Nhiều chung cư nằm trong khu phức hợp có thêm dịch vụ thương mại, văn phòng thường dẫn đến xung đột các chức năng bất động sản, làm ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân và khó khăn cho công tác quản lý.
Mua nhà ở một dự án khu đô thị tại Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, chị Thu ít khi được sống “bình yên” theo đúng nghĩa do chủ đầu tư đã sử dụng một số lô đất thương mại để xây căn hộ khách sạn cho thuê lưu trú. Một số căn hộ trong các toà nhà chung cư để ở khác cũng được nhà đầu tư mua lại để kinh doanh cho khách du lịch thuê như khách sạn.
Mỗi ngày có đến hàng chục đoàn khách du lịch ra vào, thuê phòng, sử dụng các dịch vụ ăn uống, vui chơi giải trí. Hầm gửi xe lộn xộn giữa xe của của khách du lịch và cư dân. Cuộc sống của cư dân trong khu đô thị bị xáo trộn nghiêm trọng, chị Thu chia sẻ.
Không chỉ ở dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp bao gồm cả cơ sở lưu trú du lịch tại các thành phố biển mà ngay tại Hà Nội, nhiều cư dân cũng “bất an” khi sống ở các bất động sản phức hợp vừa để ở vừa có các công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng.
Một số dự án thậm chí diễn ra mâu thuẫn căng thẳng. Như ở một khu phức hợp có sáu tầng trung tâm thương mại và 18 tầng căn hộ tại quận Thanh Xuân, cư dân phàn nàn vì cuộc sống bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi số lượng người ra vào liên tục của khối văn phòng, trung tâm thương mại; các nhà hàng, khu vui chơi giải trí kéo dài đến tận khuya.
Chủ đầu tư cũng không rõ ràng trong các khoản thu chi phí dịch vụ giữa phần căn hộ và trung tâm thương mại, diện tích chung, diện tích riêng của các khối thương mại, dịch vụ và chung cư khiến cư dân bức xúc.
Giám đốc một đơn vị quản lý toà nhà tại Hà Nội thừa nhận, vân hành các chung cư nằm trong khu phức hợp phức tạp hơn rất nhiều so với các dự án chỉ để ở đơn thuần. Nếu không có đơn vị quản lý vận hành có kinh nghiệm để đảm bảo an ninh trật tự thì sẽ rất khó đáp ứng nhu cầu cuộc sống của người dân mua nhà để ở.
Có nên mở rộng phạm vi điều chỉnh quy chế quản lý nhà chung cư?
Chính vì những phức tạp trong quản lý các bất động sản đa chức năng mà tại dự thảo Thông tư Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến rộng rãi đã mở rộng phạm vi điều chỉnh bao gồm thêm nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Theo đó, phạm vi điều chỉnh của dự thảo quy chế quản lý nhà chung cư có thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác, trộn lẫn các chức năng bất động sản như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm.
Tổng giám đốc PMC Nguyễn Hồng Minh: Làm dịch vụ cần chạm đến trái tim khách hàng
Ông Nguyễn Hồng Minh, Tổng giám đốc Công ty Quản lý và khai thác toà nhà PMC cho rằng, khi Bộ Xây dựng mở rộng phạm vi điều chỉnh quy chế quản lý nhà chung cư thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác thì các nhà làm luật phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các khu chức năng này.
Ví dụ, thời gian hoạt động, lưu lượng khách vãng lai, đặc thù số lượng khách vãng lai, khách đến, khách viếng thăm ở lại, các hoạt động khác và các vấn đề điện, nước, ảnh hưởng, xung đột các chức năng khác tại các dự án bất động sản hỗn hợp với chức năng nhà ở.
Các bất động sản du lịch sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các bất động sản thông thường vì du khách đến để hưởng thụ sẽ ảnh hưởng trái ngược với bất động sản nhà ở là nơi cư dân cần yên tĩnh để nghỉ ngơi. Còn đối với các khu vực thương mại, thời gian hoạt động và luồng người cũng ảnh hưởng tới hoạt động của các cư dân tại tòa nhà.
Nếu quy định trộn lẫn các chức năng của bất động sản nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng này sẽ dẫn đến các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư sẽ chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân mà không tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của dự án bất động sản đó.
