Góc khuất ở những dự án bất động sản phức hợp

Trong những năm gần đây, các dự án bất động sản phức hợp, đa mục đích sử dụng ngày càng phổ biến. Theo đó, không chỉ là các chung cư đơn thuần, các toà nhà, khu đô thị hiện nay đã được tích hợp đầy đủ tiện ích từ căn hộ để ở đến bán lẻ, trung tâm thương mại, khu văn phòng, khách sạn, thậm chí là cả trường học, bệnh viện.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, sự phát triển của các khu phức hợp như một xu thế tất yếu của thị trường bất động sản khi mà sự cạnh tranh giữa các dự án đang ngày càng gay gắt. Người mua nhà không chỉ quan tâm đến chất lượng căn hộ, mà còn chú ý đến những giá trị thụ hưởng đi kèm.

Việc tích hợp nhiều tiện ích giúp cung cấp một môi trường sống hoàn chỉnh cho cư dân, tối đa hóa mức sống và lối sống của một cộng đồng văn minh và hiện đại. Nhiều chủ đầu tư đã đầu tư lớn vào các hạng mục tiện ích, từ đó tăng sức hút cho dự án cũng như gia tăng giá trị cho người mua nhà.

Phát triển mạnh mẽ với những lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng, tuy nhiên, do mới xuất hiện tại Việt Nam, việc quản lý các khu phức hợp này vẫn đang là một bài toán khó đối với các chủ đầu tư, dẫn đến những phiền phức không nhỏ cho cư dân.

Khi mua nhà tại một dự án chung cư tại Hà Đông, Hà Nội, chị Lan, một khách hàng của dự án đã mong chờ từng ngày dự án hoàn thiện để cả gia đình được dọn về đó sinh sống. 

Theo chị Lan, thời điểm mở bán, chủ đầu tư đã quảng cáo rất rầm rộ về việc dự án sẽ sở hữu 5 tầng trung tâm thương mại bao gồm đầy đủ các tiện ích như siêu thị, nhà hàng ăn uống, spa, gym. Mọi nhu cầu sinh hoạt của gia đình sẽ được đáp ứng ngay tại chỗ mà không cần đi xa. 

Tuy nhiên, khi chính thức dọn về sinh sống, chị Lan mới hiểu rằng "lợi thì có lợi" nhưng bất lợi cũng rất lớn. Theo đó, do hệ thống tiện ích thương mại "đồ sộ", số lượng người ra vào nhiều, hầm gửi xe lúc nào cũng đông nghịt, lộn xộn, chen chúc giữa xe của cư dân và xe của khách vào khối thương mại.

Chưa hết, các nhà hàng ăn uống, mùi thức ăn, tiếng ồn từ hoạt động vui chơi giải trí kéo dài đến tận khuya của khối thương mại đã ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của cư dân, nhất là các căn hộ ở tầng thấp, gần các tầng trung tâm thương mại. Cuộc sống cư dân bị đảo lộn nghiêm trọng, chị Lan bức xúc chia sẻ. 

Những vấn đề trên cũng là thực trạng chung của nhiều dự án phức hợp, tuy nhiên, đó mới chỉ là "cấp độ nhẹ" của mâu thuẫn. Tại nhiều dự án, vấn đề tranh chấp căng thẳng còn liên quan đến lợi ích sát sườn của người dân về phí dịch vụ.

Điển hình như tại chung cư trên đường Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, Hà Nội - dự án phức hợp với ba tầng hầm, 18 tầng cư dân và sáu tầng trung tâm thương mại đã phát sinh mâu thuẫn do cư dân và chủ đầu tư không thông nhất được mức phí dịch vụ. 

Theo anh Kiên, một cư dân của dự án chia sẻ, chủ đầu tư đã không rõ ràng trong các khoản thu chi phí dịch vụ giữa phần căn hộ và trung tâm thương mại, diện tích chung, diện tích riêng của hai khối thương mại và chung cư.

Bên cạnh đó, dù đóng mức phí gần 13 nghìn đồng/m2/tháng nhưng tòa nhà không có công ty quản lý dịch vụ chuyên nghiệp, uy tín để vận hành. Việc quản lý thiếu chất lượng, lỏng lẻo dẫn đến tình trạng mất an ninh trật tự, mất trộm xe máy, an toàn tính mạng và tài sản của cư dân bị đe doạ. Trong khi, nhiều dự án cũng đóng mức phí tương tự, thậm chí thấp hơn đều được hưởng chất lượng quản lý 5 sao, vị cư dân này bức xúc cho hay.

Lý giải nguyên nhân của những mâu thuẫn chung cư tại các dự án khu phức hợp, giám đốc một đơn vị quản lý, khai thác toà nhà uy tín tại Hà Nội cho rằng, đối với các dự án chung cư có phần diện tích trung tâm thương mại lớn, việc quản lý vận hành phức tạp hơn rất nhiều so với các dự án chỉ để ở đơn tuần.

Theo đó, điều có thể nhìn thấy rõ nhất là cuộc sống của người dân bị xáo trộn. Chung cư cao cấp là nơi nhiều cư dân tưởng rằng sẽ được sống một cuộc sống chất lượng cao, tuy nhiên trên thực tế, tại các dự án có chức năng hỗn hợp, họ bị ảnh hưởng rất nhiều bởi những trung tâm thương mại này do giờ giấc mở cửa, hoạt động karaoke, quán ăn, luồng người hàng ngày ra vào.

Việc quản lý, vận hành các dự án này là không hề đơn giản. Các dự án nên thuê một đơn vị quản lý vận hành thực sự uy tín, có kinh nghiệm để đảm bảo an ninh trật tự và hoạt động của toàn bộ dự án, đáp ứng nhu cầu cuộc sống của cư dân.

