Góc khuất cuộc chiến dai dẳng ở chung cư

Cảnh tượng người dân mang xô chậu xuống sảnh chung cư gội đầu lại vừa tái xuất ở một khu chung cư ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Mâu thuẫn tại dự án này vốn đã dai dẳng do người mua nhà không hài lòng về chất lượng căn hộ bàn giao nhưng tạm lắng xuống khi chủ đầu tư nhượng bộ, lại như được "đổ thêm dầu" khi hơn chục hộ dân cương quyết không đóng phí dịch vụ và bị cắt nước. 

Nhiều cư dân tại đây đã không nộp phí vì cho rằng mức thu cao so với chất lượng dịch vụ. Tuy nhiên, sau khi đơn vị quản lý giảm phí dịch vụ từ 10.000 đồng/m2/tháng xuống 8.000 đồng, vẫn còn một số hộ dân không đồng tình nên bị chủ đầu tư cắt nước. Theo đại diện chủ đầu tư, những hộ dân này đã không nộp phí dịch vụ trong gần một năm, và cực chẳng đã họ mới dùng đến biện pháp cắt nước. 

Tình trạng cư dân không nộp phí dịch vụ để phản đối chủ đầu tư không phải hiếm ở Hà Nội. Gần đây nhất một số cư dân của khu chung cư ở quận Hoàng Mai cũng bị cắt nước do không đóng khoản phí dịch vụ 3 triệu đồng trong thời gian thi công nội thất. Bên cạnh đó, cư dân cũng cho rằng mức phí quản lý vận hành 5.000 đồng/m2 mỗi tháng là quá cao và không tương xứng với chất lượng dịch vụ quản lý. 

Trước đó, tại một dự án ở quận Thanh Xuân, nhiều cư dân cũng không đóng tiền phí dịch vụ trong suốt gần một năm khiến chủ đầu tư khốn đốn, không có tiền chi trả cho các đơn vị vận hành, quản lý và cung cấp điện nước của toà nhà.

Điều đáng nói là, chủ đầu tư sai, cư dân phản đối thì không có gì sai. Nhưng khi chủ đầu tư sửa sai và được đa số người dân đồng tình thì vẫn còn một nhóm nhỏ không hài lòng và kiên quyết không đóng phí. Đến khi chủ đầu tư mạnh tay, dùng đến biện pháp cắt điện, nước thì những cư dân này phản ứng có phần "cực đoan" nhằm làm mất uy tín của chủ đầu tư cũng như đơn vị quản lý. Đa số chủ đầu tư "ngậm bồ hòn làm ngọt" trước sự "chây ì" của cư dân vì sợ bị mất uy tín.

Bên cạnh lỗi của chủ đầu tư, một trong nguyên nhân dẫn đến những phản ứng tiêu cực của cư dân trong chung cư bằng cách không đóng phí dịch vụ được bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận quản lý bất động sản Savills chỉ ra là do mô hình chung cư mới phát triển nên việc phổ biến, tuyên truyền văn hoá chung cư chưa được triển khai thương xuyến đến cư dân và chủ đầu tư; trong khi những vấn đề thuộc về quy tắc sống ở chung cư rất khác với khi sống ở nhà mặt đất.

Theo bà Ái, nhiều cư dân quen sống ở nhà phố chưa chấp thuận những khoản phí dịch vụ mà chỉ có khi ở nhà chung cư, dẫn đến những xung đột, mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư, đơn vị quản lý hoặc thậm chí giữa chính các cư dân dự án.

Bên cạnh đó, xác định mức phí dịch vụ của một dự án chung cư rất phức tạp. Bà Ái cho rằng, việc các cư dân dự án khẳng định rằng mức phí dịch vụ của dự án nơi mình sinh sống là cao hay thấp bằng cách so sánh với các dự án khác là rất chủ quan, không hợp lý, bởi các dự án có thiết kế khác nhau, mức phí cũng khác nhau.

Ví dụ, một dự án có 1.000 căn hộ, chia làm năm toà tháp, mỗi toà tháp một lễ tân sẽ có phí dịch vụ khác với dự án chỉ có hai toà tháp, mỗi tháp một lễ tân, hay năm tháp chỉ có một lễ tân chung. Hoặc dự án này có điều hoà ở thang máy hoặc hành lang, dự án kia không có, dự án này có bể bơi khác dự án kia có phòng gym. Đó là những yếu tố nhỏ nhưng có ảnh hưởng lớn tới mức phí dịch vụ của toà nhà.

Mặt khác, các dự án chung cư càng ít căn hộ càng khó vận hành bởi các hạng mục của dự án vẫn phải được đảm bảo đầy đủ các khâu như bảo vệ, vệ sinh và lễ tân; trong khi đó, số căn hộ ít sẽ khiến giá dịch vụ bị đội lên cao hơn so với các dự án có quy mô lớn.

Chính vì vậy, theo bà Ái, dễ hiểu tại sao cư dân không đánh giá đúng về mức phí dịch vụ của dự án dẫn đến những mâu thuẫn với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành. 

"Cách hiểu về phí dịch vụ của cư dân tại đa số các dự án hiện nay phần lớn chỉ mang tính chủ quan. Nếu muốn biết giá phí dịch vụ tại dự án đó có hợp lý hay không, cư dân phải dựa vào bản thông kê chi tiết thu chi các dịch vụ trong toà nhà", bà Ái nhận xét.