Quy định này rõ ràng sẽ không thể giải quyết một cách thấu đáo, triệt để mâu thuẫn chung cư, trái lại còn đẩy quy định vào việc bất lợi khi thực thi, ông Minh nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, khi các nhà làm luật trộn lẫn các chức năng bất động sản như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm thì đối tượng áp dụng sẽ hết sức rộng. Quy định sẽ áp dụng cả đối với khác vãng lai đến mua sắm tại khu thương mại, khách du lịch đến cơ sở lưu trú du lịch và các đối tượng của các bất động sản khác. Điều này đòi hỏi Bộ luật Dân sự phải điều chỉnh để bao gồm tất cả các đối tượng áp dụng trên.
Cần đảm bảo mọi hoạt động du lịch, kinh doanh không ảnh hưởng đến cư dân
Cũng theo ông Minh, việc quản lý phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu rất phức tạp. Đặc biệt, các dự án có chức năng thương mại, du lịch có tính liên kết hệ thống, kết cấu liên hệ tổng thể trong cụm nhà chung cư có thể dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro liên hoàn mà không thể chia cắt, phân biệt rạch ròi.
Do đó, quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải chi tiết rõ đối với chung cư hỗn hợp để định nghĩa được các rủi ro. Mặt khác, phải thực hiện quản lý như thế nào để tránh phá vỡ toàn bộ môi trường tại nhà chung cư.
Ông Minh cho rằng, các nội dung quy định nhà chung cư phải bao trùm điều chỉnh các hoạt động của bất động sản kinh doanh, du lịch, thương mại. Nói cách khác, mọi hoạt động của bất động sản kinh doanh, du lịch, thương mại, văn phòng cho thuê không được gây ảnh hưởng đến cuộc sống nhà tại chung cư.
Trong trường hợp các hoạt động của các khu bất động sản hỗn hợp gây ảnh hưởng đến cuộc sống nhà chung cư thì hội nghị cư dân có quyền đưa vào nội quy tòa nhà để điều chỉnh hoạt động của các khu bất động sản này, tránh toàn bộ cuộc sống nhà ở của chung cư bị xáo trộn và xung đột với tinh thần Luật Nhà ở.
Bên cạnh đó, các hợp đồng cho thuê của khu thương mại, khu căn hộ cho thuê ngắn ngày, dài ngày trong một chung cư phải thống nhất một mẫu chung và các điều khoản chung phải nằm trong khuôn khổ phạm vi của nội quy quy chế của nhà chung cư để bảo đảm các cư dân cư ngụ và người viếng thăm tại các bất động sản khác không thuộc nhà ở phải tuân thủ nội quy, quy chế phục vụ cho cư dân nhà ở.
Các dự án có thể thống nhất một mẫu hợp đồng cho thuê nhà, văn phòng và hợp đồng này phải được toàn bộ cư dân thông qua. Đối với các bất động sản khác ngoài nhà ở cần phải khống chế lượng người hoạt động tại tòa nhà.
Về nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, ông Minh cho rằng, nên tách ra các bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo nhiều phiên bản. Thứ nhất, đối với tổ hợp nhà chung cư đơn thuần chỉ có nhà ở. Thứ hai, đối với tổ hợp nhà chung cư hỗn hợp bao gồm khu thương mại và tất cả các bất động sản thương mại và nhà ở.
Nội dung chủ yếu của nội quy nhà chung cư cần phải có một bản nội quy chi tiết về nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư phát triển bất động sản cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm chi tiết đối với từng chủ khu thương mại, khu bất động sản cho thuê, tầng hầm để hoạt động của các phân khu này không ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân.
Theo ông Minh, các chức năng bất động sản khác nhau về nguyên tắc không thể gộp lẫn. Tại các dự án bất động sản của nước ngoài, họ phân biệt rất rõ ràng giữa các toà nhà để ở và toà nhà thương mại, dịch vụ, văn phòng. Không có chuyện trong cùng một toà nhà mà khối đế là trung tâm thương mại, văn phòng, còn các tầng phía trên là căn hộ để ở.
Trong khi đó ở Việt Nam, hầu hết các dự án đều trộn lẫn các loại hình bất động sản này dẫn đến xung đột chức năng bất động sản, gây khó khăn cho công tác quản lý và ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân.
Hơn nữa, theo vị lãnh đạo này, thông tư của Bộ Xây dựng chỉ có nhiệm vụ hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở, các phạm vi điều chỉnh của thông tư sẽ không được vượt quá phạm vi Luật Nhà ở. Trong khi đó, các bất động sản du lịch, thương mại liên quan tới rất nhiều luật và các quy định chuyên ngành khác như Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản.
