Làn sóng đổi chủ dự án bất động sản sau khủng hoảng nợ

Trong phiên giao dịch ngày 30/11/2022, hơn 165 triệu cổ phiếu HPX của Hải Phát (giá trị gần 1.400 tỷ đồng) được khớp lệnh, chiếm 54% tổng lượng cổ phiếu lưu hành của công ty. Đây có thể coi là kỷ lục về khối lượng giao dịch trong một phiên trên thị trường chứng khoán Việt Nam. 

Ông Đỗ Quý Hải - Chủ tịch HĐQT của Hải Phát cùng các thành viên trong gia đình cũng đã liên tục bị call margin hàng chục triệu cổ phiếu trong nhiều tháng liên tục, qua đó, giảm mạnh tỷ lệ sở hữu tại Hải Phát từ trên 40% xuống còn hơn 14% ở thời điểm hiện tại và gần như đánh mất quyền kiểm soát công ty.

Chung hoàn cảnh với Hải Phát, khi cũng chịu áp lực nặng nề từ số nợ vay lên tới gần 65.000 tỷ đồng của doanh nghiệp, ông Bùi Thành Nhơn – Chủ tịch HĐQT của Novaland cùng Nova Group và các thành viên gia đình cũng bị bán giải chấp hàng trăm triệu cổ phiếu NVL trong suốt khoảng thời gian từ tháng 11/2022 tới nay và khiến tỷ lệ sở hữu công ty của nhóm này giảm về gần 50%. Ông Bùi Thành Nhơn cũng đã bị loại khỏi bảng xếp hạng tỷ phú USD của Forbes trong bối cảnh giá trị vốn hoá của Novaland đã “bốc hơi” hơn 150.000 tỷ đồng so với mức đỉnh trước đó hơn 1 năm.

Hiện tại, “Novaland đang làm việc với các đơn vị tư vấn tài chính để tiến hành kế hoạch tái cơ cấu toàn diện bao gồm: đàm phán với chủ nợ và trái chủ để cơ cấu lại lịch trả nợ, tập trung phát triển các dự án trọng điểm và cân nhắc khả năng bán bớt tài sản” – đại diện của Novaland cho biết sau buổi gặp gỡ nhà đầu tư diễn ra vào ngày 10/02 vừa qua.

Novaland đang triển khai kế hoạch tăng vốn lên gần 50.000 tỷ đồng, trong đó huy động từ nhà đầu tư chiến lược khoảng 10.000 tỷ đồng, nhưng bỏ ngỏ khả năng góp vốn bằng tài sản. Đồng thời phát hành cho cổ đông hiện hữu huy động khoảng 19.500 tỷ đồng. Sau đợt tăng vốn này, tỷ lệ sở hữu của gia đình ông Nhơn sẽ tiếp tục giảm sâu.

Cũng rơi vào tình cảnh cổ phiếu nằm sàn 17 liên tiếp phiên và có thời điểm có tới 7 công ty chứng khoán cùng thông báo bán giải chấp, tỷ lệ nắm giữ của ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT của Phát Đạt không thay đổi nhiều. Dù vậy, Phát Đạt đã chuyển nhượng 89% cổ phần tại Công ty Cổ phần địa ốc Hòa Bình - công ty con sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TP.HCM chỉ sau 5 tháng “thâu tóm” nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư với mục đích tối ưu nguồn lực đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và tất toán trái phiếu trước hạn.

Trong khi đó, với vị thế là nhà bất động sản lớn nhất Việt Nam, có giá trị vốn hóa thị trường khoảng 8 tỷ USD khi sở hữu một loạt các đại dự án bất động sản, Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) cũng phải chủ động tìm kiếm dòng tiền từ việc sang nhượng dự án chưa triển khai. 

Theo đó, Vinhones cùng Tập đoàn CapitaLand - “gã khổng lồ” bất động sản châu Á đang đàm phán chuyển nhượng tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD bao gồm một phần dự án Vinhomes Ocean Park 3 hoặc một dự án khác ở phía bắc thành phố Hải Phòng. Cuộc đàm phán diễn ra trong bối cảnh Vinhomes cũng như các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thanh khoản khó khăn nhất trong hơn một thập kỷ qua trên thị trường địa ốc.

Một công ty bất động sản có tiếng khác là Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) vừa bán 49% cổ phần của hai dự án khu dân cư tại Thủ Đức, TP. HCM với tổng giá trị khoảng 3.180 tỷ đồng cho Tập đoàn Keppel (Singapore) và quỹ KVF.

Đây là thương vụ đầu tư chung thứ hai của Keppel tại Việt Nam, sau khi mua lại ba khu đất ở Hà Nội vào năm 2022. Thương vụ được diễn ra trong bối cảnh Khang Điền ngày càng bộc lộ nhiều vấn đề tài chính khi “núi” tồn kho vẫn ở mức cao kỷ lục cùng lợi nhuận sụt giảm, công ty vẫn tiếp tục kế hoạch phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo để rót vốn vào các công ty yếu kém.

Cuối năm 2023 được dự báo là thời điểm sôi động diễn ra các giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản. Điều kiện để thúc đẩy hoạt động này là áp lực trả nợ ngày càng lớn của các doanh nghiệp bất động sản trong nước .

Bên cạnh các thương vụ đã công bố, theo đại diện của CBRE Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2023, nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước. Trong đó, 50% các nhà đầu tư đến Việt Nam tìm hiểu này là những tên tuổi mới trên thị trường.

Tuy vậy, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho rằng, pháp lý là một trong những rào cản lớn khiến các thương vụ không chốt được. Việc ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Do đó, ông Cần nhận định năm nay sẽ có một số giao dịch diễn ra, thậm chí có thể trị giá cả tỷ USD, nhưng chỉ với những dự án có pháp lý rõ ràng.