Doanh nghiệp bất động sản trước áp lực trả nợ cuối năm

Trong giai đoạn cuối năm, các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực lớn từ các khoản trái phiếu đến hạn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản – nhóm ngành mà phần lớn tổ chức phát hành có hồ sơ tín nhiệm yếu theo đánh giá hồi tháng 11 của hãng xếp hạng VIS Rating.

Áp lực thanh toán vẫn cao

Theo số liệu mới nhất được VIS Rating công bố, có khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư bất động sản phát hành sẽ đáo hạn vào quý IV/2024, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước.

Trong đó, khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản lớn như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine.

Số còn lại 9.000 tỷ đồng trái phiếu được phát hành bởi 11 công ty. Trong đó, VIS Rating đánh giá có 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao, chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn bất động sản, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít.

Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu.

Trợ lực từ thị trường và tháo gỡ pháp lý

Đối mặt với áp lực nợ đến hạn, khả năng trả nợ chung của ngành vẫn duy trì mức yếu trong quý III/2024. Mặc dù vậy, VIS Rating kỳ vọng mức đòn bẩy sẽ được kiểm soát nhờ các quy định mới và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng lên.

Cụ thể, tính đến quý III/2024, hơn một nửa chủ đầu tư được theo dõi có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ yếu. Điều này chủ yếu do sử dụng đòn bẩy quá mức để phát triển dự án trong giai đoạn 2021-2023 và tồn kho các dự án chưa hoàn thành cũng như hàng tồn kho chưa bán được khi tâm lý thị trường xấu đi kể từ năm 2023.

Các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024 sẽ giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới. Vì vậy, VIS Rating cho rằng, tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022-2023.

Bên cạnh đó, khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023-2024 với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền.

Theo đó, doanh số bán hàng bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2024 đã tăng 48% so với quý trước, mức cao nhất trong bốn quý vừa qua. Nhiều quy định mới về bất động sản được ban hành gần đây sẽ thúc đẩy việc phát triển các dự án và bán hàng vào năm 2025 và xa hơn.

Nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà, ở mức 7% so với cùng kỳ năm trước.

Thêm nữa, kỳ vọng về giá nhà tăng, kết hợp với việc giảm tiền cọc, sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, An Gia hay Hodeco đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp.

Ngoài ra về mặt pháp lý, với hơn 20 thông tư và nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý III/2024 sẽ đẩy nhanh việc phát triển dự án và bán hàng vào năm 2025.

Các chủ đầu tư sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác.

Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024.

“Năm 2025, chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ”, chuyên gia của VIS Rating nhấn mạnh.