Lý do khiến Tập đoàn DIC phải trì hoãn các kế hoạch phát hành nghìn tỷ?

Mới đây, Tập đoàn DIC đã thông qua việc dừng đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu nhằm đảo bảo lợi ích của cổ đông trong điều kiện chứng khoán không thuận lợi.

Trước đó, DIC đã được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán thêm 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 15.000 đồng/CP, qua đó huy động 3.000 tỷ đồng và dự kiến triển khai từ quý II đến quý IV/2024.

Công ty dự kiến sẽ dùng 1.135 tỷ đồng để đầu tư dự án khu phức hợp Cap Saint Jacques giai đoạn 2 và 3; dùng 1.426 tỷ đồng đầu tư dự án Vị Thanh và 439 tỷ đồng tạm sử dụng để thanh toán trái phiếu.

Đáng chú ý, đây không phải là lần đầu tiên DIC lên kế hoạch rồi đột ngột huỷ phương án tăng vốn. Trước đó, vào tháng 4/2023, DIC cũng đã có nghị quyết thông qua việc dừng triển khai phương án phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Ngay từ cuộc họp đại hội đồng cổ đông năm 2022, DIC đã thông qua phương án phát hành thêm 100 triệu cổ phiếu với giá chào bán 30.000 đồng/CP.

Tuy nhiên, cuộc họp bất thường lần hai diễn ra hồi tháng 10/2022 đã thông qua phương án điều chỉnh giá chào bán xuống còn 15.000 đồng/CP sau khi cuộc hợp ĐHĐCĐ bất thường lần một tổ chức bất thành do không đủ tỷ lệ cổ đông tham gia.

Dù vậy cho tới nay, khác với những doanh nghiệp cùng ngành như Tập đoàn CEO, Khang Điền, Phát Đạt hay Đất Xanh, DIC vẫn chưa thể hoàn thành bất kỳ mục tiêu huy động vốn nào từ các cổ đông.

Thị trường không ủng hộ

Theo giải trình của DIC, điều kiện thị trường chứng khoán trong giai đoạn hiện nay không thuận lợi do nhiều diễn biến bất lợi như thị trường giao dịch ảm đạm với thanh khoản thấp, áp lực bán ròng từ khối ngoại mạnh và kéo dài liên tục từ đầu năm 2024, áp lực tỷ giá, chính sách liên quan đến lãi suất…

“Sau khi xem xét tình hình thị trường hiện tại và điều chỉnh thu xếp vốn bằng hình thức huy động vốn khác trên cơ sở đảm bảo lợi ích của cổ đông và công ty trong thời gian tới, HĐQT quyết định dừng triển khai đợt chào bán cổ phiếu nói trên. Việc triển khai đợt chào bán cổ phiếu sẽ được thực hiện vào thời điểm khác khi thị trường chứng khoán thuận lợi, đảm bảo lợi ích cho cổ đông và tập đoàn”, theo văn bản gửi đến các cổ đông DIC.

Hiện tại, giá cổ phiếu DIG đang giao dịch quanh mức thấp nhất trong vòng 20 tháng gần đây, hiện ở mức 19.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng giảm 30% so với cuối năm trước và giảm gần một nửa so với vùng đỉnh hồi tháng 4 năm nay.

Sự khó khăn của thị trường là dễ nhận thấy khi thị giá của không chỉ cổ phiếu DIG mà của các cổ phiếu nhóm ngành bất động sản nói chung đều đang giảm xuống mức thấp nhất trong hơn một năm trở lại đây.

Như cổ phiếu PDR của Phát Đạt cũng giảm 20% so với mức nền hồi đầu năm, thậm chí cổ phiếu CEO còn vẫn đang “tìm đáy” sau khi chia đôi kể từ mức đỉnh thiết lập hồi tháng 9 năm ngoái.

Đáng chú ý, cùng thời điểm DIC công bố các thông tin phát hành, Tập đoàn Đất Xanh cũng vừa công bố chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá chào bán là 12.000 đồng/CP nhằm huy động hơn 1.800 tỷ đồng.

Phản ứng tiêu cực trước thông tin trên, giá cổ phiếu DXG của Đất Xanh lập tức giảm sàn với thanh khoản kỷ lục. Ước tính chỉ trong vòng hai phiên kể từ khi ra tin, đã có gần 90 triệu cổ phiếu DXG bị bán ra, tương ứng giá trị giao dịch gần 1.500 tỷ đồng.

Có thể thấy, áp lực từ việc phát hành cổ phiếu trong bối cảnh thị trường chứng khoán vẫn chưa thực sự khởi sắc càng tạo áp lực bán lên các cổ phiếu trong giai đoạn này.

Nội lực suy giảm

Bên cạnh những khó khăn chung từ thị trường, nội lực cũng như vị thế của DIC cũng bị đánh giá suy giảm đáng kể sau khi trải qua các “biến cố” trong thời gian qua.

Theo đó, sự ra đi đột ngột của cố Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thiện Tuấn vào đầu tháng 8/2024 là một “mất mát” vô cùng lớn đối với tập đoàn này cũng như ngành bất động sản phía Nam nói chung.

