Nếu không được gỡ khó, thị trường bất động sản có thể đóng băng dài hạn

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Trong 6 tháng đầu năm 2022, cả thị trường chỉ có 11.500 giao dịch, thấp nhất trong vài năm gần đây. 

Không thể phủ nhận, một trong những nguyên nhân khiến giao dịch chậm lại là do nguồn cung bất động sản hạn chế. Nửa đầu năm 2022 chỉ có gần 30 nghìn sản phẩm bất động sản ra thị trường. Trong khi đó, con số nguồn cung của năm 2021 là 54 nghìn sản phẩm, năm 2020 là 94 nghìn sản phẩm và thời điểm năm 2018 là 174,5 nghìn sản phẩm. 

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung trên thị trường đang thiếu hụt rất nghiêm trọng. Đặc biệt là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân. Chính điều này đã đẩy giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.

Bên cạnh đó là các yếu tố tác động của lạm phát, sự phục hồi của nền kinh tế kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… cũng khiến mặt bằng giá bất động sản đã tiếp tục tăng mạnh. 

Trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát. 

Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn đầu tư "dễ", dòng tiền dễ trên thị trường đã qua. Với các chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản, hiện nay là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ, thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Theo đó, giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. 

Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. Nếu điều này tiếp tục kéo dài, những nút thắt về nguồn cung, dòng vốn không được tháo gỡ, thị trường bất động sản có thể sẽ trải qua một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. 

Theo ông Đính, Chính phủ cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm”. Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo ra một hành lang thông thoáng cho doanh nghiệp hoạt động. Các vướng mắc liên quan đến pháp lý bất động sản cần sớm được tháo gỡ.

Đối với tín dung, việc kiểm soát dòng tiền phải cân đối với việc hỗ trợ các loại hình có lợi cho hoạt động kinh tế tích cực như nhà ở xã hội, du lịch. Nhà nước nên tạo hành lang thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, các quỹ đầu tư tín thác... để đa dạng hoá nguốn vốn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho các dự án tốt, doanh nghiệp đủ uy tín, năng lực được tiếp cận nguồn vốn để phát triển. 

Làm được điều này sẽ giúp khơi thông nguồn cung trên thị trường bất động sản, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp trên thị trường. Qua đó giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế.

Đối với các nhà đầu tư, ông Đính cho rằng, đây là thời điểm nhà đầu tư cần hết sức thận trong trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là các nhà đầu tư thứ cấp. Nhà đầu tư không nên tham gia vào vòng xoáy của các cơn sốt đất. Thanh khoản trên thị trường đang chậm lại, nếu các nhà đầu tư lướt sóng với đòn bẩy tài chính cao, rủi ro sẽ rất lớn.

Xét trên dài hạn, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có tiềm năng và dư địa phát triển mạnh mẽ. Bất động sản Việt Nam là thị trường năng động và có nhiều động lực phát triển nhất châu Á, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm. 

Bất động sản được dự báo sẽ có triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới do mức độ đô thị hóa vẫn ở mức thấp và đang diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hạ tầng cơ bản còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng. 

Hiện số dân đô thị là 44 triệu người, chiếm 45% dân số. Việt Nam có 862 đô thị. Năm 2025 dân số đô thị được dự báo sẽ tăng lên 52 triệu người, chiếm 50% dân số, với khoảng 1.000 đô thị. Trong đó có ít nhất một siêu đô thị trên 10 triệu dân, 5 đô thị 5-10 triệu dân. Dự báo giai đoạn 2050 -2070, tỉ lệ dân đô thị sẽ đạt tới 70-75%. Mức độ đô thị hoá của Đông Nam Á, theo dự báo của OECD sẽ lên tới trên 90% vào năm 2070. 

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ với việc tăng tốc giải ngân vốn đầu tư công cũng là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.