Về vấn đề thu phí dịch vụ tại các dự án phức hợp, hiện nay trên thị trường đang tồn tại hai cách tính. Thứ nhất là các dự án tính riêng phần phí dịch vụ của khối chung cư và thương mại, sử dụng riêng cho mỗi bên và thứ hai là các dự án gộp hai khoản phí này để sử dụng chung cho cả toà nhà.

Tuy nhiên, theo vị giám đốc này, khu chung cư quy định chỉ 20m2/đầu người, trong khi đó, khu thương mại là 8m2/đầu người, hàng nghìn người ra vào mỗi ngày khiến chi phí vận hành toà nhà rất lớn. Phần phí dịch vụ nên được thu của cả hai bên và gộp chung lại để chi tiêu chung cho cả dự án.

Hiện nay một số dự án sử dụng chung phần phí dịch vụ này, như tại một dự án trên đường Minh Khai cư dân chỉ đóng 12 nghìn/m2/tháng nhưng phí dịch vụ của khu thương mại là 5 USD/m2. Một dự án khác ở Mỹ Đình cư dân chỉ đóng 9 nghìn đồng/m2 nhưng khu thương mại đóng 2 USD/m2.

Mặc dù cư dân chỉ đóng phí dịch vụ thấp hơn nhưng toàn bộ phần thu được từ khối trung tâm thương mại đã bù đắp được toàn bộ. Cư dân dự án vì thế đều được hưởng tiêu chuẩn quản lý cao cấp.

Trong khi đó, tại nhiều chung cư khác như dự án trên đường Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân đã nêu, mặc dù mức phí là gần 13 nghìn đồng/m2 song chất lượng dịch vụ rất hạn chế. Nguyên nhân là do chủ đầu tư thu riêng hai phần phí dịch vụ của khu nhà ở và khu trung tâm thương mại (5,5 USD/m2/tháng) để sử dụng riêng cho mỗi bên. Nếu gộp chung lại, mọi thứ sẽ rất cân bằng.

Đồng quan điểm, theo luật sư Nguyễn Quỳnh Mai, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, sở hữu chung của chung cư là sở hữu không thể chia cắt. Khu thương mại và tầng hầm phải đóng phí dịch vụ chung cho toà nhà để phục vụ việc vận hành.

Phần diện tích thương mại có thể là diện tích kinh doanh riêng của các đơn vị nhưng nếu nói nó hoạt động độc lập với khu chung cư, không liên quan đến nhau là không đúng. Thực chất, hai khu vực vẫn nằm trên một mảnh đất, chung tầng hầm, bể phốt, chung hệ thống điện nước, rác thải không thể tách biệt.

Chính vì vậy, hai khoản phí này phải được "thu về một mối" để sử dụng chung cho toà nhà. Chủ đầu tư không thể tách biệt phần phí dịch vụ của trung tâm thương mại để "bỏ túi" gây mất cân bằng trong quản lý chung cư.

"Nếu lập luận rằng khu chung cư và khu thương mại được tính phí quản lý riêng biệt chỉ chi cho hoạt động của từng khu, vậy nếu tôi ở tầng 33 đi thang máy nhiều hơn tôi có phải đóng phí dịch vụ cao hơn tầng 10 không? Như vậy là rất vô lý", vị luật sư này cho hay.

Đứng trên góc nhìn khác, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Capital House thừa nhận những khó khăn trong việc quản lý các dự án phức hợp do tồn tại trên hai đơn vị sở hữu.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo này lại cho rằng, sở dĩ nhiều dự án gộp chung phần phí dịch vụ của khu cư dân và khu thương mại là do nếu chia tách ra sẽ quá phức tạp, không thể tính toán được. 

Mặt khác, khi gộp chung như vậy, cư dân sẽ được lợi lớn do phần phí dịch vụ của khối thương mại rất cao, "cõng" cả chi phí chung của toàn dự án nên hầu như không có tranh chấp, khiếu kiện từ phía cư dân.

Trong khi đó, từ kinh nghiệm quản lý chung cư của nước ngoài, ông Trung cho rằng, ngay từ khâu thiết kế của các dự án của nước ngoài đã chia tách rõ rằng giữa diện tích của cư dân và khối thương mại. Phần phí dịch vụ được thu riêng và sử dụng riêng cho các bên. Phần tiện ích nào sử dụng chung giữa cư dân và trung tâm thương mại sẽ được chia tiền phí theo tỷ lệ sử dụng. Mọi việc vì thế được thực hiện rất công khai minh bạch. 

Trái lại, các chủ đầu tư của Việt Nam lại không làm rõ vấn đề này ngay từ đầu. Hầu hết các dự án đều xây xong mới xác định các diện tích chung - riêng, dẫn đến việc quản lý các khu phức hợp rất phức tạp. 

Do đó, theo ông Trung, để giải quyết bài toán trước mắt tại các dự án phức hợp hiện nay, chủ đầu tư phải công khai lại toàn bộ tài liệu của dự án gồm hồ sơ đảm bảo chất lượng xây dựng, hồ sơ đất đai, thiết kế dự án, mật độ dân cư, số căn hộ. Căn cứ vào đó, cư dân và chủ đầu tư sẽ phân tích tổng thể dựa trên phần diện tích chung, diện tích riêng của cả toà nhà và đưa ra mức phí dịch vụ phù hợp.

Còn về lâu dài, để giải quyết tận gốc mâu thuẫn của cư dân liên quan đến cách phí dịch vụ, vị lãnh đạo này cho rằng, chủ đầu tư cần chia tách rõ rằng các diện tích sử dụng, tiện ích giữa hai khối chung cư và thương mại ngay từ khâu thiết kế dự án để có cơ sở tính mức phí sau này, ông Trung chia sẻ.