'Lá bài tẩy' gỡ nút thắt giá thuê mặt bằng bán lẻ

Tác động của dịch Covid-19 đã khiến các nhà bán lẻ phải tiến hành những cuộc đàm phán đầy thách thức với chủ nhà, với kết quả có thể sẽ làm thay đổi cục diện thương mại bất động sản trong dài hạn.

Theo báo cáo của JLL, đại dịch không phải là điều khoản ràng buộc trong hầu hết các loại hợp đồng thương mại. Trừ khi các hợp đồng mô tả rõ ràng cụm từ "dịch bệnh" hoặc "đại dịch" là một sự kiện bất khả kháng, nếu không thì chủ nhà sẽ không có nghĩa vụ phải cung cấp bất kỳ sự nhượng bộ nào về tiền thuê. 

Với việc thiếu tiền lệ, chủ nhà và khách thuê phải tự thỏa thuận các phương thức hỗ trợ nhau như giảm giá thuê hoặc trả chậm.

Ông Richard Fennell, Giám đốc bộ phận Quản lý tài sản của JLL nhận định, mối quan hệ giữa chủ nhà và khách thuê luôn được xây dựng trên cơ sở lâu dài và liên tục hỗ trợ nhau. 

Mặc dù không bên nào có lỗi trong tình huống khó lường này, nhưng chắc chắn các bộ phận soạn thảo hợp đồng đang phải xem xét kĩ càng các điều khoản ràng buộc cho những trường hợp tương tự có thể xảy ra trong tương lai. 

Những bài học rút ra từ đại dịch sẽ làm thay đổi các điều khoản của hợp đồng thuê trong tương lai và thay đổi động lực của bất động sản. 

Các chính sách giãn cách xã hội được chính phủ các nước áp dụng đã tác động trực tiếp đến dòng tiền của nhà bán lẻ và chủ nhà cũng phải đối mặt với sự thiếu hụt nguồn thu nhập. 

Theo báo cáo của JLL ghi nhận nhiều trung tâm mua sắm trên toàn cầu chỉ đạt từ 20 - 40% trên tổng tiền thuê kể từ khi lệnh đóng cửa có hiệu lực. Do đó, một số trung tâm mua sắm đang mất khả năng thanh toán nợ và có khả năng vi phạm các giao ước cho vay.

Tại các nước phát triển, các cuộc thương thảo đang hướng đến những giải pháp quy định mức giá thuê dựa trên tổng doanh thu của nhà bán lẻ, đây cũng là hình thức phổ biến tại Úc và Anh.

Premier Retail, một trong những nhà bán lẻ lớn nhất ở Úc, đã có thông báo rằng 1.200 cửa hàng trong hệ thống của họ sẽ không tiếp tục trả tiền thuê cố định, mà thay bằng tỷ lệ phần trăm của tổng doanh thu. 

Với hình thức tương tự, cửa hàng bách hóa Myer được cho là đang đàm phán các khoản thanh toán tiền thuê tương đương với 6% doanh thu.

Tiền thuê tính trên phần trăm doanh thu sẽ giúp cân bằng lợi ích của chủ nhà và khách thuê để cả hai bên có thể chia sẻ tỷ lệ đỉnh và đáy của nền kinh tế trên diện rộng, theo ông Cameron Taudevin, Giám đốc bộ phận Bán lẻ của JLL tại Úc. 

Đại dịch cùng sự tăng trưởng của thương mại điện tử đã làm giảm giá trị tài sản và mô hình kinh doanh của một số nhà bán lẻ truyền thống đang bị thách thức. Những thách thức này sẽ mang chủ nhà và khách thuê cùng ngồi xuống để tìm ra một cấu trúc giúp cả hai chắc chắn hơn về quyền sở hữu và dòng tiền để đổi lấy các cơ cấu cho thuê bền vững với đủ vốn lưu động, ông Taudevin nhận định.

Các điều khoản trong hợp đồng thuê sẽ thay đổi về giá thuê, thời hạn thuê và những yêu cầu nghiêm ngặt trong việc bảo vệ sức khỏe của khách hàng ra vào tòa nhà. Trong thời gian tới đây, các bên sẽ xem xét kỹ lưỡng hơn đối với việc soạn thảo văn bản pháp luật để giải quyết cụ thể việc giảm giá thuê hoặc trả chậm trong trường hợp xảy ra những khủng hoảng tương tự.

Thách thức sẽ đến khi khách thuê muốn đàm phán lại lợi ích thuê vượt khỏi giới hạn mà cả hai bên có thể sẵn sàng để chấp nhận trong thời gian này, các mối quan hệ lâu dài sẽ phụ thuộc rất nhiều vào các cuộc thương thảo. Càng đối đầu trước tình hình bất ổn sẽ không có lợi cho ai.

Thay vì giữ một mô hình cho thuê lỗi thời, chủ nhà và khách thuê cần phải linh hoạt và sáng tạo trong việc đối phó với các thách thức. Nếu cả hai bên không tăng cường hợp tác chắc chắn sẽ không ai có lợi trong kinh doanh, đại diện JLL kết luận.