Ngành bất động sản nỗ lực cơ cấu nợ trái phiếu

Sôi động làn sóng trả nợ trước hạn

Mới đây, Công ty CP Sonadezi Châu Đức vừa thông qua phương án mua lại toàn bộ lượng trái phiếu riêng lẻ đã phát hành trong năm 2021.

Theo đó, “ôm trùm” bất động sản khu công nghiệp phía Nam dự kiến sẽ chi 200 tỷ đồng để mua lại khoản nợ trái phiếu cuối cùng đang lưu hành này tính đến cuối quý III/2024 nhằm sắp xếp lại nguồn vốn.

Công ty sẽ chốt danh sách người sở hữu trái phiếu để thực hiện quyền vào ngày 24/12 sắp tới. Ngày thanh toán tiền mua trái phiếu dự kiến là 08/01/2025.

Từ đầu năm tới nay, Sonadezi Châu Đức đã huy động được gần 1.200 tỷ đồng vốn cổ phần từ cổ đông hiện hữu, qua đó có thêm nguồn lực để tái cơ cấu các khoản nợ vay tài chính và thanh toán trái phiếu.

Động thái trên của Sonadezi Châu Đức diễn ra trong bối cảnh làn sóng tất toán nợ trái phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang được đẩy mạnh.

Trước đó, ngày 22/10, Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Dream City Villas đã công bố tất toán trước hạn lô trái phiếu trị giá 2.300 tỷ đồng, qua đó chính thức không còn dư nợ trái phiếu dù công ty vẫn đang kinh doanh thua lỗ.

Trước đó, một số “ông lớn” bất động sản khác cũng đã sạch nợ trái phiếu bao gồm Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt, Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia…

Tại Đại hội đồng cổ đông năm 2024, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia cho biết, trong giai đoạn 2020 - 2023, doanh nghiệp đã mua lại trước hạn hoặc thanh toán đúng hạn tổng cộng hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu.

Hay như trường hợp của Công ty TNHH Phát triển bất động sản Cát Liên Hoa vừa chi tổng cộng 640 tỷ đồng mua lại toàn bộ phần gốc của hai lô trái phiếu đang lưu hành, sớm trước hạn từ 1-2 năm.

Tiền thân là Công ty TNHH Địa ốc No Va ra đời năm 2020, Cát Liên Hoa từng được Chứng khoán VPS thu xếp phát hành sáu lô trái phiếu có giá trị gần 2.000 tỷ đồng trong năm 2021.

Trong khi đó, do chưa thể sắp xếp đủ nguồn lực cho việc tất toán nợ trái phiếu, nhiều doanh nghiệp nỗ lực thanh toán từng phần các lô trái phiếu hiện hữu.

Dù chỉ còn chưa tới 25 tỷ đồng tiền mặt, Công ty CP Đầu tư Hải Phát đã công bố kế hoạch chi tổng cộng 153,8 tỷ đồng để mua lại trước hạn một phần lô trái phiếu có tổng trị giá 250 tỷ đồng phát hành ngày 28/10/2021.

Trong năm nay, Hải Phát đã nhiều lần mua lại trái phiếu trước hạn, với tổng giá trị gần 700 tỷ đồng, hiện còn bốn lô trái phiếu đang lưu hành.

Một số công ty địa ốc khác như Công ty CP Tandoland, Công ty CP Đầu tư kinh doanh bất động sản S-Homes, Công ty cổ phần Đầu tư Du lịch Vạn Hương… cũng đang thu xếp vốn và từng bước mua lại trái phiếu trước hạn.

Áp lực trái phiếu đến hạn vẫn cao

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có những biến chuyển mới với hoạt động phát hành và mua lại trước hạn diễn ra khá sôi động, song số liệu từ các tổ chức phân tích cho thấy áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn sẽ ở mức cao trong những tháng cuối năm, đặc biệt ở nhóm công ty bất động sản vốn có hồ sơ tín nhiệm yếu.

Theo đó, VNDirect ước tính tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của hơn 80 doanh nghiệp chiếm khoảng 190.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 18,6% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường.

Hãng chứng khoán này cho rằng, sau khi hạ nhiệt nhẹ trong quý III, áp lực đáo hạn sẽ tăng mạnh trở lại trong quý IV với khoảng gần 77.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn quý cuối năm, tăng gần gấp đôi so với quý trước.

Nhóm bất động sản có tỷ trọng lớn nhất, chiếm 35,8% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn, tương ứng giá trị hơn 27.500 tỷ đồng.

Trong khi đó, số liệu từ VIS Rating cho thấy, quý IV/2024 sẽ có khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư bất động sản phát hành sẽ đáo hạn, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước.

Trong đó, khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản lớn như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine.

Số còn lại 9.000 tỷ đồng trái phiếu được phát hành bởi 11 công ty. Trong đó, VIS Rating đánh giá có 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao, chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn bất động sản, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít.

Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu.

Mặc dù vậy, khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023-2024 với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền.

Ngoài ra về mặt pháp lý, với hơn 20 thông tư và nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý III/2024 sẽ đẩy nhanh việc phát triển dự án và bán hàng vào năm 2025.

Các nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024.