thị trường bất động sản do Thông tư số 21 của Bộ Xây dựng gây ra theo ông Nguyễn Chí Thanh là sẽ làm đình trệ hàng loạt dự án trên thị trường.
Ông Thanh cho rằng, quy định mới về phòng cháy chữa cháy nhà chung cư đang gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc thực hiện ngay từ khâu thiết kế để đảm bảo theo đúng quy định.
Trừ các dự án "may mắn" đã được thẩm định hồ sơ thiết kế, xây dựng trước khi quy chuẩn này có hiệu lực sẽ được tiếp tục thực hiện. Còn lại, các dự án có hồ sơ thiết kế, xây dựng được thẩm định sau thời điểm Thông tư 21 có hiệu lực sẽ phải tuân thủ các quy định trong quy chuẩn này.
Như vậy, các dự án chưa phê duyệt sẽ phải sửa lại hết thiết kế theo quy chuẩn mới. Việc làm này sẽ tốn rất nhiều thời gian. Hoạt động phát triển dự án và kinh doanh của doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
"Những khó khăn về thủ tục pháp lý trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã khiến nhiều dự án không thể ra hàng, nay lại thêm quy chuẩn mới về an toàn cháy chắc chắn sẽ tiếp tục gây ách tắc hàng loạt dự án. Thị trường bất động sản vốn đã khó khăn càng khó khăn hơn", ông Thanh nhận định.
Vị lãnh đạo này cho rằng, tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy nhà chung cư nên được các cơ quan quản lý nhà nước quy định phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội và thực tế thị trường bất động sản.
Các cơ quan quản lý cần tránh đưa ra những quy định "trên trời", "thách đố" doanh nghiệp và thị trường bất động sản khiến việc thực hiện là vô cùng khó khăn.
Theo ông Thanh, tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy nhà chung cư nên giữ nguyên theo quy định cũ tại QCVN 06:2019/BXD. Bản thân quy định này đã rất đầy đủ và đảm bảo an toàn cháy. Bên cạnh đó, việc nâng cấp các quy định phòng cháy chữa cháy nên được thực hiện một cách dần dần để phù hợp với năng lực thực hiện của doanh nghiệp và thị trường.