Bên cạnh đó, bà Ái cũng không đồng tính với cách phản đối việc thu phí dịch vụ của cư dân bằng cách không đóng phí dịch vụ như trong thời gian gần đây. Theo vị chuyên gia này, tại nhiều toà nhà, cư dân cho rằng dịch vụ không tốt nên không đóng tiền là không đúng, vì tốt hay không tốt thì chủ đầu tư và đơn vị vận hành vẫn phải quản lý dự án, trả tiền lương cho bảo vệ, nhân viên vệ sinh, tiền điện nước mà cư dân đã sử dụng

Nếu thấy chất lượng dịch vụ không tương xứng, cư dân có thể kiến nghị lên chủ đầu tư, yêu cầu thay đơn vị quản lý khác. Đó là cách đấu tranh một cách văn minh, hợp lý chứ không phải việc không đóng phí dịch vụ mang tính tiêu cực như hiện nay, bà Ái nhận định.

Về mặt pháp luật, Điều 39, Thông tư 02/2016 do Bộ Xây dựng ban hành về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng quy định rõ, các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư là đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không đóng kinh phí quản lý vận hành sẽ bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ mà dự án chung cư đó đã ký với đơn vị quản lý vận hành; trong đó có cả việc chủ đầu tư được phép cắt điện, nước đối với các căn hộ không đóng phí dịch vụ.

“Lợi ích nhóm" trong cuộc chiến chung cư?

Bên cạnh hình thức đấu tranh đòi quyền lợi có phần tiêu cực, điều đáng nói là tại một số dự án, chỉ một bộ phận rất nhỏ cư dân tham gia vào cuộc chiến này. Như tại một dự án ở khu vực Mỹ Đình, bán đầu người dân chăng băng rôn phủ kín toà nhà để phản đối nhưng khi chủ đầu tư đưa ra phương án giải quyết được nhiều hộ dân đồng tình thì chỉ còn lác đác vài băng rôn vẫn treo ở ban công một số căn hộ.

Một cư dân dự án của dự án này cho biết, chỉ có một nhóm cư dân thường xuyên gửi đơn kiện tới các cơ quan báo chí hoặc đăng tải các video căng băng rôn phản đối chủ đầu tư lên mạng xã hội khi phát sinh tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về diện tích căn hộ cuối năm ngoái. Còn lại, đa số cư dân đều hài lòng với cách giải quyết đo lại diện tích căn hộ do chủ đầu tư đưa ra.

Câu chuyện về một nhóm cư dân “chủ trì” trong các tranh chấp chung cư không phải hiếm trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Khách hàng một dự án chung cư tại Hà Nội đang trong giai đoạn bàn giao cho hay, khi cư dân xảy ra những tranh chấp với chủ đầu tư về chất lượng căn hộ, sự khác biệt giữa căn hộ thật và nhà mẫu, một nhóm cư dân đã rất năng nổ tham gia vào việc đấu tranh đòi quyền lợi chung.

Họ lập một nhóm thảo luận rất sôi nổi trên mạng xã hội; thường xuyên chia sẻ các thông tin tố cáo chủ đầu tư; liên tục gửi đơn thư khiếu nại đến chính quyền, các cơ quan truyền thông. Thậm chí, nhóm khách hàng này còn thường xuyên tổ chức căng băng rôn ở sảnh toà nhà, tổ chức diễu hành bằng ô tô để gây chú ý dư luận.

Tuy nhiên, khi đạt được thoả thuận về lợi ích riêng với chủ đầu tư, thành viên nhóm này đã chấm dứt các hoạt động của mình và nhóm cộng đồng cư dân trên mạng xã hội cũng bị khoá ngay sau đó. Cuộc đấu tranh chung của khách hàng vì thế cũng rơi vào "khoảng lặng" do đã mất đi những thành viên năng nổ nhất đứng đầu.

Hay tại một số chung cư khác, một vài cư dân hoạt động tích cực để được bầu vào ban quản trị, nhưng sau khi đã có chỗ, những thành viên này cũng không còn nhiệt tình tham gia các hoạt động trong toà nhà hay đấu tranh vì lợi ích chung của cư dân như trước.

Theo một chủ đầu tư tại Hà Nội, khi xảy ra bất đồng giữa chủ đầu tư và cư dân, một số người tự nhận là ban đại diện cư dân để phản đối chủ đầu tư, nhưng thực tế chỉ là một nhóm nhỏ. Còn lại, đa số cư dân đều lựa chọn cách giải quyết với chủ đầu tư trên tinh thần xây dựng.

Nhóm cư dân thậm chí còn chọn đúng thời điểm chủ đầu tư đang triển khai bán hàng một dự án khác để phản đối, gây áp lực nhằm hạ thấp uy tín của chủ đầu tư, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong khâu bán hàng. 

Đáng nói là trong những cuộc đấu tranh như vậy, thay vì đòi quyền lợi chung thì họ chỉ gây sức ép để "gợi ý" chủ đầu tư nhằm đạt được thoả thuận riêng của mình. Điều này khiến chủ đầu tư đau đầu trong các vụ giải quyết mâu thuẫn, đại diện doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.