Tình hình kinh doanh của DIC cũng không mấy tích cực để có thể “động viên" nhà đầu tư.

Trong quý III/2024, DIC ghi nhận doanh thu chỉ hơn 47 tỷ đồng, giảm 80% so với cùng kỳ, lãi sau thuế vỏn vẹn 11,23 tỷ đồng, mới hoàn thành 4,2% so với kế hoạch kinh doanh tham vọng đầu năm mà ban lãnh đạo đặt ra.

Đáng chú ý, không chỉ doanh thu suy giảm, biên lợi nhuận gộp của DIC cũng giảm mạnh từ 28,5% còn 9,2%, khiến DIC không đủ trả chi phí kinh doanh, chỉ thoát lỗ nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến. Lãi gộp của công ty giảm 93,5% so với cùng kỳ, còn 4,34 tỷ đồng.

Năm nay, DIC đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế hợp nhất tăng đột biến hơn năm lần so với năm ngoái, hướng tới con số 1.010 tỷ đồng trong khi mục tiêu tổng doanh thu hợp nhất là 2.300 tỷ đồng.

Thực tế cho thấy, không chỉ năm nay DIC cách xa mục tiêu lợi nhuận đặt ra, mà mấy năm qua, công ty thường xuyên đặt ra kế hoạch kinh doanh rất cao, nhưng kết quả thực hiện lại khiến cổ đông thất vọng.

Ba năm trở lại đây, DIC liên tục không thể hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm. Ngay cả trong năm 2021, khi DIC ghi nhận mức lãi trước thuế kỷ lục hơn 1.280 tỷ đồng, tập đoàn vẫn không thể đạt được mục tiêu lợi nhuận đề ra là 1.444 tỷ đồng.

Năm ngoái, DIC đặt kế hoạch doanh thu 4.000 tỷ đồng nhưng con số thực hiện chỉ 1.039 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt được cũng chỉ 166 tỷ đồng so với mục tiêu 1.400 tỷ đồng.

Lợi nhuận của DIC trong hai năm gần đây đều "mỏng" đi và đều cách xa vạch đích trong bối cảnh tiềm lực tài chính lại được bổ sung khi công ty tăng mạnh vốn điều lệ và hiện đã lên tới 6.098 tỷ đồng, điều này phần nào khiến các cổ đông hoài nghi hơn với kế hoạch tăng vốn lần này của tân chủ tịch Nguyễn Hùng Cường.

Bên cạnh kết quả kinh doanh kém khởi sắc, cơ cấu tài chính của DIC cũng cho thấy rủi ro hiện hữu với mức độ sử dụng đòn bẩy đang cao hơn so với nhiều doanh nghiệp cùng ngành.

Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) của DIC là gần 1,3 lần thể hiện phần lớn tài sản của công ty được tài trợ bằng nợ thay vì vốn tự có. Tỷ lệ này được ghi nhận ở mức xấp xỉ hoặc dưới 1 ở các công ty cùng ngành khác như Phát Đạt (đã tất toán nợ trái phiếu), tập đoàn CEO (0,41), Khang Điền (0,67), hay Đất Xanh (0,85).

Kế hoạch “dự phòng”

Trở lại với các kế hoạch phát hành, DIC dự kiến sẽ dùng 1.135 tỷ đồng để đầu tư dự án khu phức hợp Cap Saint Jacques giai đoạn 2 và 3; dùng 1.426 tỷ đồng đầu tư dự án Vị Thanh và 439 tỷ đồng tạm sử dụng để thanh toán trái phiếu.

Đây là hai trong số bảy dự án trọng điểm với tổng vốn đầu tư gần 44.200 tỷ đồng, được công ty tập trung nhiều nguồn lực trong thời gian qua, cùng với các dự án lớn khác như khu đô thị Long Tân, khu đô thị Nam Vĩnh Yên...

Trong đó, dự án Khu dân cư thương mại Vị Thanh nằm tại phường 4, TP. Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang với quy mô 83,46ha, tổng vốn đầu tư 5.650 tỷ đồng và đang được mở bán. Tính tới cuối năm 2023, dự án đã giải phóng mặt bằng được 75,68ha.

Phân kỳ 1 đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, giải phóng mặt bằng cho 104/127 căn shophouse. Phân kỳ 2 đã hoàn thành 85% hạ tầng kỹ thuật cho phần diện tích đã có mặt bằng, đang triển khai thi công khu shophouse và Khách sạn hội nghị DIC Star Vị Thanh. Phân kỳ 3 đang san nền phần diện tích đã có mặt bằng.

Còn dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques (CSJ) nằm tại số 169 Thuỳ Vân, phường 8, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, dự án triển khai trên diện tích 11.311,6 m2, tổng vốn đầu tư 3.577 tỷ đồng.

Trong đó, giai đoạn 1 gồm 372 căn hộ du lịch đã được công ty hoàn thành và đưa vào sử dụng; giai đoạn 2 và 3 (khối khách sạn 5 sao và căn hộ du lịch, khách sạn), hiện tại hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi đang được Bộ Xây dựng thẩm định.