Việc một thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành lại mở rộng sang các bất động sản khác ngoài Luật Nhà ở sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật và không thể điều chỉnh hết được.
Trước thực trạng tại các dự án bất động sản phức hợp như hiện nay, ông Minh cho rằng, nếu mở rộng phạm vi điều chỉnh quy chế quản lý nhà chung cư thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác thì cần ban hành nghị định để có thể điều chỉnh các luật có liên quan, đảm bảo tính toàn diện và khả thi trong khâu thực thi.
Tags:
Tags:
Chủ đầu tư sai, cư dân phản đối thì không có gì khó hiểu. Nhưng khi chủ đầu tư sửa sai, đa số người dân đồng tình, thì vẫn còn một nhóm nhỏ cư dân không hài lòng và có những hành động "cực đoan" làm ảnh hưởng đến hình ảnh của cả dự án cũng như làm mất uy tín của chủ đầu tư.
Trong trường hợp người mua nhà không biết dự án được xây dựng sai phép, pháp luật cần bảo vệ quyền lợi của họ thay vì bắt họ phải chịu những sai phạm của chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước.
Quỹ bảo trì là nguồn tiền lớn, nhưng vì các quy định của pháp luật chưa rõ ràng, nhiều chủ đầu tư có cơ hội chiếm dụng, dẫn đến những vụ tranh chấp chung cư kéo dài.
Nhiều cuộc nội chiến chung cư dai dẳng xuất phát từ tranh chấp trong việc quản lý vận hành, tuy nhiên vẫn còn nhiều quan điểm trái chiều nhau liên quan đến việc nên thuê đơn vị chuyên nghiệp hay để tự quản lý.
Quy trình lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án dự án phức tạp, gian nan không kém nhà ở thương mại là hai trong số nhiều lý do khiến việc đầu tư nhà ở xã hội mãi ì ạch.
Quyết định 26/2025 vừa được UBND TP.HCM ban hành sẽ tháo gỡ hàng loạt các vướng mắc trong việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay trên địa bàn thành phố.
Với giá nhà đất cao như hiện nay, việc vay ngân hàng mua nhà có thể đặt người mua trước những áp lực tài chính lớn, thậm chí rơi vào vòng xoáy nợ nần.
Hồ Núi Cốc, viên ngọc ẩn mình giữa miền trung du, sắp được đánh thức. Dự án Flamingo Majestic Island Resort hứa hẹn biến nơi đây thành điểm đến nghỉ dưỡng đẳng cấp, mở ra một chương mới cho du lịch Thái Nguyên.
VIAC chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Novaland và Nova An Phú, buộc Sài Gòn Co.op thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng phát triển dự án Sài Gòn Co.op An Phú.
Các ngành nhựa và cao su đang chủ động xanh hóa, áp dụng kinh tế tuần hoàn để đáp ứng yêu cầu thị trường cũng như các quy định của pháp luật.
Logistics xanh không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc, nếu không chuyển đổi doanh nghiệp ngành này sẽ bị loại khỏi “sân chơi” toàn cầu.
Các doanh nghiệp Hoa Kỳ đang tăng mức độ quan tâm và mở rộng đầu tư tại Việt Nam, tập trung vào công nghệ cao, năng lượng và chuỗi cung ứng, đánh dấu một bước tiến mới.
Các chuyên gia tài chính đều chung góc nhìn tích cực về sự cải thiện chất lượng tài sản ngân hàng cùng sự hồi phục chung của nền kinh tế, đặc biệt với những tháo gỡ ở nhóm ngành bất động sản.
Tại phân khu phong cách Nhật The Komorebi (Vinhomes Royal Island, Hải Phòng), đặc quyền tắm khoáng nóng Onsen suốt bốn mùa mang đến cho cư dân trải nghiệm nghỉ dưỡng đỉnh cao ngay tại nhà, đồng thời đưa phân khu trở thành điểm đến dẫn đầu xu hướng du lịch chăm sóc sức khỏe tại miền Bắc.
Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HOSE: SSB) triển khai gói vay tín chấp 300 tỷ đồng cho các nữ hội viên Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam giúp nâng cao vai trò của phụ nữ trong xã hội hiện đại, tạo điều kiện cho phụ nữ phát triển kinh tế, mang đến một cuộc sống sung túc và hạnh phúc dài lâu.
Chuyển nhượng vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro thuế, từ việc xác định đúng loại thuế, tính toán thuế suất, đến các quy định về khai báo và tránh bị truy thu, phạt.
