Làm thế nào để tránh những ‘thành phố ma’?

Phát triển các dự án mới, khu đô thị mới làm sao để thu hút dân cư về ở có lẽ là một trong những vấn đề nan giải nhất của nhà đầu tư khi phát triển dự án.

Đúng địa điểm

Bài toán chọn địa điểm rất quan trọng đối với việc phát triển dự án. Địa điểm đúng phải đảm bảo các yếu tố phù hợp quy hoạch sử dụng đất của địa phương theo chiến lược phát triển chung của thành phố và khu vực.

Có hai chiến lược chọn địa điểm phát triển khu dân cư/đô thị mới. Thứ nhất, theo chiến lược vết dầu loang, tức là phát triển dần liền kề với các khu vực dân cư hiện hữu. Các quận ngoại thành là một trong những địa điểm phù hợp để lựa chọn như Quận 9 (cũ), Nhà Bè, Bình Chánh...

Thứ hai, theo hạ tầng giao thông kết nối, thường sẽ cách các khu dân cư hiện hữu từ 10-15km trong khoảng thời gian di chuyển khoảng 45-60 phút là ổn. Nếu hạ tầng giao thông tốt có thể nâng lên khoảng cách 20-25km. Chọn các quỹ đất dọc theo tuyến Metro, tuyến cao tốc, các tuyến đường vành đai, các cầu kết nối qua sông...là lựa chọn lý tưởng.

Điểm lưu ý là cần tính toán kỹ thời gian các tuyến giao thông hoàn thiện và đi vào khai thác để chọn điểm rơi phát triển dự án. Tránh trường hợp đón đầu quá xa đến 5-7 năm sau khi dự án đã hoàn thành mà đường giao thông vẫn chưa xong thì không thể giải quyết bài toán đi lại cho cư dân.

Đúng nhu cầu

Cần định vị và có chiến lược phát triển khu đô thị mới phù hợp với định hướng và động lực phát triển của địa phương. Định vị đúng nhu cầu sẽ thu hút đối tượng mua ở thực và hấp dẫn cả giới đầu tư mua đầu tư ngắn hạn hay tích lũy tài sản cho thuê dài hạn. Dự án phải thu hút được người dân địa phương hoặc người lao động trên địa bàn về ở thì mới thành công trong việc lấp đầy dự án.

Một trong những bài học nhãn tiền của thành phố mới Nhơn Trạch cách đây hơn 15 năm là có đến 90% người mua là nhà đầu tư ở Hà Nội, TP. HCM hay các tỉnh lận cận. Chính vì vậy, sau khi bàn giao sản phẩm không có người về ở mà chỉ ôm tài sản để đó chờ lên giá.

Vì thế, phải có tỉ lệ an toàn cho người tiêu dùng thực tại địa phương với tỉ lệ 30-50%. Nếu người mua lần thứ nhất không đạt thì người mua lần cũng phải hướng tới đối tượng này.

Giá cả sản phẩm cũng là một trong các yếu tố quan trọng để thu hút đối tượng ở thực. Rất nhiều dự án khi bán ra nhà đầu tư các nơi ôm sản phẩm thế nhưng dân địa phương lại không có khả năng chi trả vì vậy đối tượng mua đi bán lại cũng thuần túy là dòng khách đầu tư. Trong một khu đô thị cần sự đa dạng hóa sản phẩm để phục vụ nhiều đối tượng khách hàng tạo nên một cộng đồng dân cư sung túc và thịnh vượng.

Đi song hành với các chiến lược phát triển khác của địa phương và khu vực

Việc phát triển khu đô thị cần phải đi cùng với chiến lược phát triển khác của địa phương như khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm giáo dục, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí ... Đây là yếu tố quan trọng để tạo công ăn việc làm, thu hút người lao động và thu hút cư dân về ở, thúc đẩy hệ sinh thái đi kèm phát triển.

Đầy đủ tiện ích

Cần phân kỳ đầu tư hợp lý và phát triển hạ tầng giao thông đi cùng với các tiện ích nội khu nhằm phục vụ cư dân về ở. Hơn 80% dự án ở vùng ven chỉ dừng lại ở việc phân lô, bán nền. Chủ đầu tư ít quan tâm đến việc xây dựng và phát triển các tiện ích theo cam kết trong quy hoạch và như vậy rất khó để cư dân về ở trong môi trường không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu như trường học, bệnh viện, khu mua sắm hay đảm bảo an ninh cho gia đình.

Đúng chủ đầu tư

Chọn đúng nhà đầu tư là một trong những yếu tố rất quan trọng quyết định sự thành công của dự án. Chỉ có những chủ đầu tư có thương hiệu, có uy tín và đủ tiềm lực mới có khả năng phát triển dự án một cách chuyên nghiệp, đúng cam kết, tạo nên một khu đô thị hoàn chỉnh, đáng sống dành cho cư dân. Đây chính là yếu tố tạo nên sự tin tưởng và hấp lực thu hút cư dân về ở.

Những dự án do các chủ đầu tư thương hiệu dẫn đầu luôn có tỉ lệ lấp đầy và thu hút cư dân về ở cao nhờ hệ sinh thái được tạo lập nhanh chóng và đầy đủ phục vụ cư dân ngay trong những giai đoạn đầu phát triển.