Nan giải bài toán quản lý chung cư tại các bất động sản phức hợp

Mua nhà ở một dự án khu đô thị tại Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, chị Thu ít khi được sống “bình yên” theo đúng nghĩa do chủ đầu tư đã sử dụng một số lô đất thương mại để xây căn hộ khách sạn cho thuê lưu trú. Một số căn hộ trong các toà nhà chung cư để ở khác cũng được nhà đầu tư mua lại để kinh doanh cho khách du lịch thuê như khách sạn.

Mỗi ngày có đến hàng chục đoàn khách du lịch ra vào, thuê phòng, sử dụng các dịch vụ ăn uống, vui chơi giải trí. Hầm gửi xe lộn xộn giữa xe của của khách du lịch và cư dân. Cuộc sống của cư dân trong khu đô thị bị xáo trộn nghiêm trọng, chị Thu chia sẻ.

Không chỉ ở dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp bao gồm cả cơ sở lưu trú du lịch tại các thành phố biển mà ngay tại Hà Nội, nhiều cư dân cũng “bất an” khi sống ở các bất động sản phức hợp vừa để ở vừa có các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng.

Một số dự án thậm chí diễn ra mâu thuẫn căng thẳng. Như ở một khu phức hợp có sáu tầng trung tâm thương mại và 18 tầng căn hộ tại quận Thanh Xuân, cư dân phàn nàn vì cuộc sống bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi số lượng người ra vào liên tục của khối văn phòng, trung tâm thương mại; các nhà hàng, khu vui chơi giải trí kéo dài đến tận khuya.

Chủ đầu tư cũng không rõ ràng trong các khoản thu chi phí dịch vụ giữa phần căn hộ và trung tâm thương mại, diện tích chung, diện tích riêng của các khối thương mại, dịch vụ và chung cư khiến cư dân bức xúc.

Giám đốc một đơn vị quản lý toà nhà tại Hà Nội thừa nhận, vân hành các chung cư nằm trong khu phức hợp phức tạp hơn rất nhiều so với các dự án chỉ để ở đơn thuần. Nếu không có đơn vị quản lý vận hành có kinh nghiệm để đảm bảo an ninh trật tự thì sẽ rất khó đáp ứng nhu cầu cuộc sống của người dân mua nhà để ở.

Có nên mở rộng phạm vi điều chỉnh quy chế quản lý nhà chung cư?

Chính vì những phức tạp trong quản lý các bất động sản đa chức năng mà tại dự thảo Thông tư Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến rộng rãi đã mở rộng phạm vi điều chỉnh bao gồm thêm nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Theo đó, phạm vi điều chỉnh của dự thảo quy chế quản lý nhà chung cư có thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác, trộn lẫn các chức năng bất động sản như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm.

Ông Nguyễn Hồng Minh, Tổng giám đốc Công ty Quản lý và khai thác toà nhà PMC cho rằng, khi Bộ Xây dựng mở rộng phạm vi điều chỉnh quy chế quản lý nhà chung cư thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác thì các nhà làm luật phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các khu chức năng này.

Ví dụ, thời gian hoạt động, lưu lượng khách vãng lai, đặc thù số lượng khách vãng lai, khách đến, khách viếng thăm ở lại, các hoạt động khác và các vấn đề điện, nước, ảnh hưởng, xung đột các chức năng khác tại các dự án bất động sản hỗn hợp với chức năng nhà ở.

Các bất động sản du lịch sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các bất động sản thông thường vì du khách đến để hưởng thụ sẽ ảnh hưởng trái ngược với bất động sản nhà ở là nơi cư dân cần yên tĩnh để nghỉ ngơi. Còn đối với các khu vực thương mại, thời gian hoạt động và luồng người cũng ảnh hưởng tới hoạt động của các cư dân tại tòa nhà.

Nếu quy định trộn lẫn các chức năng của bất động sản nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng này sẽ dẫn đến các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư sẽ chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân mà không tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của dự án bất động sản đó.

Quy định này rõ ràng sẽ không thể giải quyết một cách thấu đáo, triệt để mâu thuẫn chung cư, trái lại còn đẩy quy định vào việc bất lợi khi thực thi, ông Minh nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, khi các nhà làm luật trộn lẫn các chức năng bất động sản như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm thì đối tượng áp dụng sẽ hết sức rộng. Quy định sẽ áp dụng cả đối với khác vãng lai đến mua sắm tại khu thương mại, khách du lịch đến cơ sở lưu trú du lịch và các đối tượng của các bất động sản khác. Điều này đòi hỏi Bộ luật Dân sự phải điều chỉnh để bao gồm tất cả các đối tượng áp dụng trên.

