Áp lực kép đè nặng lên cổ đông bất động sản

Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản Hudland đang chuẩn bị chào bán 23,4 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với mức giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến huy động khoảng 234 tỷ đồng.

Đợt chào bán, với tỷ lệ thực hiện quyền 74% và không hạn chế chuyển nhượng, sẽ được triển khai trong năm 2025, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phê duyệt.

Khoản tiền huy động dự kiến sẽ được phân bổ chủ yếu cho các dự án chiến lược, gồm 185 tỷ đồng cho Khu dân cư Bình Giang - Hải Dương và 22 tỷ đồng cho Khu đô thị Đồng Tâm - Yên Bái. Phần còn lại sẽ được sử dụng để phát triển các dự án mới và bổ sung vốn lưu động.

Việc tăng vốn này nhằm giải quyết các khó khăn tại dự án Bình Giang, nơi giá đất tăng mạnh, vượt xa dự toán ban đầu. Theo thông tin từ Hudland, chi phí đất tại dự án đã lên tới 1.411 tỷ đồng, cao hơn hơn 1.000 tỷ đồng so với dự kiến ban đầu.

Thành lập từ năm 2007, Hudland đã phát triển các dự án bất động sản như Khu đô thị mới Vân Canh và Palm Garden. Tuy nhiên, công ty đang đối mặt với thách thức lớn trong việc duy trì lợi nhuận trong bối cảnh chi phí dự án leo thang.

Doanh nghiệp địa ốc 'mượn lực' cổ đông

Kế hoạch phát hành cổ phiếu của Hudland diễn ra trong bối cảnh hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam, như DIC Corp, Becamex IDC và Tập đoàn Kinh Bắc, đang tăng tốc huy động vốn.

DIC Corp, gần đây được chấp thuận phát hành 200 triệu cổ phiếu với giá 15.000 đồng/cổ phiếu, kỳ vọng huy động 3.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này sẽ được sử dụng cho các dự án Cap Saint Jacques giai đoạn 2 và 3, khu dân cư thương mại Vị Thanh, và thanh toán trái phiếu đáo hạn.

Phương án phát hành này nằm trong kế hoạch phát hành tổng cộng 410 triệu cổ phiếu để tăng vốn lên hơn 10.200 tỷ đồng của DIC Corp. Tập đoàn có kế hoạch phát hành 150 triệu cổ phiếu riêng lẻ, 30 triệu cổ phiếu ESOP, hơn 15,2 triệu cổ phiếu để trả cổ tức năm 2023 và hơn 15,2 triệu cổ phiếu để tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu.

Becamex IDC, một tên tuổi lớn khác, đang triển khai kế hoạch phát hành 300 triệu cổ phiếu thông qua đấu giá công khai với giá tối thiểu 50.000 đồng/cổ phiếu. Công ty đặt mục tiêu huy động 15.000 tỷ đồng để phát triển các dự án trọng điểm, tái cơ cấu tài chính và đầu tư vào các công ty con.

Tập đoàn Kinh Bắc cũng lên kế hoạch chào bán 250 triệu cổ phiếu riêng lẻ, kỳ vọng thu về 6.250 tỷ đồng.

Becamex IJC đã chào bán thành công gần 126 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, qua đó tăng vốn điều lệ lên 3.777 tỷ đồng.

Theo kế hoạch, trong tổng số 1.259 tỷ đồng thu về, Becamex IJC dùng 366 tỷ đồng để đầu tư góp vốn thông qua hình thức mua cổ phần phát hành thêm vào Becamex Bình Phước; dùng 853,4 tỷ đồng cho việc trả nợ và 39,6 tỷ đồng để bổ sung vốn kinh doanh.

Áp lực kép dành cho cổ đông hiện hữu

Theo VIS Rating, nếu tất cả các kế hoạch phát hành cổ phiếu hiện tại thành công, khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động, phần lớn để phát triển dự án và tái cấu trúc nợ.

Nghĩa vụ nợ đáo hạn lần lượt là 75.000 tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90.000 tỷ đồng trong năm 2025 tại các doanh nghiệp niêm yết được VIS Rating theo dõi.

Việc phát hành ồ ạt cổ phiếu đang tạo áp lực pha loãng đáng kể lên giá trị cổ phiếu hiện hữu, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến các chỉ số tài chính như EPS (thu nhập trên mỗi cổ phần).

Thêm nữa, áp lực từ việc bỏ thêm tiền mua cổ phiếu trong bối cảnh thị trường chứng khoán vẫn chưa thực sự khởi sắc càng tạo áp lực bán lớn lên các cổ phiếu trong giai đoạn phát hành.

Trong khi đó, kết quả kinh doanh của nhóm này thậm chí "tụt lùi" trong nhiều quý vừa qua.

Như với DIC Corp, dù doanh thu thuần chín tháng tăng 46% nhưng lãi ròng giảm 85%, còn 16 tỷ đồng, chủ yếu từ chuyển nhượng căn hộ thuộc khu phức hợp Cap Saint Jacques, nhà xây thô tại dự án Đại Phước và Hậu Giang, quyền sử dụng đất tại dự án Nam Vĩnh Yên.

Tập đoàn Kinh Bắc ghi nhận lãi ròng chín tháng giảm 82% còn hơn 352 tỷ đồng, doanh thu thuần giảm 58% do nguồn thu chủ lực từ cho thuê đất và cơ sở hạ tầng giảm sâu 76%.

Với kế hoạch tham vọng năm 2024, doanh thu đạt 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng, Kinh Bắc khó hoàn thành mục tiêu khi mới đạt được lần lượt 22% và 10% chặng đường.

Trên thực tế, nhóm cổ phiếu bất động sản từ đầu năm 2024 tới nay ghi nhận nhiều diễn biến không mấy tích cực khi nhiều cổ phiếu liên tục “phá đáy” và giao dịch ở mức giá thấp xa so với đầu năm.

Dù các doanh nghiệp như Hudland, DIC Corp vẫn đặt kỳ vọng cao vào việc tăng vốn, áp lực từ chi phí đất đai, nợ đáo hạn và kết quả kinh doanh yếu kém đang khiến triển vọng trở nên mờ mịt.