Việc chậm trễ trong huy động vốn có thể gây ảnh hưởng đáng kể tới tiến độ thực hiện các dự án kể trên. Thêm nữa, việc thanh toán các lô trái phiếu tới hạn cũng phần nào tạo áp lực tới công ty.

Tuy vậy, với hơn 2.400 tỷ đồng tiền mặt hiện có, lượng trái phiếu cần thanh toán (439 tỷ đồng) cũng không quá ảnh hưởng tới tình hình tài chính của DIC, đặc biệt sau khi công ty cũng đã chủ động giảm một nửa lượng vốn dành cho thanh toán nợ trong lần điều chỉnh kế hoạch huy động vốn trước đó.

Ngoài ra, để tối ưu nguồn lực tài chính thiếu hụt, DIC cũng liên tục thoái vốn các công ty thành viên trong thời gian gần đây.

Mới đây nhất, vào ngày 30/12, DIC đã hoàn tất thoái toàn bộ vốn tại Công ty CP Phát triển thương mại Thiên Quang.

Tính tới cuối quý III, Thiên Quang là công ty liên kết của DIC với tỷ lệ sở hữu 35,5%. Đây là công ty hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh nội thất. DIC mới đầu tư vào công ty này trong năm 2024.

Thiên Quang được giới thiệu là doanh nghiệp chuyên thiết kế và thi công trọn gói các dự án, công trình, cung cấp đồ nội thất cao cấp. Công ty cung cấp sản phẩm cho các dự án của DIC Group như trụ sở DIC, khu vui chơi DIC Phoenix, cụm chung cư Vũng Tàu Gateway, Landmark Residence Vũng Tàu, Khu tổ hợp Cap Saint Jacques.

Vào ngày 23/12 trước đó, DIC Corp cũng đã thông qua chủ trương bán một phần cổ phiếu đang sở hữu tại công ty liên kết – Công ty CP Xây dựng DIC Holdings. Số cổ phiếu chuyển nhượng tối đa là 16,2 triệu đơn vị với giá chuyển nhượng không thấp hơn giá tham chiếu tại ngày giao dịch. Thời gian dự kiến giao dịch trong tháng 12/2024 - quý I/2025.

Nếu hoàn tất giao dịch, DIC sẽ hạ tỷ lệ sở hữu tại DIC Holdings từ 35,89% xuống còn 7,79%.

Trái ngược với đà lao dốc của cổ phiếu DIG trong năm nay, cổ phiếu DC4 của DIC Holdings ghi nhận đà tăng tích cực hơn 30% từ đầu năm và đang giao dịch ở vùng giá 13.400 đồng/cổ phiếu. Tạm tính theo mức giá này, DIG có thể thu về gần 220 tỷ đồng, đồng thời có thể giúp DIC lãi gần 80 tỷ đồng trong kỳ

Ngoài các kế hoạch cơ cấu lại vốn đầu tư, trong tháng 7 vừa qua, Tập đoàn DIC đã thông qua phương án vay 1.500 tỷ đồng từ BIDV để thanh toán các chi phí hợp pháp, hợp lệ, phát hành bảo lãnh, mở L/C để thực hiện dự án Cap Saint Jacques (CSJ), thời gian vay từ quý III/2024 với thời hạn tối đa 120 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên.

Khu phức hợp CSJ có quy mô 11.312 m2, gồm 3 khối công trình cao 27 - 31 tầng, tổng mức đầu tư 3.577 tỷ đồng, hạng mục chính là khách sạn 5 sao và condotel. Giai đoạn 1 của dự án gồm khối căn hộ du lịch C1 (372 căn), đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Tháng 6/2024, phần diện tích thương mại 6.554m2 đã được DIC chuyển nhượng cho công ty con là Công ty TNHH Du lịch DIC (DIC Hospitality).

Theo báo cáo tài chính quý III, DIC hiện có hơn 630 tỷ đồng dư nợ ngắn hạn và 328 tỷ đồng dư nợ dài hạn, lần lượt giảm 110 tỷ đồng và tăng 45 tỷ đồng so với quý trước. Đồng thời giá trị sản phẩm dở dang tại dự án CSJ cũng ghi nhận sụt giảm 80 tỷ đồng. Như vậy, khả năng cao DIC vẫn chưa đẩy mạnh dồn vốn cho dự án trong quý III vừa qua.

Trong phân tích mới đây của Công ty chứng khoán DSC, tổ chức này đánh giá sau thời gian tạm làm chậm hoạt động kinh doanh để hạ tối đa các khoản nợ trong thời gian thị trường "đóng băng", Tập đoàn DIC đã có những biến chuyển trong chiến lược. Theo đó, công ty đang lên kế hoạch huy động tối đa nguồn vốn để phát triển các dự án.

Dù vậy, DIC đang trải qua giai đoạn khó khăn bậc nhất trong lịch sử với liên tiếp các sự kiện trái chiều xảy ra. Công ty cần thời gian để ổn định thông qua việc kiện toàn đội ngũ lãnh đạo, giải quyết các vướng mắc pháp lý, nên khó có thể khởi sắc mạnh mẽ hơn trong hoạt động kinh doanh sớm như đã kỳ vọng trước đó.