Cần đảm bảo mọi hoạt động du lịch, kinh doanh không ảnh hưởng đến cư dân

Cũng theo ông Minh, việc quản lý phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu rất phức tạp. Đặc biệt, các dự án có chức năng thương mại, du lịch có tính liên kết hệ thống, kết cấu liên hệ tổng thể trong cụm nhà chung cư có thể dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro liên hoàn mà không thể chia cắt, phân biệt rạch ròi.

Do đó, quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải chi tiết rõ đối với chung cư hỗn hợp để định nghĩa được các rủi ro. Mặt khác, phải thực hiện quản lý như thế nào để tránh phá vỡ toàn bộ môi trường tại nhà chung cư.

Ông Minh cho rằng, các nội dung quy định nhà chung cư phải bao trùm điều chỉnh các hoạt động của bất động sản kinh doanh, du lịch, thương mại. Nói cách khác, mọi hoạt động của bất động sản kinh doanh, du lịch, thương mại, văn phòng cho thuê không được gây ảnh hưởng đến cuộc sống nhà tại chung cư.

Trong trường hợp các hoạt động của các khu bất động sản hỗn hợp gây ảnh hưởng đến cuộc sống nhà chung cư thì hội nghị cư dân có quyền đưa vào nội quy tòa nhà để điều chỉnh hoạt động của các khu bất động sản này, tránh toàn bộ cuộc sống nhà ở của chung cư bị xáo trộn và xung đột với tinh thần Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, các hợp đồng cho thuê của khu thương mại, khu căn hộ cho thuê ngắn ngày, dài ngày trong một chung cư phải thống nhất một mẫu chung và các điều khoản chung phải nằm trong khuôn khổ phạm vi của nội quy quy chế của nhà chung cư để bảo đảm các cư dân cư ngụ và người viếng thăm tại các bất động sản khác không thuộc nhà ở phải tuân thủ nội quy, quy chế phục vụ cho cư dân nhà ở.

Các dự án có thể thống nhất một mẫu hợp đồng cho thuê nhà, văn phòng và hợp đồng này phải được toàn bộ cư dân thông qua. Đối với các bất động sản khác ngoài nhà ở cần phải khống chế lượng người hoạt động tại tòa nhà.

Về nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, ông Minh cho rằng, nên tách ra các bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo nhiều phiên bản. Thứ nhất, đối với tổ hợp nhà chung cư đơn thuần chỉ có nhà ở. Thứ hai, đối với tổ hợp nhà chung cư hỗn hợp bao gồm khu thương mại và tất cả các bất động sản thương mại và nhà ở.

Nội dung chủ yếu của nội quy nhà chung cư cần phải có một bản nội quy chi tiết về nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư phát triển bất động sản cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm chi tiết đối với từng chủ khu thương mại, khu bất động sản cho thuê, tầng hầm để hoạt động của các phân khu này không ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân.

Theo ông Minh, các chức năng bất động sản khác nhau về nguyên tắc không thể gộp lẫn. Tại các dự án bất động sản của nước ngoài, họ phân biệt rất rõ ràng giữa các toà nhà để ở và toà nhà thương mại, dịch vụ, văn phòng. Không có chuyện trong cùng một toà nhà mà khối đế là trung tâm thương mại, văn phòng, còn các tầng phía trên là căn hộ để ở. 

Trong khi đó ở Việt Nam, hầu hết các dự án đều trộn lẫn các loại hình bất động sản này dẫn đến xung đột chức năng bất động sản, gây khó khăn cho công tác quản lý và ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân. 

Hơn nữa, theo vị lãnh đạo này, thông tư của Bộ Xây dựng chỉ có nhiệm vụ hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở, các phạm vi điều chỉnh của thông tư sẽ không được vượt quá phạm vi Luật Nhà ở. Trong khi đó, các bất động sản du lịch, thương mại liên quan tới rất nhiều luật và các quy định chuyên ngành khác như Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản.

Việc một thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành lại mở rộng sang các bất động sản khác ngoài Luật Nhà ở sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật và không thể điều chỉnh hết được.

Trước thực trạng tại các dự án bất động sản phức hợp như hiện nay, ông Minh cho rằng, nếu mở rộng phạm vi điều chỉnh quy chế quản lý nhà chung cư thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác thì cần ban hành nghị định để có thể điều chỉnh các luật có liên quan, đảm bảo tính toàn diện và khả thi trong khâu thực thi.